Keine Minderung bei bekannter Lärmbelästigung zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung mit Mietsenkung

1. Der Mieter muß Baulärm hinnehmen, wenn die Störungen nach den bei Vertragsschluß ersichtlichen Umständen als vertraglich vorausgesetzt gelten. 2. Eine Neuverhandlung mit Änderungen der Vertragslaufzeit und der Miethöhe steht dem Vertragsschluß gleich.

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 5 des Mietvertrages vom 8.5.2000 und Nr. 3 des Nachtrages zum Mietvertrag vom 18.11.2003 einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Gewerbemiete für die Monate Mai bis einschließlich August 2004 in Höhe von 85.215,32 €.

Eine Minderung scheidet aus, da ein Mangel nicht vorliegt.

a) Lärmbelästigungen können als Mangel der Mietsache angesehen werden, unabhängig davon, von wem sie ausgehen. Insbesondere Baulärm kann einen Mangel der Mietsache auf dem Nachbargrundstück begründen (OLG München WM 1993, 607, 608).

b) Allerdings muß der Mieter den Baulärm hinnehmen, wenn die Störungen nach den bei Vertragsschluß ersichtlichen Umständen als vertraglich vorausgesetzt gelten können (Bub/Treier, Gewerbemietrecht, III. B, Rn. 1344; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536, Rn. 112; OLG München, a.a.O.). Dies ist hier der Fall.

aa) Die Bekl. hat sich bewußt für die Lage ihres Senioren- und Pflegezentrums im Innenstadtbereich entschieden. Sie zielt damit auf Bewohner ab, denen es weniger auf eine ruhige, idyllische Lage ankommt, als vielmehr auf die Vorteile, die mit einer Lage im Stadtzentrum verbunden sind. Dies geht aus der Beschreibung der Seniorenresidenz "D. H." hervor.

bb) Das bedeutet aber noch nicht zwangsläufig, wie von der Kl. angenommen, daß die Bekl. sämtliche Geräusche hinnehmen muß, die die gewöhnlichen Innenstadtgeräusche an Lautstärke nicht übertreffen. Bei Geräuschimmissionen kommt es nicht nur auf den objektiv meßbaren Geräuschpegel an, sondern auch darauf, um welche Art von Lärm es sich handelt. Geräusche, die mit dem Verkehr und Geschäftsbetrieb in der Innenstadt zusammenhängen, können dabei mit dem Lärm, der beim Abriß eines Gebäudes entsteht, nicht gleichgesetzt werden, selbst dann, wenn ähnliche Dezibelzahlen erreicht werden (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 88).

cc) Vielmehr muß die Bekl. den Baulärm hinnehmen, weil das Bauvorhaben für sie erkennbar war, sie also mit den aufgetretenen Störungen rechnen mußte. Da für die Tauglichkeit auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache abzustellen ist, scheidet mangels Vorliegen eines Mangels für die Minderung derjenige Lärm aus, der bei Abschluß des Mietvertrages bereits vorausgesetzt wurde und der beim vereinbarten Mietzins ermäßigend berücksichtigt werden konnte (BayObLG WM 1987, 112, 113). So liegt es hier.

(1) Dabei ist die Neuverhandlung der Mietzinshöhe im November 2003 dem Vertragsschluß gleichzustellen. Ein Mangel bestimmt sich nämlich nach der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit, die mit jeder Vertragsänderung neu zu bemessen ist. Daher spielt es keine Rolle, ob die Laufzeit des ursprünglichen Vertrages abgelaufen ist oder nicht, da die Neufestlegung faktisch erfolgt ist.

(2) Im November 2003 war der spätere Baulärm durch die K--Baustelle aber erkennbar und der Bekl. auch bekannt.

Nach § 536 b BGB kann der Mieter keine Minderung geltend machen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluß kannte. Dabei steht eine Vertragsverlängerung durch Vereinbarung oder Ausübung des Optionsrechts dem Vertragsschluß gleich (BGH NJW 1970, 1740).

Der Mietvertrag wurde im Jahre 2000 abgeschlossen; im Jahre 2003 trafen die Parteien eine Nachtragsvereinbarung mit Verlängerung der Laufzeit und Mietsenkung. Zum Zeitpunkt der Nachtragsvereinbarung waren umfangreiche Bauarbeiten in der Nachbarschaft im Gange. Die Mieterin minderte die Miete.

Mit Urteil vom 8. Juni 2005 gab das Landgericht Leipzig der Zahlungsklage der Vermieterin statt und verwies darauf, daß der Baulärm für die Mieterin erkennbar war. Maßgeblich sei dafür der Zeitpunkt der Nachtragsvereinbarung, der dem Vertragsschluß gleichstehe. Es liege schon kein Mangel vor, da sonst zum Zeitpunkt der Nachtragsvereinbarung der Baulärm vertraglich vorausgesetzt worden sei.