Keine Minderung bei unrichtiger Flächenangabe

Ein Mangel der Mietwohnung liegt nicht vor, wenn die Wohnfläche mit 80 m2 vereinbart ist und eine spätere Vermessung eine Wohnfläche von 64,57 m2 ergibt.

Die Kl. mieteten mit Vertrag vom 31.10.1996 von den Bekl. eine Drei-Raum-Wohnung in B. S. Das Mietverhältnis ist zwischenzeitlich beendet. Die Kl. behaupten, daß mit Abschluß des Mietvertrages eine Vereinbarung zwischen den Parteien geschlossen worden sei, wonach sie je Quadratmeter 9 DM Mietzins zu zahlen hätten. Da in dem Mietvertrag eine Wohn- und Nutzfläche von 80 m2 angegeben worden sei, habe sich daraus ein monatlicher Mietzins von 720 DM ergeben.

Bei einer Vermessung der gemieteten Räume wurde tatsächlich lediglich eine Wohnfläche von 64,57 m2 festgestellt. Die Kl. sind der Ansicht, daß sie nach der festgestellten Wohnfläche monatlich 138,87 DM Mietzins zuviel entrichtet haben und fordern für die Zeit von November 1996 bis September 2000 für 47 Monate insgesamt 6.526,89 DM zuviel gezahlter Mieten unter Anrechnung der unstreitig nicht gezahlten Miete für Oktober und November 2000 in Höhe von 1.662,26 DM und von Betriebskosten in Höhe von 675 DM.

Die Kl. haben aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt heraus einen Anspruch gegen den Bekl. auf Rückzahlung vermeintlich zuviel gezahlter Miete. Denn ein Mangel der Mietwohnung lag nicht vor (§ 537 BGB).

Die geringe Wohnraumgröße ist kein Fehler, der den Gebrauch der Mietsache erheblich mindert, § 537 Abs. 1 BGB. Es handelt sich auch nicht um eine zugesicherte Eigenschaft, § 537 Abs. 2 BGB i. V. m. § 580 BGB.

Vorliegend ist insofern noch die Besonderheit zu beachten, daß die Vereinbarung zum Mietvertrag vom 31.10.1996 lautet, daß die Wohn- und Nutzfläche mit 80 m2 vereinbart wurde. Vereinbart heißt, daß sich beide Parteien darüber einig waren, daß offensichtlich ohne Nachmessen die Wohn- und Nutzfläche 80 m2 betragen sollte. Dies deckt sich auch mit dem Vortrag der Bekl., daß die Fläche der Wohnung tatsächlich sogar noch größer ist. Man wollte bei Vertragsabschluß eben gerade die komplizierte Berechnung nach den gesetzlichen Vorschriften unter Beachtung der Dachschrägen vermeiden. Es ist auch nicht, wie die Kl. meinen, ein Mietpreis pro m2 vereinbart, denn es heißt in der Vereinbarung vom 31.10.1996 weiter, daß nicht ein m2-Preis bindend festgelegt war, sondern es ist lediglich die mathematische Umrechnung der vereinbarten Miete, die sich aus dem Mietvertrag ergibt, auf die jetzt vereinbarte Wohn-/Nutzfläche.

Die Kl. haben nichts dafür vorgetragen, was eine andere Auslegung dieser Vereinbarung vom 31.10.1996 zuließe. Aber selbst bei einseitiger Festlegung durch die Vermieter würde es zu keinem anderen rechtlichen Ergebnis führen, vgl. Urteil des LG Gießen vom 1.11.1995, Az. 1 S 303/95, veröffentlicht in MDR 1996, 358/359 und ein Rechtsentscheid des OLG Dresden, Az. 3 AR 0090/97, GE 1998, 122. Dort heißt es, daß nach diesem Rechtsentscheid zwar ein Fehler der Mietsache vorliegt, dieser aber nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht gemindert ist. Denn der Gebrauchswert der Wohnung ergibt sich weniger aus der konkreten Quadratmeterzahl als vielmehr aus Lage und Ausstattung der Wohnung. Auf bereits gezahlten Mietpreis können die Kl. also keine Rückforderung geltend machen.

Wenn die Wohnung kleiner ist als im Vertrag angegeben, spielt das nicht nur für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen eine Rolle (die tatsächliche Größe ist maßgeblich), sondern auch für die Frage, ob der Mieter zur Minderung berechtigt ist.

In dem Vertrag hieß es, daß eine Wohnfläche von 80 m2 vereinbart sei, während diese tatsächlich nur 64,57 m2 ausmachte. Der Mieter berechnete eine sich daraus ergebende Minderung und verlangte überzahlte Miete zurück.

Mit Urteil vom 29. August 2001 wies das Amtsgericht Wittenberg die Klage ab und meinte, es liege kein Fehler im Sinne des Gesetzes vor und auch keine zugesicherte Eigenschaft. Dazu komme, daß die Wohnungsgröße hier vereinbart, also vertraglich festgelegt sei.

Das Urteil entspricht der früher herrschenden Auffassung, wie sie noch einmal vom OLG Dresden (NZM 1998, 184 = GE 1998, 122) bestätigt worden ist. Warum allerdings im Mietrecht eine Wohnflächenabweichung keinen Mangel darstellen sollte, während das im Kaufrecht anders war (vgl. BGH GE 2000, 122), konnte nicht überzeugend begründet werden. Zu Recht geht deshalb seit dem grundlegenden Aufsatz von Kraemer (NZM 1999, 156) die neuere Auffassung dahin, daß bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % die Miete gemindert ist (OLG Karlsruhe NZM 2002, 218; KG GE 2002, 257).