Keine Minderung trotz erheblichen Mangels ohne konkreten Vortrag

Keine Minderung trotz erheblichen Mangels ohne konkreten Vortrag; Zufahrt; Hoftor; Gewerberäume; Geschäftsbetrieb; Motorradteile

1. Ist die Zufahrt zu den Gewerberäumen durchgängig halbseitig durch ein Tor verschlossen, so daß der Mieter keine Zufahrt mit einem Fahrzeuganhänger hat, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, da zur Nutzung der Mieträume - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - die Zufahrt in voller Breite gehört.

2. Trägt der Mieter nicht hinreichend konkret die Auswirkungen des halb geschlossenen Hoftores auf seinen Geschäftsbetrieb (Verkauf von Motorradteilen) vor, kann eine konkrete Minderung der Miete wegen dieses Umstands nicht festgestellt werden.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts rechtfertigen die Darlegungen des Bekl. die von ihm beanspruchte Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB nicht.

1. Eine Mietminderung ist nicht wegen des halbgeschlossenen Hoftores gerechtfertigt.

a) Zwar hat das Landgericht (...) einen Mangel der Mietsache dem Grunde nach insoweit rechtsfehlerfrei bejaht.

Zur im Vertrag vom 1. Juli 2000 zwischen den Parteien vereinbarten Nutzung der Gewerbemieträume gehört auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die Nutzung der Zufahrt durch den Bekl., und zwar in voller Breite. Auf die Auseinandersetzung der Parteien zu der Frage, ob das Tor bereits seit 1993 durchgängig halbseitig verschlossen war (so die Kl.), oder ob es stets offen war und die Einfahrt mit einem Fahrzeuganhänger befahren werden konnte (so der Bekl.), kommt es nicht an, denn durch eine halbseitige Schließung des Tores wäre der vertragliche Anspruch des Bekl. auf die volle Nutzung der vorhandenen Zufahrt nicht berührt. Selbst wenn man durch den Vertrag eine Nutzung der Mietsache "wie sie liegt und steht" annehmen will, würde das nicht von vornherein zu einem Nutzungsrecht nur an der halb geöffneten Einfahrt führen. Schließlich ist ein halbgeöffnetes Tor keine unabänderliche bauliche Konstante.

b) Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Bekl. jedoch keine hinreichenden Umstände zum konkreten Ausmaß der durch die hälftige Torschließung verursachten Minderung der Tauglichkeit dargelegt; der Vortrag bietet auch keine Grundlage für eine richterliche Schätzung der Minderung entsprechend § 287 ZPO.

(1) Nach § 536 Abs. 1 BGB knüpft die Mietminderung an die Minderung oder Aufhebung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch an. Es ist Sache des Mieters, hierzu konkrete Tatsachen vorzutragen und diese bei Bestreiten zu beweisen. Das Gericht kann den Umfang der Minderung auch nach § 287 ZPO schätzen (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl. 2006, § 536 BGB, Rn. 5 m. w. N., Rn. 34).

(2) An hinreichenden Darlegungen des Bekl. hierzu fehlt es. Im Schriftsatz vom 11. Februar 2006, Seite 3 ff., hat der Bekl. lediglich sehr allgemeine Ausführungen dazu gemacht, besonders schwere Teile habe er nicht oder nur unter besonderen Schwierigkeiten und mit zusätzlichen Kosten für Mitarbeiter transportieren und verkaufen können. Der "Zuspruch der Kunden" habe sich merklich reduziert. Dieses Vorbringen hat der Bekl. im Schriftsatz vom 14. Juni 2005 nur geringfügig konkretisiert und den Transportvorgang bei sperrigen Teilen bei halbgeschlossener Hoftüre geschildert. Welchen konkreten Anteil diese besonderen Teile am Geschäftsaufkommen hatten und wie sich dieses Verfahren konkret wirtschaftlich auf die Geschäftstätigkeit ausgewirkt haben soll, hat der Bekl. nicht mitgeteilt. Damit kann dahinstehen, ob man - mit dem Landgericht - dieses Verfahren als umständlich ansieht, denn jedenfalls ist seine quantitative Bedeutung für den Geschäftsbetrieb des Bekl. völlig offen. Die Ausführungen des Bekl. bieten daher keine hinreichende Grundlage für die Berechnung oder auch nur Schätzung einer Mietminderung. Kein hinreichender Berechnungsweg ist insbesondere die Formel vom "halben Tor".

