Keine Minderung bei folgenlosem Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbot

Keine Minderung bei folgenlosem Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbot; Nutzungsbeschränkungen

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats können behördliche Nutzungsbeschränkungen (etwa wegen eines Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot) nur dann zur Mietminderung führen, wenn entweder die konkrete Androhung einer behördlichen Maßnahme vorliegt oder ein Untersagungsbescheid ergangen ist. (Leitsatz der Redaktion)

Dem gemäß § 535 BGB begründeten Mietzinsanspruch der Kl. steht weder die fristlose Kündigung des Bekl. noch eine Minderung im Sinne von § 537 BGB entgegen. Der Bekl. hat nach wie vor nicht hinreichend dargetan, daß die Nutzung der Räume zum vorgesehenen Zweck der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung widerspricht, weil es sich um Wohnraum handelt. (...)

Im übrigen hat es bei der ständigen Rechtsprechung des Senats zu verbleiben, daß behördliche Nutzungsbeschränkungen nur dann als Minderung im Sinne von § 537 BGB gelten können, wenn entweder die konkrete Androhung einer behördlichen Maßnahme vorliegt oder ein Untersagungsbescheid ergangen ist. Beides hat der Bekl. nicht substantiiert vorgetragen. Aus seinem Vortrag ergibt sich lediglich, daß ihm bei einer Anfrage sinngemäß mitgeteilt worden sein soll, eine behördliche Genehmigung sei angesichts der sanierungsrechtlichen Gegebenheiten völlig ausgeschlossen und es müsse bei einer gewerblichen Nutzung mit behördlichen Sanktionen, insbesondere Bußgeldverfahren gerechnet werden. Dabei ergibt sich nicht aus dem Vortrag des Bekl., daß die diesbezüglich angeblich mündlich erteilten Auskünfte sich auch darauf bezogen haben, daß es sich um Wohnraum handele, dessen Nutzung zu Gewerbezwecken einer Genehmigung nach der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung bedurfte. Allein der vage Hinweis auf eine "wohnungs- und baurechtliche Genehmigung" ist insoweit völlig nichtssagend, da zumindest baurechtlichen Genehmigungen für den Betrieb einer gewerblichen Zimmervermietung in jedem Falle erforderlich gewesen wären, in diesem Falle aber keine Rolle spielen, weil es Sache des Bekl. gewesen wäre, eine derartige baurechtliche Genehmigung einzuholen.

Wird Wohnraum zweckentfremdet und als Geschäftsraum vermietet, kann ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegen. Das gilt aber nur dann, wenn die Behörde gegen den Mieter einzuschreiten droht.

Der Mieter hatte die Miete gemindert und dann gekündigt, wobei er sich auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot berief. Die von ihm gemieteten Räume seien nach wie vor als Wohnraum anzusehen, weswegen sie zum vertragsgemäßen Gebrauch als Geschäftsraum nicht geeignet gewesen wären.

Mit Urteil vom 7. März 2002 bestätigte das Kammergericht seine ständige Rechtsprechung, wonach in einem solchen Fall die Behörde schon ihr Einschreiten angedroht haben muß; anderenfalls liege kein Mangel im Sinne des Gesetzes vor. Der bloße Hinweis des Beklagten, er habe mündliche Auskünfte über die Notwendigkeit von wohnungs- und baurechtlichen Genehmigungen erhalten, sei zu vage und deshalb unbeachtlich.