Keine Minderung trotz erheblicher Flächenabweichung bei mitvermietetem Grundstück nebst Stallungen

Keine Minderung trotz erheblicher Flächenabweichung bei mitvermietetem Grundstück nebst Stallungen; Bauernhaus; Minderfläche; Wohnfläche; Mängel; Nebengelasse; Stallgebäude; Wohnflächenvereinbarung

Auch wenn im Mietvertrag für das Bauernhaus eine Wohnfläche angegeben ist, die tatsächlich um mehr als 10 % unterschritten wird, scheidet eine Minderung aus, wenn nach der Vereinbarung die Miete für „Wohnhaus und Nebengebäude" zu zahlen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 31.1.2007 über das streitgegenständliche Bauernhaus nebst Grundstück und Gelassen einen Mietvertrag. In der Urkunde wurde die Wohnfläche mit „­- 300 m2" aufgenommen. Die Wohnfläche des Hauses einschließlich Terrasse beträgt 216,19 m2. In der Ergänzung zum Mietvertrag ist unter Ziffer 2 folgender Passus enthalten: „Die Netto-Kaltmiete des Objekts (Wohnhaus und Nebengebäude) beträgt 850 € (Achthundertfünfzig Euro). Mit Schreiben vom 3.1.2008 und 28.4.2008 kündigte der Kl. das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs der Bekl. fristlos.

Die Bekl. ist der Auffassung, zur Minderung der Miete wg. Minderfläche berechtigt zu sein. Ein Minderungsrecht ergebe sich zunächst aus der Flächenabweichung zwischen der im Mietvertrag aufgenommenen Wohnfläche und der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche des Hauses.

Die zulässige Klage ist auch begründet. [...]

Da sich die Bekl. nicht auf eine Mietminderung nach § 536 BGB berufen kann, war sie antragsgemäß zur Zahlung zu verurteilen.

a. Zwischen den Parteien ist nunmehr unstreitig, dass das von der Bekl. angemietete Haus über eine Wohnfläche von 216,19 m2 verfügt, obwohl im Mietvertrag eine Wohnfläche von ca. 300 m2 angegeben wurde. Gleichwohl berechtigt dies nach der Rechtsauffassung des erkennenden Gerichts nicht zur Minderung der Miete. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Umstand, dass eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (10 %), einen Mangel der Mietsache darstellen. Vorliegend kann jedoch nicht festgestellt werden, dass eine solche Flächenabweichung vorliegt.

Für die Ermittlung einer Flächenabweichung ist der Mietvertrag maßgebend. In dem vorliegenden Mietvertrag i.V.m. der Ergänzung des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart, dass die Miete in Höhe von 850 €/mtl. für das Wohnhaus und die Nebengebäude entrichtet wird. Gegenleistung für die Miete ist somit nicht nur die Nutzung des Wohnhauses, sondern auch die Nutzung des Grundstücks mit einer Größe von 3.170 m2 und der Stallungen. Für die Nutzung dieser Gesamtfläche wird ein monatlicher Mietzins in Höhe von 850 € geschuldet. Die Parteien haben daher gerade nicht vereinbart, dass nur für die Wohnfläche des Hauses der Mietzins geschuldet wird. Hieraus folgt, dass die im Mietvertrag aufgenommene Wohnfläche des Hauses von 300 m2 nur ein Teil dieser vereinbarten Gesamtnutzfläche des Mietvertrages ist. Die vereinbarte Miete kann daher nicht darauf reduziert werden, dass diese nur als Zahlung für die Nutzung einer Teilfläche erfolgt.

Da die Parteien somit keine Quadratmeterzahl für die Gesamtfläche des Mietobjektes vereinbart haben, kann auch nicht festgestellt werden, dass eine Flächenabweichung vorliegt.

Dem stehen - entgegen der Auffassung des Beklagtenvertreters - auch nicht die Regelungen der Wohnflächenverordnung entgegen. Denn nach dieser wird die Wohnfläche nur berechnet. Diese Verordnung sagt jedoch nichts dazu aus, ob die Parteien als Gegenleistung für die Zahlung eines Mietzinses nur die Nutzung dieser - nach der Verordnung zu berechnenden - Wohnfläche vereinbart haben, oder ob als Gegenleistung für den Mietzins auch andere Objekte überlassen werden. Vorliegend haben die Parteien in der Zusatzvereinbarung gerade vereinbart, dass die Miete nicht nur für die Wohnfläche des Hauses, sondern auch für die Nebengebäude entrichtet wird. In dieser Zusatzvereinbarung wird nicht mehr auf eine bestimmte Größe des Wohnhauses oder der Nebengebäude Bezug genommen. Vielmehr wird in dieser nur noch in einer individuell ausgehandelten Vereinbarung auf das Gesamtobjekt bestehend aus Wohnhaus und Nebengebäuden, sowie der Zahlung der hierfür vereinbarten Miete in Gesamthöhe von 850 € monatlich Bezug genommen.

Der Mieter darf mindern, wenn die im Vertrag angegebene Fläche um mehr als 10 % unterschritten wird (BGH GE 2004, 682). Für Bauernhäuser mit Nebengelassen sieht das AG Neuruppin das weniger eng.

Die Beklagte hatte ein Bauernhaus mit Grundstück und Nebengelassen gemietet. Die Wohnfläche war mit etwa 300 m² angegeben; die Miete sollte für Wohnhaus und Nebengebäude gezahlt werden. Da die Wohnfläche tatsächlich nur 216,19 m² betrug, minderte die Beklagte die Miete; die Zahlungs- und Räumungsklage des Vermieters war erfolgreich.

Die Parteien hätten vereinbart, dass die Miete für Wohnhaus und Nebengebäude zu zahlen sei. Gegenleistung sei somit auch die Nutzung des Grundstücks von 3.170 m² und der Stallungen. Die Wohnfläche sei damit nur ein Teil der vereinbarten Gesamtnutzfläche.

Das Urteil geht im Ansatzpunkt zutreffend davon aus, dass eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung nicht zwingend vorgeschrieben ist. Die Parteien können vielmehr abweichend davon die Fläche von Hobbyraum, Sauna und ausgebautem Dachboden bei der Wohnfläche mitzählen (BGH GE 2006, 1165; GE 2007, 1047; LG Berlin GE 2007, 448). Voraussetzung ist jedoch, dass damit eine Beschaffenheitsvereinbarung für die Wohnfläche getroffen wurde. Der Begriff der Wohnfläche ist dagegen eindeutig; das Grundstück nebst Stallungen gehört nicht dazu.