Keine Mietvertragsaufspaltung nach Veräußerung von Wohnung und Garage an verschiedene Erwerber

Keine Mietvertragsaufspaltung nach Veräußerung von Wohnung und Garage an verschiedene Erwerber; einheitlicher Mietvertrag; Bruchteilsgemeinschaft

Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft.

Die Nebenintervenienten, die zur Unterstützung des Bekl. dem Rechtsstreit beigetreten sind, hatten von der F. mbH (künftig: F.) im Jahre 1995 eine Wohnung nebst dem Stellplatz Nr. 302 in der Wohnanlage in H., E., gemietet. Für den Stellplatz waren 100 DM (= 51,13 €) als Mietzins zu zahlen. Im Jahre 1997 teilte die F. die Wohnanlage in Wohnungseigentum auf. Die an die Nebenintervenienten vermietete Wohnung erhielt die Bezeichnung Nr. 110. Diese Wohnung (ohne Stellplatz) kaufte der Bekl. An dem Stellplatz Nr. 302 wurde ein Sondernutzungsrecht begründet und dieses der Wohnung Nr. 34 zugeordnet. Diese Wohnung veräußerte die F. zusammen mit dem Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 302 an die Kl., die als neue Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen wurden. Die Nebenintervenienten zahlen seit Mai 1999 weder an die Kl. noch an den Bekl. für den Stellplatz Nr. 302 Miete.

In einem Vorprozeß beanspruchten die Kl. von den Nebenintervenienten den monatlichen Mietzins für den Stellplatz. Ihre diesbezügliche Zahlungsklage wies das Berufungsgericht durch Urteil vom 28. Februar 2002 rechtskräftig ab mit der Begründung, sie seien allein nicht aktivlegitimiert, da die Kl. und der Bekl. aufgrund ihres Eigentumserwerbs an der Wohnung und an der Garage gemeinschaftlich Vermieter geworden seien; der Mietzins stehe der Eigentümergemeinschaft aus Kl. und Bekl. nur als Bruchteilsgemeinschaft zu.

Im vorliegenden Rechtsstreit haben die Kl. von dem Bekl. zunächst den Abschluß einer Vereinbarung über eine anteilige Abtretung der Garagenmiete, hilfsweise die Erteilung einer Ermächtigung zur Einziehung der Garagenmiete verlangt. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung hat das LG zurückgewiesen. Dem weiteren Hilfsantrag, den Bekl. als Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft auf Mitwirkung an der Einziehung der Mietzinsforderung für den Stellplatz Nr. 302 zu verurteilen, hat das Berufungsgericht stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Nebenintervenienten ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Durch die Aufteilung in Wohnungseigentum, bei der die Zuordnungsverhältnisse zwischen Wohnungen und Stellplätzen nicht beachtet worden seien, sei keine Aufspaltung des einheitlichen Mietverhältnisses und auch keine Aufteilung des weiter ungeteilt geschuldeten Mietzinses eingetreten. Die Kl. und der Bekl. bildeten hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eine Gemeinschaft gemäß § 741 BGB, der es gemäß § 745 BGB obliege, den gemeinschaftlichen Gegenstand ordnungsgemäß zu verwalten. Die Teilhaber der Gemeinschaft seien einander zur gemeinschaftlichen Einziehung von Forderungen verpflichtet.

II. Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision der Nebenintervenienten ist daher zurückzuweisen. Der Bekl. schuldet den Kl. aufgrund des zwischen ihnen und den Nebenintervenienten bestehenden Mietvertrages die Mitwirkung an der Einziehung der Miete für den Stellplatz Nr. 302 (§ 745 Abs. 2 BGB).

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß die Kl. und der Bekl. gemeinsam Vermieter des Stellplatzes Nr. 302 sind.

Der über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veränderung der dinglichen Rechtslage, nämlich die Teilung des Grundstücks und die vom Eigentümer, der zugleich der Vermieter ist, vorgenommene Veräußerung von Teilen an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr treten die Erwerber gemäß § 571 BGB a. F. in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein (vgl. Senat, Urteil vom 24. Januar 1973 ‑ VIII ZR 163/71, NJW 1973, 455 unter IV 1; BayObLG, NJW-RR 1991, 651; Börstinghaus, NZM 2004, 481, 483 f.; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 26 m. w. Nachw.). Dasselbe gilt gemäß §§ 580, 571 BGB a. F. für ein einheitliches Mietverhältnis über eine Wohnung mit Garage oder anderen Nebenräumen, wenn der Eigentümer, der zugleich Vermieter ist, einen Teil des Mietobjekts abtrennt und veräußert (BayObLG, Börstinghaus, MünchKommBGB/Häublein, jew. aaO.). 2. Entgegen der Ansicht der Revision steht die Verdoppelung der Vermieterstellung einer Anwendung der Bestimmung des § 571 Abs. 1 BGB a. F. (jetzt § 566 Abs. 1 BGB) nicht entgegen. Zwar hat der Senat im Fall, daß der Mieter Räume (mit-) gemietet hat, die bei der Aufteilung Gemeinschaftseigentum geblieben sind, aufgrund der mit der Vervielfältigung der Vermieterstellung verbundenen Problemen eine eingeschränkte Anwendung der Bestimmung des § 571 Abs. 1 BGB a. F. für sachgerecht erachtet (vgl. BGHZ 141, 239, 243 ff.). Die in einem derartigen Fall auftretenden Erschwernisse (vgl. BGHZ 141, 244) sind aber bei einer bloßen Verdoppelung auf Vermieterseite - wie im vorliegenden Fall - nicht zu befürchten. Daß einem Mieter auf Vermieterseite zwei Personen gegenüberstehen, ist ein in der Praxis häufig vorkommender Fall (z. B. Mietverträge mit Ehepaaren, Verwandten, Partnern, Erben), der zu keinen besonderen Schwierigkeiten für den Mieter bei der Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten und der Durchsetzung seiner vertraglichen Rechte führt.

