Keine Minderung bei unterschiedlicher Wohnflächenberechnung der Terrasse

Keine Minderung bei unterschiedlicher Wohnflächenberechnung der Terrasse; Mietmangel

Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung liegt bei einer Abweichung zwischen der anzurechnenden und der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % dann nicht vor, wenn die Differenz nur deshalb zustande kommt, weil die Terrasse mit 50 % anstatt mit 25 % angesetzt ist.

(Leitsatz des Einsenders)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Mietzahlung und Räumung in Anspruch. Am 21. August 1995 schlossen die Kl. und die Bekl. zu 1. einen Mietvertrag für Wohnräume in Berlin. Die Wohnfläche wurde mit "ca. 188,798 m2" angegeben. Der Bekl. zu 2. hat die Wohnung von Beginn des Mietverhältnisses an auch vereinbarungsgemäß für sich als Wohnung genutzt. Er übernahm die persönliche Haftung für die laufenden Mietzahlungen sowie alle weiteren aus dem Vertrag begründeten Zahlungen gegenüber dem Vermieter.

Nachdem im Jahr 2002 nur die Miete für Februar gezahlt wurde, machte die Kl. die Mieten für Januar 2002, März bis Juni 2002 geltend.

Das Amtsgericht ist zuständig, denn Wohnraummietrecht ist hier anzuwenden. Zwar war hier ursprüngliche Mieterin eine GmbH, die grundsätzlich nicht wohnen kann. Wohnungsmietrecht findet aber dann Anwendung, wenn die Wohnräume einer bestimmten Person für den dauerhaften Wohngebrauch überlassen werden. Das war hier der Fall, denn die Wohnung wurde unstreitig dem Bekl. zu 2. und ehemaligen Geschäftsführer der Bekl. zum Wohnen überlassen und von diesem auch entsprechend genutzt.

Die Klage gegen die Bekl. zu 1. ist abzuweisen. Die Bekl. zu 1. wurde bereits im Januar 2003 wegen Vermögenslosigkeit aus dem Handelsregister gelöscht, sie existiert nicht mehr. (wird ausgeführt)

Die Klage gegen den Bekl. zu 2 ist im wesentlichen begründet. Die Kl. hat Anspruch auf Miete gem. § 535 BGB gegen den Bekl. aus dem Mietvertrag vom 21.8.1995 über Wohnräume und der Ergänzung vom 7.12.1999 in Verbindung mit der Erklärung des Bekl. in § 23 Nr.7 des Mietvertrages. Die Erklärung des Bekl., die persönliche Haftung für die laufenden Mietzahlungen sowie alle weiteren aus dem Vertrag begründeten Zahlungen gegenüber dem Vermieter übernehmen zu wollen, ist als Bürgschaftserklärung gem. § 765 BGB anzusehen. Es steht auch fest, daß bei der ursprünglichen, nun vermögenslosen Mieterin die Kl. ihre Forderungen nicht mehr durchsetzen kann.

Der Bekl. schuldet daher die Miete und nach dem Zeitpunkt der Kündigung Nutzungsentschädigung gem. § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete.

Die Miete ist nicht gemindert.

Zwar entspricht die im Mietvertrag mit ca. 188,79 qm angegebene Wohnfläche nicht der anrechenbaren Wohnfläche, die der Sachverständige B. mit 169, 24 m2 ermittelt hat. Es stellt auch grundsätzlich einen ohne weiteren Vortrag zu Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn die gemietete Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, vgl. BGH GE 2004, 682. Der Bundesgerichtshof hat in einer weiteren Entscheidung, GE 2004, 683, auch klargestellt, daß eine über 10 % hinausgehende Maßtoleranz nicht anzuerkennen ist. Danach wäre rein rechnerisch bei einer Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Flächemit 10,35 % eine Minderung gegeben. Hier ist die Miete aber nicht gem. § 536 BGB gemindert, denn die Wohnung ist ungeachtet dessen mit einem Mangel nicht behaftet. Ein Mangel im mietrechtlichen Sinne liegt dann vor, wenn die Mietsache einen Fehler hat, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Die Mietsache hier, die ursprünglich von der Bekl. zu 1 gemietete Wohnung, hat keinen Fehler, denn der ursprünglich mit dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch ist gewährleistet, die Wohnung ist hier auch mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar. Im Ergebnis reduziert sich der Streit der Parteien um die Anrechnung der Fläche einer Dachterrasse mit 63,67 m2. Die Kl. hat ihrer Wohnflächenermittlung die Fläche der Dachterrasse mit der Hälfte zugrunde gelegt. Der Bekl. und der Sachverständige stellen die Fläche der Dachterrasse mit jeweils einem Viertel in ihre Wohnflächenberechnung ein. Soweit der Bekl. die Wohnfläche mit 157,85 m2 ermittelt, ist dies nicht auf eine unterschiedliche Bewertung der Terrasse, sondern darauf zurückzuführen, daß der Sachverständige für die umschlossenen Räume eine Fläche von 153,44 m2 ermittelt hat, der Bekl. jedoch nur 141,91 m2. Die Meßergebnisse desSachverständigen werden aber von beiden Parteien im Ergebnis nicht beanstandet.

