Keine Minderung für Bauarbeiten im Umfeld

Keine Minderung für Bauarbeiten im Umfeld; „Lückenrechtsprechung” auch bei benachbartem eingeschossigen Flachdachgebäude

1. Der Mieter muss bei Abschluss eines Mietvertrages für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Innenstadt (hier: Berlin-Charlottenburg) mit einer Anpassung der Bebauung (hier: Abriss eines eingeschossigen Flachdachgebäudes) im Umfeld rechnen.

2. Die vorübergehende erhöhte Lärmbelastung ist dann kein zur Minderung berechtigender Mangel.

(Leitsätze der Redaktion)

b) Die Miete war in dem streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB gemindert.

Der Kl. steht entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes kein Minderungsrecht wegen der Lärmbelästigung durch die Bauarbeiten auf dem rückwärtig angrenzenden Grundstück zu.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch

schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, sogenannte Umweltfehler. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12, zitiert nach juris; GE 2013, 261).

Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben kann vorliegend die durch die Baustelle bedingte, vorübergehend erhöhte Lärmbelastung nicht als Mangel angesehen werden, der die Kl. in dem streitgegenständlichen Zeitraum zur Minderung berechtigte. Nach der Verkehrsanschauung konnte die Kl. nicht von einem unveränderlichen Umfeld ihrer Wohnung ausgehen, sondern es war insbesondere bei dem betroffenen Grundstück mit nachteiligen Veränderungen durch eine Anpassung der vorhandenen Bebauung an das Umfeld, welches eine ansonsten überwiegend geschlossene Bauweise mit mehrgeschossigen Häusern aufweist, zu rechnen.

Abgesehen davon, dass unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung und des altgemeinen Lebensrisikos gerade im Innenstadtbereich Berlins grundsätzlich damit gerechnet werden muss, dass im weiteren und näheren Umfeld bauliche Veränderungen auftreten, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.9.2011 - 63 S 641/10 - zitiert nach juris; GE 2011, 1685), ist im vorliegenden Einzelfall unter Berücksichtigung der besonderen Umstände entscheidend, dass es sich bei den abgerissenen Gebäuden um flache, die zulässige, mögliche Bebauung nicht ausschöpfende Gebäude mit einem nicht aufwendig ausgestalteten Gartenbereich für die Kindertagesstätte handelte, während die Umgebung durch eine geschlossene, dichte und mehrstöckige Bebauung geprägt ist, was die von der Kl. eingereichten Fotokopien der Google-Maps-Fotos gut erkennen lassen. Angesichts dessen konnte die Kl. nicht erwarten, dass es auf dem betroffenen Grundstück mit lediglich einstöckiger Bebauung zu keinen nachteiligen Baumaßnahmen kommt. Zudem war auch in Ansehung der Werte der Grundstücke in dieser guten Lage im Innenstadtbereich Berlins nicht damit zu rechnen, dass die bisher unterbliebene Ausnutzung des Grundstücks, vor allem auch der großen unbebauten Fläche, Bestand haben wird. Die beschriebene Bebauung mit einem sich nicht in die Umgebung einfügenden eingeschossigen Flachdachgebäude zeigt, dass eine Vergleichbarkeit des vorliegenden Einzelfalles mit den Fällen besteht, in denen aus dem Vorhandensein einer Baulücke bei ansonsten geschlossener Bebauung gefolgert wurde, es sei damit zu rechnen gewesen, dass diese nicht dauerhaft bestehen bleibt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28.8.2006 - 62 S 73/06 = GE 2006, 1295; BGH, Urteil vom 21.2.2012 - VIII ZR 22/11 = GE 2012, 896, m.w.N.).

Auch der Umstand, dass sich in dem abgerissenen Gebäude eine Kindertagesstätte befand, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Allein daraus kann kein Vertrauen auf den Bestand des Gebäudes hergeleitet werden. Ein Neubau unter Erhöhung des Nutzungsgrades der Flächen wäre auch unter Beibehalten der Nutzung als Kindertagesstätte denkbar gewesen.

Schließlich rechtfertigt der Umstand, dass nunmehr eine Tiefgarage errichtet wurde, keine andere Bewertung. Dies schon deshalb nicht, weil eine Abgrenzung der zu beanstandenden Belästigungen nicht möglich ist. Diese entsprechen im Übrigen auch einem normalen, nicht ungewöhnlichen Baugeschehen im Innenstadtbereich. Dass das Maß der zu erwartenden Lärmimmissionen überschritten ist, vermag die Kammer auch bei Zugrundelegung des bestrittenen Vortrags der Kl. nicht zu erkennen.

Mithin kommt keine Minderung in Betracht.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung noch bedarf es einer Überprüfung durch das Revisionsgericht im Hinblick auf die Rechtsfortbildung oder die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung.

Der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich entschieden (VIII ZR 152/12, GE 2013, 261), dass eine vorübergehende Lärmbelastung einer ruhigen Straße in der Innenstadt den Mieter nicht zur Minderung berechtigt. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung (ruhige Lage) liege zwar nicht vor, aber nach Treu und Glauben habe der Mieter eine erhöhte Lärmbelastung bei Straßenbauarbeiten hinzunehmen. Die bisherige Rechtsprechung, die zukünftigen Baulärm wegen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung (vgl. Beuermann GE 2013, 236) nicht als Mietmangel angesehen hat („Lückenrechtsprechung"), wird von der 67. Kammer des Landgerichts Berlin mit der Begründung des BGH fortgesetzt mit der Folge, dass das Ergebnis gleich bleibt: Kein Anspruch auf Minderung.

Der Mieter hatte eine Wohnung in einem mehrstöckigen Haus in Charlottenburg gemietet; in der Nachbarschaft befand sich ein eingeschossiges Flachdachgebäude, während die Umgebung überwiegend mit mehrstöckigen Häusern bebaut war. Durch den Abriss des Flachdachgebäudes und die Errichtung einer Tiefgarage ergaben sich erhebliche Belästigungen durch Lärm und Erschütterungen; der Mieter zahlte zunächst die volle Miete (offenbar unter Vorbehalt) und verlangte dann die Minderungsbeträge zurück. Das Landgericht Berlin wies die Klage ab.

Mit Urteil vom 11. März 2013 meinte das Landgericht Berlin, die durch die Baustellen bedingten vorübergehend erhöhten Lärmbelastungen können nicht als Mangel angesehen werden, da nach der Verkehrsanschauung der Mieter nicht von einem unveränderlichen Umfeld seiner Wohnung ausgehen konnte.

Nach dem allgemeinen Lebensrisiko müsse gerade im Innenstadtbereich Berlins grundsätzlich damit gerechnet werden, dass bauliche Veränderungen auftreten, was hier umso mehr gelte, als bei einer geschlossenen, dichten und mehrstöckigen Bebauung der Mieter nicht erwarten dürfe, dass auf dem Nachbargrundstück mit lediglich einstöckiger Bebauung keine Baumaßnahmen mehr stattfinden würden.