3. Zu Recht ist schließlich das Berufungsgericht der Auffassung, daß sich das Verhältnis zwischen Kl. und Bekl. nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft bestimmt (vgl. BGHZ 141, 239, 244). Besteht aber an einem Grundstück eine Gemeinschaft nach Bruchteilen, schließt der Grundsatz der gemeinsamen Verwaltung (§§ 744, 745 BGB) die Anwendung des § 420 BGB auf Forderungen der Gemeinschaft gegen einen Mieter aus; die Forderungen sind auf eine im Rechtssinne unteilbare Leistung (§ 432 BGB) gerichtet (BGH, Urteil vom 14. März 1983 ‑ II ZR 102/82, WM 1983, 604 unter 1). Die Kl. können deshalb vom Bekl. gemäß § 745 Abs. 2 BGB die Mitwirkung an der Einziehung der Miete für den Stellplatz Nr. 302 verlangen.

Bei Veräußerung der Mietwohnung und der mitgemieteten Garage an verschiedene Erwerber wird das Mietverhältnis nicht aufgespalten. Der Mieter bekommt plötzlich zwei Vermieter.

Die Mieter hatten eine Wohnung in einer Wohnanlage mit Stellplatz gemietet. Die Wohnanlage wurde dann in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Stellplatz wurde (aus hier nicht nachzuvollziehenden Gründen) einer anderen Wohnung zugeordnet, die Wohnungen sodann an verschiedene Käufer veräußert. Die Wohnungsmieter zahlten danach die Miete für den Stellplatz weder an "ihren" Wohnungsvermieter noch an den Eigentümer der anderen Wohnung, der der Stellplatz zugeordnet worden war. Streit kam zwischen dem "Stellplatzinhaber" und dem Eigentümer der Wohnung auf, die die Mieter gemietet hatten. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangte der berechtigte Wohnungseigentümer mit dem Stellplatz von dem Wohnungseigentümer der vermieteten Wohnung als Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft die Mitwirkung an der Einziehung der Mietzinsforderung für den Stellplatz. Diesem Antrag gab das Berufungsgericht statt. In der Revision beim BGH hatte der Wohnungsvermieter mit seinem Antrag auf Klageabweisung keinen Erfolg.

Der BGH bestätigte die Ansicht des Berufungsgerichts, daß beide Wohnungseigentümer gemeinsam Vermieter des Stellplatzes sind. Der über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag werde durch die Veränderung der dinglichen Rechtslage nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr würden die Erwerber nach § 566 BGB in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag eintreten. Zwar habe der BGH in einem Falle, daß der Mieter Räume (mit-) gemietet habe, die bei der Aufteilung Gemeinschaftseigentum geblieben seien, aufgrund der mit der Vervielfältigung der Vermieterstellung verbundenen Probleme eine eingeschränkte Anwendung der Bestimmung des § 566 BGB für sachgerecht erachtet. Die in einem derartigen Fall auftretenden Erschwernisse seien aber bei einer bloßen Verdoppelung auf Vermieterseite nicht zu befürchten. Das Verhältnis zwischen den beiden Wohnungseigentümern werde durch die Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft bestimmt. Forderungen der Gemeinschaft seien auf eine unteilbare Leistung gerichtet. Der eine Wohnungseigentümer könne daher von dem anderen als Mitglied der Gemeinschaft die Mitwirkung an der Einziehung der Miete für den Stellplatz verlangen.

Im vorliegenden Rechtsstreit ging es nur um die Garagenmiete. Dasselbe dürfte sich jedoch auch auf die reine Wohnungsmiete beziehen. Auch hier besteht ein einheitliches Mietverhältnis fort, so daß der Wohnungseigentümer mit Garage, der mit der vermieteten Wohnung nichts zu tun haben möchte, dennoch aber am Vermietungsgeschäft mitwirken muß, z. B. bei einem Mieterhöhungsverlangen oder auch bei einer Kündigung. Es ist gut vorstellbar, daß es hier dann noch zu schönen Reibereien zwischen den beiden Wohnungseigentümern kommen könnte.