In welchem Verhältnis die Fläche der Dachterrasse nun der Berechnung der Wohnfläche zugrunde zu legen ist, bestimmt die Wohnflächenverordnung, die mit § 44 Abs. 2 (gemeint: wie die II. BV regelt, d. Red.) regelt, daß Dachgärten bis zur Hälfte berücksichtigt werden können, so daß hier stets ein Ermessensspielraum zur Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalles auch eingeräumt wird.

Soweit der Sachverständige hier ein Viertel der Fläche zugrunde legt, folgt das Gericht seinen nachvollziehbaren Feststellungen, denn es kann eigene Sachkunde hier auch nicht entgegensetzen. Eine Berücksichtigung der Fläche mit mehr als einem Viertel erscheint aber auch nicht ausgeschlossen.

Auch die Entscheidung des Landgerichts Berlin in GE 2004, 1592, bei der es um eine um 13,98 % verringerte Wohnfläche geht, betrifft konkret die Ermittlung der Fläche von Räumen mit Flächen von unter 2 m2 oder unter 1 m Höhe. Die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung hier ist durch die unterschiedliche Berücksichtigung nicht beeinträchtigt, denn tatsächlich stehen dem Bekl. so oder so insgesamt nicht 169,24 m2 oder 188,79 m2, sondern 217,11 m2 zur Verfügung. Dies ist anders, als wenn in einer Wohnung tatsächlich anstatt z. B. 100 m2 nur 89 m2 zum Wohnen auch zur Verfügung stehen und deshalb raummäßige Beeinträchtigungen ohne weiteres gegeben sind.

Das Gericht folgt hier auch der Entscheidung des LG Hamburg vom 1.7.2004, 307 S 52/04, wonach die bloße normative unterschiedliche Bewertung nicht ausreicht, um einen Fehler zu begründen.

Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, daß bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % der Mieter zur Minderung berechtigt ist. Eine Abweichung von beispielsweise 9,9 % reicht dann nicht aus. Fraglich ist, wie bei einer Berechnung nach den Umständen des Einzelfalls zu verfahren ist, etwa bei Balkonen oder Terrassen.

Die GmbH hatte für ihren Geschäftsführer, der als Bürge für die Mietzahlungen aufkommen wollte, eine Wohnung gemietet. Die GmbH wurde später vermögenslos und im Handelsregister gelöscht; der auf Zahlung in Anspruch genommene Bürge machte u. a. Minderung geltend, weil die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der im Vertrag angegebenen Fläche abwich. Der Sachverständige stellte eine Abweichung von 10,35 % fest, weil die Terrasse nicht mit 50 % angesetzt werden könne, sondern nur mit 25 %.

Mit Urteil vom 21. Dezember 2005 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Zahlungsklage der Vermieterin statt und meinte, eine Gebrauchsbeeinträchtigung liege hier nicht vor, da es sich lediglich um eine Flächenberechnung für die Terrasse nach Ermessen handele. Bloße normative unterschiedliche Bewertungen reichten nicht aus, um einen Fehler zu begründen.

Manche Richter verweisen mit fadenscheinigen Gründen einen Rechtsstreit, um sich Arbeit zu ersparen. Das AG Charlottenburg ist den umgekehrten Weg gegangen, denn sachlich zuständig wäre im vorliegenden Fall das Landgericht Berlin gewesen. Mieterin war eine GmbH, so daß es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelte. Daß der Geschäftsführer der GmbH tatsächlich in den Räumen wohnte und als Bürge für die Mietzahlungen eintreten wollte, spielt keine Rolle. Maßgeblich ist allein, ob der Mieter in den Räumen wohnen soll (BGH GE 1986, 83; LG Berlin GE 1992, 263). Für die Frage, ob eine erhebliche Flächenabweichung vorliegt, ist darauf hinzuweisen, daß § 44 Abs. 2 II. BV einen anderen Wortlaut hatte als die Wohnflächenverordnung. Nach der II. BV können Grundflächen von Terrassen bis zur Hälfte angerechnet werden, während nach § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung diese Flächen in der Regel zu einem Viertel anzurechnen sind. Es müssen also besondere Umstände vorliegen, die eine höhere Anrechnung rechtfertigen. Die Wohnflächenverordnung gilt ab 1. Januar 2004 und ist ohnehin nur entsprechend anzuwenden, da sie an sich nur für preisgebundenen Wohnraum gilt. Nach der Überleitungsvorschrift des § 5 gilt für Wohnflächenberechnungen bis zum 31. Dezember 2003 die II. Berechnungsverordnung. Das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten hatte sich offensichtlich nur auf die Wohnflächenverordnung gestützt, während der Beklagte Minderungsansprüche ab 1. September 1995 geltend machte. Die Auffassung des Amtsgerichts, es liege keine erhebliche Flächenabweichung vor, läßt sich daher auch mit der Überleitungsvorschrift des § 5 Wohnflächenverordnung begründen.