Keine Minderung für befürchtete Schäden

Keine Minderung für befürchtete Schäden; Recht auf Mietminderung einmalige Zahlung als konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung

1. Für die konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung genügt schon eine einmalige Zahlung des geforderten Erhöhungsbetrags.

2. Die Befürchtung einer möglichen Gebrauchsbeeinträchtigung (hier: eindringende Feuchtigkeit) ist noch keine Einschränkung im Mietgebrauch und begründet kein Minderungsrecht.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Der Kl. hat die von ihm behauptete Miete nicht dargelegt. Die Miethöhe könnte sich nur aus einer Zustimmung zur Mieterhöhung ergeben. [...] Zwar ist die Zahlung des geforderten Erhöhungsbetrages die stärkste Form konkludenten Verhaltens und kann aus Empfängersicht nur als Zustimmung gewertet werden. Hierfür genügt schon eine Zahlung in Höhe des verlangten Betrages (vgl. Schmidt‑Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 558 b BGB, Rn. 25; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, zu IV 261 f). Vorliegend ist eine solche aber nicht dargetan. [...]

Die Miete ist wegen eines Wasserflecks im Schlafzimmer für den Zeitraum von Juni bis Dezember 2007 um 3 % gemindert; im Übrigen kommt keine Minderung in Betracht. [...]

Im Rahmen des Ortstermins war im Wohnzimmer keine Beeinträchtigung erkennbar. Es ist unstreitig, dass der Nässeschaden an der Wohnzimmerdecke im Dezember 2007 vermieterseits beseitigt wurde. Im zweiten Wohnzimmer wurde ein Wasserschaden festgestellt, der am 12.4.2008 aufgetreten sei und der ein Ausmaß von 50 x 50 cm aufweist. Ferner hat das Amtsgericht im Ortstermin festgestellt, dass im Dachboden die Dielung entfernt wurde, so dass die Schüttung unmittelbar erkennbar ist. Es sind diverse Eimer u. ä. Behältnisse aufgestellt, die teils mit Wasser gefüllt waren. [...]

Vorliegend ist aufgrund der mieterseitigen Schilderungen nicht davon auszugehen, dass hier im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen das Dach komplett abgedeckt war. Vielmehr waren nur die Bodendielen auf dem Dachboden beseitigt worden, ohne dass an der Dachhaut Arbeiten vorgenommen wurden. Wenn mithin zusätzlich zu dem in den Schreiben vom 26.11.2002 und 10.1.2003 konkret gerügten Eintritt von Regenwasser im Schlafzimmer es zu weiteren Wassereintritten an anderen Stellen der Wohnung gekommen sein sollte, so müssen die Bekl. diese Eintritte jedes Mal erneut anzeigen, da es sich jeweils um einen neuen Mangel und nicht etwa insgesamt um den Mangel "Undichtigkeit des Daches" handelt. [...]

Zu Recht beanstandet die Berufung, dass das Amtsgericht eine 10 %ige Minderung für die Undichtigkeit des Daches für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum zuerkannt hat.

[...] Soweit der Vorderrichter aber eine tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung darin sieht, dass der Mieter jederzeit mit eindringender Feuchtigkeit rechnen muss, kann dem nicht gefolgt werden.

Allein die Sorge um den Eintritt einer Beeinträchtigung ist noch keine Einschränkung im Mietgebrauch, zumal die Bekl. hier auch nicht konkret vorgetragen hätten, dass sie aufgrund dieser Sorge sich etwa in ihrem Wohnverhalten umgestellt, etwa besonders kostbare Gegenstände ausgelagert oder umgestellt hätten. Solange sich die Sorge nicht dadurch konkretisiert, dass Wasser in die Räume eindringt, liegt keine Beeinträchtigung im Mietgebrauch vor.

Unabhängig davon, dass der Kl. behauptet, dass das Dach dicht sei, haben die Bekl. schon nach ihrem Vortrag selbst "Abhilfe" geschaffen. Sie haben auf dem Dachboden über 20 Auffanggefäße aufgestellt, die verhindern sollen, dass Wasser in die Wohnung eindringt. Allein hierin könnte eine Beeinträchtigung im Mietgebrauch liegen. Hierzu müssten die Bekl. etwa vortragen, wie groß der Aufwand etwa für eine regelmäßige Kontrolle der Gefäße, das Entleeren derselben bei Regen und deren Wiederaufstellen ist. Hierzu fehlt aber konkreter Vortrag. Ohne diesen kann aber der Streit der Parteien darüber, ob es sich um Wasser aus der Zeit der Undichtigkeit des Daches handelt oder ob auch aktuell Wasser in diese Gefäße läuft, unentschieden bleiben. [...]

Bei einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung ist die Miete gemindert, wenn der Mangel vom Mieter angezeigt wird. Die Befürchtung, dass ein Mangel erneut auftreten wird, reicht aber nicht aus. Auch wenn in der Vergangenheit Wasserschäden wegen eines undichten Daches aufgetreten sind, begründet die Gefahr eines erneuten Wassereintritts kein Minderungsrecht.

Der Mieter minderte die Miete wegen Wasserschäden an der Zimmerdecke und behauptete, das Dach sei undicht. Im Ortstermin stellte der Richter fest, dass im Dachboden die Dielung entfernt war und dass diverse andere Behältnisse aufgestellt waren, zum Teil mit Wasser gefüllt. Das Amtsgericht hielt eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt, weil der Mieter jederzeit mit Eindringen der Feuchtigkeit rechnen musste.

Mit Urteil vom 20. Juli 2009 folgt das Landgericht Berlin dieser Auffassung nicht und meint, die bloße Sorge um den Eintritt einer Beeinträchtigung sei noch keine konkrete tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung. Das ergebe sich auch nicht daraus, dass der Mieter auf dem Dachboden über 20 Auffanggefäße aufgestellt habe. Die Beeinträchtigung im Mietgebrauch könne dann allenfalls in dem Aufwand für die Kontrolle und dem Entleeren dieser Gefäße liegen, wozu der Mieter jedoch nichts vorgetragen habe.

Das LG macht ferner - allerdings nicht entscheidungserhebliche - Ausführungen zur Zahlung als Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen. Danach reicht schon die einmalige Zahlung in Höhe des verlangten Betrages.