Keine Minderung bei Pfusch des vom Mieter beauftragten Handwerkers

Keine Minderung bei Pfusch des vom Mieter beauftragten Handwerkers; Bauarbeiten in Mieterauftrag

War der Fußbodenbelag der gewerblichen Mieträume nach dem Mietvertrag vom Vermieter herzurichten und entscheidet sich der Mieter dafür, anstelle des vom Vermieter vorgesehenen textilen Bodenbelages auf eigene Kosten einen Kunststoffbelag durch einen von ihm beauftragten Unternehmer aufbringen zu lassen, so ist er zur Minderung der Miete nicht berechtigt, wenn Schäden am Fußbodenbelag deshalb auftreten, weil dessen Subunternehmer - sorgfaltswidrig - den Kunststoffbelag auf feuchtem Untergrund verklebt hat, und zwar auch dann nicht, wenn der vom Mieter beauftragte Unternehmer identisch ist mit dem vom Vermieter mit der Durchführung der anderen Sanierungsmaßnahmen beauftragten Unternehmer.

A. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Bekl. sich auf den Mangel, den die Mietsache unstreitig zur Zeit der Überlassung durch die Kl. als Vermieterin hatte, nicht berufen kann und deshalb auch die Miete nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB mindern konnte, da sie den Mangel selbst zu vertreten hatte.

1. Der Mangel der Mietsache, den das Landgericht richtig in der Aufwölbung des Asphaltbodens und in den eingetretenen Schäden an dem verlegten PVC-freien Kunststoffbelag gesehen hat, war auf eine nicht fachgerechte Verlegung dieses Bodenbelags durch die von der Generalunternehmerin, der B. GmbH, beauftragte GbR zurückzuführen. Hierzu hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, daß das Aufbringen des dampfdichten Bodenbelags auf den nicht ausreichend getrockneten Unterboden ausweislich des in dem Beweisverfahren 21 OH 18/01 eingeholten Gutachtens des Sachverständigen ... nicht fachgerecht war. Dies wird auch von der Bekl. nicht in Abrede gestellt. Daß die ... GbR ausweislich des Gutachtens zudem noch einen falschen Voranstrich verwendet hatte, verstärkte die später aufgetretene Ablösung des Belags von dem nassen Untergrund noch weiter.

Weiterhin ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, daß sich die Bekl. diese Versäumnisse der ... GmbH und der ... GbR gemäß § 278 Satz 1 BGB zurechnen lassen muß, da sie alleinige Auftraggeberin der Generalunternehmerin hinsichtlich der Bodenbelagarbeiten war.

2. Unstreitig war der Generalunternehmerin bekannt, daß der Bodenaufbau vor den Verlegearbeiten tagelang unter Wasser gestanden hatte. Ob dies der die Arbeiten letztlich ausführenden ... GbR ebenfalls bekannt war und ob sie dies gegebenenfalls hätte erkennen können, ist im Hinblick auf die Kenntnis der sie beauftragenden B. GmbH nicht entscheidend. Ebenfalls nicht entscheidend ist, ob die Bekl. selbst Kenntnis von der Durchfeuchtung des Bodens gehabt hatte. Das Vertretenmüssen des Mangels im Verhältnis zur Kl. beruht nicht darauf, daß die Bekl. selbst Kenntnis von der Durchfeuchtung gehabt hätte, sondern darauf, daß die von ihr beauftragte ... GmbH in Kenntnis dieses Umstands die Bodenbelagsarbeiten ohne ausreichende Trocknungsmaßnahmen hat durchführen lassen. Dieses muß die Bekl. sich als Auftraggeberin zurechnen lassen, § 278 BGB.

Daß die B. GmbH den Wassereintritt nach dem unbestrittenen Berufungsvorbringen als auch die Dachöffnung ausführende Generalunternehmerin ihrerseits selbst verschuldet hatte und insoweit als Erfüllungsgehilfin der Kl. tätig geworden war, ändert an dem eben Ausgeführten nichts. Soweit die Bekl. hierzu meint, die Kl. habe bereits durch die Bereitstellung eines Mietobjekts mit einem feuchten Bodenaufbau ihre Vermieterpflichten verletzt, berücksichtigt sie nicht ausreichend, daß der hier fragliche Mangel nicht allein auf dem feuchten Bodenaufbau beruhte, sondern erst durch die Verlegung des Bodenbelags auf dem noch nicht ausgetrockneten Untergrund entstand. Zu kurz gegriffen ist deshalb die Annahme der Bekl., der Mangel wäre ohne den feuchten Bodenaufbau nicht eingetreten, so daß die Kl. als Vermieterin den Mangel zu vertreten habe. Die Bodenfeuchtigkeit als solche stellt nach dem Vorbringen der Parteien und nach dem Inhalt der eingeholten Gutachten keinen Mangel dar.

Selbst wenn aber davon ausgegangen wird, daß die ... GmbH auch als Erfüllungsgehilfin der Kl. aufgrund der von ihr zu vertretenden Durchfeuchtung des Estrichs eine rechtlich relevante Ursache für den Schaden gesetzt hat, überwiegt der ursächliche Beitrag der ... GmbH als Erfüllungsgehilfin der Bekl. (Verlegung des diffusionsdichten Fußbodens ohne hinreichende Abtrocknung des Untergrunds) im Wege der Abwägung nach § 254 BGB so stark, daß der erste von der Kl. zu vertretende Beitrag bei wertender Betrachtung völlig zurücktritt. Dies folgt daraus, daß die ... GmbH als Erfüllungsgehilfin der Bekl. in Kenntnis der Feuchtigkeit vor vollständigem Austrocknen die Fußbodenarbeiten durch die ... GbR durchführen ließ.