Ebensowenig läßt sich das torbedingte Ausmaß der Nutzungsbeeinträchtigung an den vorn Bekl. erstmals mit Schriftsatz vom 13. Juni 2006 mitgeteilten Zahlen zu seinen Einkünften in den Jahren 2002 bis 2004 ablesen (Bescheinigung der Steuerberaterin H. K. vom 12. Juni 2006). Für die bestrittene Behauptung des Bekl., der angegebene Rückgang der Einkünfte von 21.241,51 € im Jahre 2002 auf 9.399,94 € (Januar bis September 2004) sei auf die Sache mit dem Tor zurückzuführen, fehlt jede konkrete Darlegung. Es ist zwar nicht auszuschließen, daß sich Kunden - wie behauptet - wegen der nur halb geöffneten Hoftür haben abschrecken lassen, die Geschäftsräume des Bekl. zu betreten und dort Motorradteile zu erwerben; der Bekl. selbst führt jedoch aus, er könne hierzu nichts Konkretes darlegen. (...)

Bei einem erheblichen Mangel tritt die Mietminderung nach § 536 BGB automatisch ein; die Höhe der Minderung schätzt das Gericht. Fehlen dazu konkrete Angaben, ist nach Auffassung des KG auch eine Schätzung nicht möglich.

Der Geschäftsraummieter hatte die Miete um 50 % gemindert, da die Zufahrt durch das halbgeschlossene Hoftor erheblich beeinträchtigt war. Das LG hat das für zutreffend erachtet, da die Räume ohnehin von der Straße aus nur umständlich über zwei Höfe und zwei Tordurchfahrten zu erreichen seien. Der Mieter unterließ es jedoch, das konkrete Ausmaß der Minderung darzustellen. Das führte zur Berufung des Vermieters.

Das KG schloß sich zwar der Auffassung an, daß ein Mietmangel vorliege. Zur Höhe der Minderung könne jedoch nichts festgestellt oder geschätzt werden, da der Mieter keine konkreten Tatsachen vorgetragen habe, wie sich der Mangel auf seinen Geschäftsbetrieb ausgewirkt habe. Es sei aber Sache des Mieters, konkrete Tatsachen vorzutragen und diese bei Bestreiten zu beweisen. Vorliegend sei nicht ersichtlich, welchen konkreten Anteil die behaupteten sperrigen Teile bei halbgeschlossener Hoftür am Geschäftsaufkommen hatten und wie sich dieses Verfahren konkret wirtschaftlich auf die Geschäftstätigkeit ausgewirkt haben soll. Dabei könne dahinstehen, ob man - mit dem Landgericht - dieses Verfahren als umständlich ansieht, denn jedenfalls sei eine quantitative Bedeutung für den Geschäftsbetrieb völlig offen.

Das Urteil ist bedenklich, denn ein völliger Ausschluß der Minderung trotz festgestellten erheblichen Mangels kommt nicht in Betracht. Das OLG Celle (ZMR 1995, 204) hält das Gericht für berechtigt und verpflichtet, einen Sachverständigen hinzuzuziehen; das KG (GE 1999, 643) meint darüber hinaus, ein selbständiges Beweisverfahren und ein Sachverständigengutachten über die Höhe von Mietminderungen seien zulässig. Jedenfalls hätte das Gericht hier einen Mindestbetrag einer Minderung seiner Gebrauchsbeeinträchtigung schätzen müssen. Daß der Mieter dazu vorher konkret Auswirkungen auf seinen Geschäftsbetrieb darlegt, überspannt die Anforderungen an den Vortrag des Mieters. Das würde nur für einen Schadensersatzanspruch des Mieters zutreffen, bei dem Umsatzeinbußen hätten vorgetragen werden müssen. Für die Minderung trifft das nicht zu; sie tritt automatisch ein, unabhängig von Nutzungswillen und Nutzungsmöglichkeiten des Mieters. Wäre die Auffassung des 12. Senats zutreffend, hätte etwa auch bei Schabenbefall in Gaststättenräumen (KG GE 2001, 1671) keine Minderung angenommen werden können. Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb hatte der Mieter nicht vorgetragen. Zweifelhaft ist damit nur die Höhe der Minderung, wobei die Begründung des LG (halbes Tor - halbe Miete) in der Tat kaum überzeugt. Genausowenig überzeugend ist aber, dem Mieter jegliches Minderungsrecht abzusprechen.