Keine Minderung bei Vertragszweck ändernden Baumaßnahmen

Ob eine Formularklausel im Geschäftsraummietvertrag den Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ausschließt, ist durch Auslegung zu ermitteln; einverständlich durchgeführte Baumaßnahmen ändern den Vertragszweck und berechtigen nicht zur Minderung.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Zahlung in Höhe von 8.034,13 €. (...)

b) Eine Minderung der Miete ab August 2009 ist gemäß § 8 Abs. 3 des Mietvertrags ausgeschlossen. Ein Ausschluss des Minderungsrechts ist im Gewerbemietrecht auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zulässig, wenn es sich auf dessen Verwirklichung durch Abzug vom geschuldeten Mietzins beschränkt und dem Mieter die Durchsetzung des Minderungsrechtes im Bereicherungswege nach § 812 BGB belässt (KG, NJW‑RR 2002, 948). Dies ist Auslegungsfrage. Die streitgegenständliche Klausel ist hier angesichts ihres Wortlauts, insbesondere der näheren Erläuterung und Klarstellung des ersten Satzes in § 4 Abs. 3 durch den zweiten Satz („Das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 BGB wird ausgeschlossen. Der Mieter kann keine Einwendung der Mietminderung erheben. Ein eventueller Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters bleibt hiervon unberührt.") dahin gehend auszulegen, dass Minderung der Miete gerade nicht insgesamt, sondern allein das Minderungsrecht nach § 536 BGB und die darin enthaltene „Einwendung" ausgeschlossen werden sollte und das Rückforderungsrecht des Mieters nach § 812 BGB nicht berührt ist. Dieses Verständnis (Ausschluss lediglich der Einwendung) wird durch den 3. Satz der Klausel gestützt, wonach auch ein Mängelbeseitigungsanspruch unberührt bleibt. Insofern lässt die Klausel selbst bei kundenfeindlichster Auslegung des § 8 Abs. 3 des Mietvertrages (§§ 305 c Abs. 2, 307 BGB, vgl. BGHZ 176, 191) ein Rückforderungsrecht des Mieters nach § 812 BGB bestehen. Der Minderungsausschluss wirkt auch nach Vertragsende weiter, insbesondere im Zahlungsprozess des Vermieters nach Kündigung (OLG Hamm, NJW-RR 1998, 1020, 1021; OLG Düsseldorf, GuT 2006, 265).

Zudem ist unabhängig von der Wirksamkeit des Ausschlusses in § 8 Abs. 3 eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung des von den Vertragsparteien konkret vorausgesetzten vertraglichen Gebrauchs der Mietsache (st. Rspr., BGH, NJW 2006, 899; Palandt‑ Weidenkaff, 69. Aufl., 2010, § 536 BGB Rdn. 16 m. w. N. zur Rspr. des BGH) ab August 2009 vom Bekl. nicht substantiiert vorgetragen. Während dieser Zeit führte der Bekl. im Einverständnis mit der Kl. umfangreiche Sanierungsarbeiten durch und hatte den Restaurantbetrieb zuvor ohnehin eingestellt. Damit war für diese Zeit der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache, der hier maßgeblich ist, von beiden Parteien einverständlich abgeändert worden, so dass auch für die Mietminderung auf die Beeinträchtigung bzw. Behinderung der Bauarbeiten abzustellen ist. Der Bekl. kann hier nicht geltend machen, dass die Nutzung als Restaurant durch den Hausschwammbefall beeinträchtigt war, da er den Restaurantbetrieb schon zuvor für die von ihm selbst veranlassten Umbauarbeiten eingestellt hatte. Ein Abstellen auf den ursprünglichen Vertragszweck (Restaurantbetrieb), der durch beide Parteien für einen bestimmten Zeitraum einvernehmlich aufgehoben und abgeändert wurde, kam nicht in Betracht, da für einen Mangel der Mietsache auf den jeweiligen vertraglich vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache abzustellen ist (vgl. Palandt- Weidenkaff, a.a.O., § 536 BGB Rdn. 16). Inwiefern der festgestellte Hausschwammbefall die umfangreichen Sanierungsarbeiten behindert bzw. für wie viele Tage er sie konkret verzögert hat, hat der Bekl. trotz Hinweises des Gerichts nicht konkret dargelegt. Vielmehr wurden die Bauarbeiten ohnehin aus anderen, vorwiegend finanziellen Gründen eingestellt. (...)

Ob eine Formularklausel im Geschäftsraummietvertrag den Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ausschließt, ist durch Auslegung zu ermitteln; einverständlich durchgeführte Baumaßnahmen ändern den Vertragszweck und berechtigen nicht zur Minderung.

Der Geschäftsraummietvertrag über Restauranträume enthielt folgende Formularklausel:

„Das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 BGB wird ausgeschlossen. Der Mieter kann keine Einwendung der Mietminderung erheben. Ein eventueller Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters bleibt hiervon unberührt."

Der beklagte Mieter beabsichtigte erhebliche Modernisierungsmaßnahmen wie z. B. Durchbrüche von tragenden Wänden und bat die Vermieter hierzu um Einwilligung.

In Erwartung der später sodann erteilten Erlaubnis führte der Mieter umfangreiche Baumaßnahmen durch, stellte den Gaststättenbetrieb ein und zahlte u. a. mit der Begründung, dass die Räume zum vertraglich vorgesehenen Zweck nicht brauchbar seien, keine bzw. verringerte Miete.

Das LG Berlin gab der Zahlungsklage der Vermieter statt. Auf Minderung der Miete könne sich der Beklagte nicht berufen. Zum einen sei diese Einwendung durch die Formularklausel wirksam abbedungen; bei zutreffender Auslegung umfasse der Minderungsausschluss nicht den Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB. Zum anderen sei der Vertragszweck durch die Bauarbeiten abgeändert worden: Dieser habe nunmehr in der Durchführung von Bauarbeiten bestanden, so dass nur deren Behinderung eine Mietminderung habe rechtfertigen können.

Soweit es die Wirksamkeit des Minderungsausschlusses angeht, mag die Auffassung des Landgerichts wegen des letzten Satzes der Klausel (noch) zu rechtfertigen sein. Nicht jedoch kann dem Landgericht gefolgt werden, wenn es eine Vertragszweckänderung annimmt: Soll der Gebrauchszweck tatsächlich in der Durchführung von Bauarbeiten liegen, und sollte der Mieter als Gegenleistung hierfür die volle Miete zahlen? Das erscheint eher lebensfremd. Auch ohne die Vertragsklausel und die konstruiert wirkende Änderung des Vertragszwecks gelangt man deshalb zum Minderungsausschluss, weil der Mieter die Unbenutzbarkeit der Räume selber herbeigeführt hatte, also für den Mangel selbst verantwortlich war (KG, Urteil vom 16. August 2004 - 12 U 310/03 -, GE 2004, 1393; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rn. 323).