Soweit schließlich aufgrund des Gutachtens im Beweissicherungsverfahren feststeht, daß die Bodenfeuchtigkeit bei Verlegung eines dampfoffenen Belags in überschaubarer Zeit ausgetrocknet wäre, wie auch das Landgericht rechtlich nicht angreifbar angenommen hat, folgt daraus nicht, daß die Auswahl des diffusionsdichten Belags durch die Bekl. für das Auftreten des Schadens rechtlich relevant gewesen wäre. Denn das schadenstiftende Ereignis war nicht die Entscheidung der Bekl. über die Art des zu verlegenden Bodenbelags, sondern das nicht fachgerechte Vorgehen ihrer Erfüllungsgehilfen bei der Verlegung.

3. Soweit die Bekl. mit der Berufung geltend macht, ausweislich des Gutachtens ... sei davon auszugehen, daß auch bei Verlegung des ursprünglich geplanten Nadelfilzes sich dieser vom Unterboden gelöst hätte, weil er im Zusammenhang mit dem vorhandenen Bodenaufbau den gestellten Anforderungen an eine Verkaufsfläche in einem Kaufhaus nicht gewachsen gewesen wäre, verhilft dies der Berufung nicht zum Erfolg.

Wäre es bei der ursprünglich geplanten Aufbringung des Nadelfilzes allein im Auftrag der Kl. geblieben, und hätte sich dieser später gelöst, wäre es in der Tat Sache der Kl. gewesen, diesen Belag zu erneuern bzw. der Bekl. eine Mietminderung zu gewähren und/oder einen daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Ein derartiger Verlauf ist jedoch nicht gegeben; zur Aufbringung des Nadelfilzes in der Verantwortung der Kl. kam es nicht. Zwar hat der Gutachter ... ausgeführt, daß eine Ablösung des Nadelfilzbelags wegen dessen Ungeeignetheit zur von der Bekl. beabsichtigten Nutzung des Mietobjekts (Palettenhubwageneinsatz) zu befürchten gewesen wäre. Ob die Ungeeignetheit des vorgefundenen Unterbodenaufbaus im Zusammenhang mit dem ursprünglich geplanten textilen Belag überhaupt im Zusammenhang mit dem Wassereinbruch und damit der Feuchtigkeit stand, läßt sich dem Gutachten so jedenfalls nicht entnehmen. Dieses kann vielmehr, vor allem im Zusammenhang mit der ergänzenden Beurteilung durch das Berliner Institut für Baustoffprüfung, auch dahin verstanden werden, daß der (nur) mit einem Textilbelag belegte Unterboden der hier vorliegenden Art generell für den vorgesehenen Einsatz nicht geeignet wäre. Diese Frage mußte das Landgericht jedoch nicht klären, und auch im Berufungsverfahren ist insoweit das von der Bekl. beantragte Sachverständigengutachten nicht einzuholen, denn es handelt sich um einen hypothetischen Verlauf für einen Fall, den die Bekl. nach eigenem Willensentschluß nicht wollte, nicht aber um einen Fall der sogenannten hypothetischen Schadensursache (vgl. dazu, Palandt/Heinrichs, 63. Aufl., vor § 249 BGB, Rn. 96-103).

B. Ebenfalls zutreffend sind die Ausführungen des Landgerichts zur Widerklage.

Da, wie ausgeführt, die Bekl. der Kl. einen anfänglichen Mangel der Mietsache nicht entgegenhalten kann, war sie nicht berechtigt, die Miete für den Zeitraum vom 1.1.2000 bis zum 31.12.2000 um 30 % zu mindern. Gleiches gilt hinsichtlich des mit der Widerklage geltend gemachten Betrags von weiteren 20 %, hinsichtlich derer die Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete meint geltend machen zu können.

Bei einem Mangel kann der Mieter mindern, es sei denn, er hat den Mangel selbst zu vertreten. Die juristische Begründung dafür ist allerdings etwas schwierig (zutreffend dürfte die entsprechende Anwendung des § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB sein; vgl. OLG Naumburg NZM 2001, 100).

Der Geschäftsraummieter war mit dem vorgesehenen Nadelfilzbelag nicht einverstanden und ließ einen Kunststoffboden verlegen. Er beauftragte dazu den Generalunternehmer des Vermieters, der die Arbeiten durch einen Subunternehmer ausführen ließ. Dieser wartete allerdings nicht das Austrocknen des Unterbodens ab, sondern brachte den dampfdichten Bodenbelag auf dem feuchten Beton auf, so daß sich der Belag ablöste. Der Mieter minderte daraufhin.

Mit Urteil vom 16. August 2004 verurteilte das Kammergericht den Mieter zur Zahlung und verwies darauf, daß er den Mangel selbst zu vertreten habe. Er hafte für den von ihm beauftragten Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB. Daß das von ihm beauftragte Unternehmen auch vom Vermieter für andere Sanierungsmaßnahmen beauftragt worden sei, spiele keine Rolle.