Keine Minderung bei verwittertem Zustand des Anstrichs von Außenfenstern

Keine Minderung bei verwittertem Zustand des Anstrichs von Außenfenstern; eingeschränkte Reinigungsmöglichkeit von Fenstern; optische Beeinträchtigung kein Mangel

1. Der verwitterte Zustand des Anstrichs von Außenfenstern ändert nichts am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, auch wenn er das Reinigen der Fenster erschwert.

2. Ein optischer Mangel löst weder einen Instandsetzungsanspruch noch eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Mieterin) hat von der Bekl. (Vermieterin) vergeblich die Erneuerung des Außenanstrichs sämtlicher Holzfenster gefordert. Die Zahlungen hat die Kl. voll, aber unter Vorbehalt erbracht. Sie ist der Ansicht, ihr stehe ein Instandhaltungsanspruch sowie ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zu, weil zum einen aufgrund des unstreitig verwitterten Außenanstrichs der Fenster Wasser eindringen könne und sich zudem Gebrauchseinschränkungen beim Reinigen der Fenster ergäben. Die Kl. fordert umfassende Erneuerung des Außenanstrichs sämtlicher Holzfenster und begehrt die Feststellung, dass die Miete um 5 % gemindert sei und ihr bis zur Mangelbeseitigung ein Zurückbehaltungsrecht von 15 % der Bruttomiete zustehe. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Erneuerung des äußeren Farbanstrichs an den Holzfenstern der von ihr angemieteten Wohnung nicht zu. Grundsätzlich ist der Vermieter nach§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage, § 535 Rn. 63). Dabei umfasst das Gebrauchsrecht des Mieters auch die Nutzung außerhalb der gemieteten Wohnung gelegener Allgemeinflächen (vgl. LG Berlin, 63. ZK, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 446/12 - Tz. 10, GE 2014, 55). Anderes gilt etwa dann, wenn sich der Vermieter durch Abwälzung der Schönheitsreparaturen von dieser Verpflichtung freigezeichnet hat. Diese Frage ist hier nicht zu vertiefen, da der Außenanstrich der Fenster nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt.

Der zwischen den Parteien unstreitig verwitterte Zustand des Außenanstrichs hindert den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht. Hierzu hat die Kl. vorgetragen, das Reinigen der Fenster sei erschwert, weil stets damit zu rechnen sei, dass man an der abgeblätterten Farbe mit Kleidung und Putzmittel hängen bleibe.

Diese Befürchtung schränkt den Mietgebrauch der Wohnung indes nicht ein. Es ist nicht ersichtlich, dass es hier zu einer Verwirklichung des dargestellten Risikos gekommen ist. Es ist nach Auffassung des Gerichts dem Mieter ohne Weiteres zumutbar, wenn er sich beim Reinigen der Fenster vor der abgeblätterten Farbe in Acht nimmt und so ein Hängenbleiben mit Kleidung und Wischtuch vermeidet.

Die Mietsache ist auch sonst nicht mangelhaft. Zwar trifft der Hinweis der Kl. zu, dass die abgeblätterte Farbe zu einem Verwitterungsprozess der Fenster und später zu deren Undichtigkeit führen wird. Ebenso unstreitig ist jedoch, dass derartige - dann möglicherweise einen Mangel begründenden - Umstände derzeit noch nicht vorliegen.

Auch unter dem Gesichtspunkt eines optischen Mangels kann die Kl. eine Instandsetzung des Fensteranstrichs nicht verlangen. Auch insoweit müsste sich eine Gebrauchseinschränkung ergeben, für die hier weder etwas dargetan noch sonst ersichtlich ist. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn die Kl. in besonderer Weise auf den optischen Eindruck des Zugangs zu ihrer Wohnung beispielsweise aus beruflichen Gründen angewiesen ist. Weder sind solche Umstände dargetan, noch ist vorgetragen, dass der optische Eindruck der Wohnung von außen eine solche beeinträchtigende Wirkung hat.

Auch eine Mietminderung nach § 536 BGB kommt nicht in Betracht. Wie das Landgericht Berlin (aaO.) ausgeführt hat, kann eine optische Beeinträchtigung nur in ganz besonders gelagerten Fällen die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten. Dieser Sichtweise schließt sich das Gericht an. Derartige Umstände sind nicht dargetan.

Da auch durch den Zustand der Fenster sonst keine Gebrauchsbeeinträchtigung gegeben ist, scheidet eine Minderung aus.

Folglich besteht kein Zurückbehaltungsrecht der Kl.

Ist der Farbanstrich von Außenfenstern verwittert, handelt es sich um einen optischen Mangel, der dem Mieter weder einen Anspruch auf Instandsetzung noch auf Minderung oder ein Zurückbehaltungsrecht gibt.

Die Klägerin (Mieterin) fordert von der beklagten Vermieterin den Außenanstrich sämtlicher Holzfenster, weil der – unstreitig verwitterte – Außenanstrich Wasser eindringen lasse und zu Gebrauchseinschränkungen beim Fensterputzen führe. Die Klägerin will außerdem feststellen lassen, dass sie zur Minderung (5 %) berechtigt sei und ein Zurückbehaltungsrecht (weitere 15 %) ausüben dürfe. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Der unstreitig verwitterte Zustand des Außenanstrichs der Fenster hindere den vertragsgemäßen Mietgebrauch nicht. Der Mieter könne sich beim Reinigen vor der abgeblätterten Farbe in Acht nehmen. Derzeit sei der Zustand der Fenster auch nicht so mangelhaft, dass eine Undichtigkeit vorliege. Auf optische Mängel könne sich der Mieter nicht berufen, sofern er nicht in besonderer Weise – beispielsweise aus beruflichen Gründen – auf einen optischen Eindruck des Zugangs zur Wohnung angewiesen sei. Aus diesen Gründen bestehe weder ein Anspruch auf Instandsetzung noch ein Mietminderungs- oder Zurückbehaltungsrecht.