Keine Minderung bei Erkennbarkeit eines vorhandenen Mietmangels

Keine Minderung bei Erkennbarkeit eines vorhandenen Mietmangels; Nachbargrundstück; Bauarbeiten; Beeinträchtigung

Befindet sich das auf dem Nachbargrundstück befindliche Bauwerk bereits bei Mietvertragsschluß in einem erkennbar instandsetzungsbedürftigen Zustand, kann der Mieter bei späteren Bauarbeiten daran die Miete nicht wegen der dadurch eintretenden Beeinträchtigungen mindern. (Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist - bis auf einen Teil des Zinsanspruchs - begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. - gem. § 427 BGB als Gesamtschuldner - einen Anspruch auf Zahlung offener Miete für die Monate September, Oktober und November 2005 in Höhe von insgesamt 286,41 € aus § 535 Abs. 2 BGB.

Unstreitig haben die Bekl. im streitgegenständlichen Zeitraum die monatlich vereinbarungsgemäß zu zahlende Nettokaltmiete um 95,47 € gemindert gezahlt.

Entgegen der Ansicht der Bekl. war die zu zahlende Miete jedoch ab dem 1. September 2005 nicht um 15 % der Nettokaltmiete gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB gemindert. Unstreitig haben zwar auf dem an das Wohngrundstück der Bekl. unmittelbar angrenzenden Grundstück im streitgegenständlichen Zeitraum Bauarbeiten stattgefunden, was grundsätzlich - dies ist gerichtsbekannt - nachteilige Auswirkungen auf den Mietgebrauch der umliegenden Wohnungen hat; die Beeinträchtigungen wie z. B. Lärm- und Staubeinwirkungen stellen jedoch in der vorliegenden Konstellation keinen Fehler der Mietsache der Bekl. im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, daß auch nachteilige Einwirkungen auf den Mietgebrauch, die von Dritten verursacht werden, geeignet sind, eine Mietminderung im Umfang der dadurch entstehenden Wohnwertbeeinträchtigung zu begründen; dies jedenfalls dann, wenn die Grenze der Erheblichkeit überschritten ist (vgl. Abs. 1 Satz 2 der vorgenannten Vorschrift). Für die Frage, ab wann die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten nicht hinzunehmen und damit als Mangel der Mietsache im Sinn des § 536 Abs. 1 BGB anzusehen ist, wird von einem Teil der Rechtsprechung die Regelung des § 906 BGB entsprechend herangezogen und darauf abgestellt, ob der Vermieter die Störungen verhindern oder von dem Störer einen Ausgleich für die Mietminderung beanspruchen kann (so z. B. BGH WM 1961, 654, 657; OLG Düsseldorf BB 1991, 159). Von einem anderen Teil der Rechtsprechung wird die entsprechende Anwendung der Regelung des § 906 BGB auf den Mieter als Besitzer abgelehnt und statt dessen darauf abgestellt, inwieweit der Mieter die Beeinträchtigungen gemäß den mietvertraglichen Vereinbarungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände des Vertragsschlusses - insbesondere der Lage des Mietobjekts - hinnehmen muß (so z. B. KG GE 2003, 115, 116, 117; BayObLG NJW 1987, 1950, 1951).

Unabhängig davon, welchem dieser Ansätze man vorliegend folgen würde, scheidet eine Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB im Zeitraum September bis November 2005 aus. Sowohl bei Heranziehung der Wertung des § 906 BGB als auch ohne dessen Berücksichtung ergibt sich, daß die nachteiligen Einwirkungen auf die Mietwohnung der Bekl. im benannten Zeitraum keinen Mangel der Mietsache darstellen und damit eine Mietminderung nicht rechtfertigen können. Die Bautätigkeiten auf dem Nachbargrundstück sind sowohl als ortsüblich im Sinne des § 906 BGB anzusehen als auch von den Bekl. unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarung und den tatsächlichen Gegebenheiten bei Vertragsschluß hinzunehmen.

Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Kl. befand sich das Bauwerk auf dem Nachbargrundstück bereits bei Mietvertragsabschluß in einem erkennbar instandsetzungsbedürftigem (Ruinen-) Zustand; die Aufnahme von Bautätigkeit in näherer oder fernerer Zukunft war damit bei Abschluß des Mietvertrages bereits ortsüblich im Sinne des § 906 BGB. Damit, daß die Ruine als solche ohne jegliche Bautätigkeit erhalten bleibt, durften die Bekl. nicht rechnen, da selbst Ruinen, die nicht "wiederbelebt" werden, entweder irgendwann gänzlich abgerissen oder zumindest im Rahmen der Verhinderung des Einsturzes instand gehalten werden müssen. Unabhängig davon müssen die Bekl. die Einwirkungen, auch wenn man allein auf die mietvertraglichen Vereinbarungen abstellen würde, hinnehmen, weil das Risiko derartiger Bautätigkeiten mit den entsprechenden Auswirkungen auf den Mietgebrauch der Wohnung der Bekl. bereits dem Mietvertragsschluß zugrunde lag; dabei kommt es entscheidungserheblich nicht darauf an, ob den Vertragsparteien - insbesondere den Bekl. - dieses Risiko bewußt war und ob es ausdrücklich der Mietpreisberechnung zugrunde gelegt wurde (vgl. LG Berlin GE 2003, 115, 116 - bestätigt durch KG GE 2003, 115, 116, 117; OLG München NJW-RR 1994, 654, 655). Entscheidend ist allein, daß die Bekl. hätten erkennen können, daß mit Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück früher oder später zu rechnen gewesen war (so KG a.a.O.).

Dieses Ergebnis deckt sich auch mit dem Rechtsgedanken des § 536 b BGB, wonach eine Mietminderung für Mängel der Mietsache, die bereits bei Vertragsschluß bekannt waren, nicht eintritt (vgl. OLG München a.a.O., jedoch unter Benennung des § 539 BGB a. F.).

Hinzu käme, daß, selbst wenn bezüglich der Störungen von der Baustelle von einem Umweltmangel auszugehen wäre, dem Vortrag der Bekl. nicht entnommen werden kann, daß damit auch die Schwelle der Erheblichkeit gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschritten worden wäre. Entsprechender Vortrag ist den kommentarlos mit Schriftsatz vom 9. Januar 2006 eingereichten handschriftlichen Aufzeichnungen der Bekl. nicht zu entnehmen - weshalb es der Bewilligung einer Erklärungsfrist gem. § 283 ZPO zugunsten der Kl. nicht mehr bedurfte. Diese Aufzeichnungen der Bekl. erlauben jedenfalls keine abschließende und sichere Beurteilung dahingehend, daß die dort in der Spalte "Auswirkungen" bezeichneten Wohnwertbeeinträchtigungen - soweit überhaupt angegeben - die Erheblichkeitsgrenze überschritten haben. So sind zwar tabellarisch für einzelne Tage der streitgegenständlichen Monate (für 5 Tage im September, 15 Tage im Oktober und 19 Tage im November) Bautätigkeiten in der Spalte "Art des Lärms" angegeben, in der folgenden Spalte "Auswirkungen" sind jedoch zum überwiegenden Teil dann keinerlei Angaben enthalten, was allein schon dem Gericht die Feststellung einer erheblichen Beeinträchtigung unmöglich macht. Soweit in der Spalte "Auswirkungen" Angaben enthalten sind, sind diese überwiegend subjektiv dargestellt mit Worten wie z. B. "hohe Staubentwicklung", "durchgängiger Lärm", "lautes Motorengeräusch" oder "Staub (enorm)", weshalb das Gericht auch hier keine sicheren Schlüsse ziehen kann (vgl. dazu auch KG a.a.O.). (...)

Die Minderung ist ausgeschlossen, wenn die Beeinträchtigung sozusagen "vertragsgemäß" ist, weil der Mieter bei Vertragsschluß erkennen konnte, daß es wegen des instandsetzungsbedürftigen Zustandes des Bauwerks auf dem Nachbargrundstück früher oder später dort zu Bauarbeiten kommen würde. Zudem muß im einzelnen konkret dargelegt werden, daß die Beeinträchtigung nicht nur unerheblich ist. Das entschied - in Übereinstimmung u. a. mit dem Kammergericht - das AG Lichtenberg.

Bei Abschluß des Mietvertrages befand sich auf dem angrenzenden Nachbargrundstück eine völlig heruntergekommene Ruine mit herausgebrochenen Türen und eingeworfenen Fensterscheiben. Nach acht Jahren fanden dort erstmals Bauarbeiten statt, die den Mieter zur Minderung veranlaßten. Im Mietzahlungsprozeß reichte der Mieter handschriftliche Aufzeichnungen ein, nach denen an einzelnen Tagen "hohe Staubentwicklung", "durchgängiger Lärm", "lautes Motorengeräusch" oder "Staub enorm" den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt hätten.

Das AG Lichtenberg gab der Mietzahlungsklage des Vermieters in vollem Umfang statt. Die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück seien von dem Mieter unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarung und den tatsächlichen Gegebenheiten bei Vertragsschluß hinzunehmen. Denn bereits bei Vertragsschluß sei das Bauwerk auf dem Nachbargrundstück erkennbar instandsetzungsbedürftig gewesen. Die Aufnahme der Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück sei daher bereits bei Abschluß des Mietvertrages ortsüblich im Sinne des § 906 BGB gewesen. Auch wenn man allein auf die mietvertraglichen Vereinbarungen abstelle, müsse der Mieter das bereits dem Vertragsschluß zugrunde liegende Risiko von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück tragen, weil er dieses hätte erkennen können. Im übrigen seien seine Beschreibungen der Wohnwertbeeinträchtigungen nur subjektiv, ohne daß erhebliche Beeinträchtigungen konkret dargelegt seien. Es reiche nicht aus, wenn der Mieter zwar tabellarisch Bautätigkeiten angebe, zu den Auswirkungen jedoch keine Angaben mache.