Keine Mietpreisüberhöhung nach Wegfall der Mangellage

Der Mieter hat auch dann die Ausnutzung eines geringen Angebots im Sinne des § 5 WiStG nach dem 1. September 1995 darzulegen und zu beweisen, wenn der Mietvertrag vorher abgeschlossen wurde (Ergänzung "Stichtagsurteil", GE 1998, 1211).

Die Kl. machen Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung in Verbindung mit § 5 Wirtschaftsgesetz (WiStG) geltend. Die Parteien haben eine Nettokaltmiete per 1. Mai 1995 von 1.150,00 DM der 42 qm großen Wohnung (15,97 DM/qm), per 1.5.1996 von 1.190,00 DM (16,53 DM/qm) und per 1. Mai 1997 von 1.230,00 DM (17,08 DM/qm) vereinbart. Die Kl. errechnen sich eine Miete für die Zeit bis August 1995 von 9,35 DM/qm und für die Zeit von September 1995 bis Juni 1996 von 11,36 DM/qm, jeweils unter Berücksichtigung der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG. Sie haben auch die Feststellung begehrt, daß der Nettokaltmietzins per 1. Juli 1996 818,21 DM (11,36 /qm) beträgt.

Das Amtsgericht hat unter Heranziehung der jeweiligen Mietspiegel und unter Berücksichtigung der Wesentlichkeitsgrenze für den Zeitraum bis August 1995 eine Miete von 12,08 DM/qm und für die Zeit danach von 13,21 DM/qm errechnet, zur entsprechenden Rückzahlung überzahlter Miete verurteilt und die Feststellung zur Miethöhe per 1. Juli 1996 getroffen. Dagegen richtet sich die Berufung der Bekl., die statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden ist. In der Berufung hat die Bekl. ein vom Sachverständigen Dr. K. erstelltes (Privat-) Gutachten nach dessen Ortsbesichtigung vom 1. Juli 1998 eingereicht, das im Ergebnis zu folgenden Feststellungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung kommt:

13,73 DM/qm brutto/kalt per Mai 1995 (+ 20 % = 16,47 DM/qm);

12,70 DM/qm per Mai 1997 (+ 20 % = 15,24 DM/qm).

Die Bekl. hat in der mündlichen Verhandlung unwidersprochen die tatsächlichen Betriebskosten per 1995 mit 1,56 DM/qm und per 1996 von 1,66 DM/qm angegeben.

Die Berufung der Bekl. hat überwiegend Erfolg. Zur ortsüblichen Vergleichsmiete für 1995 folgt die Kammer dem Gutachten des Sachverständigen Dr. K. Es handelt sich zwar um ein (Privat-) Gutachten. Dennoch kann es zur Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits zugrunde gelegt werden, zumal die Kl. den Ausführungen im einzelnen nicht widersprochen haben. Das Gutachten ist eingehend begründet und entsprechend den üblichen Gerichtsgutachten aufgebaut.

Die Angaben sind nachvollziehbar, setzen sich mit den entsprechenden Mietspiegeln auseinander und überzeugen die Kammer. Danach ergibt sich für 1995 unter Berücksichtigung der konkreten Betriebskosten und der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG eine ortsübliche Vergleichsmiete von 14,58 DM/qm = 1.049,76 DM. Für den Zeitraum von Mai bis August 1995 errechnet sich damit eine Überzahlung von monatlich 100,24 DM x 4 = 400,96 DM. Zur Rückzahlung dieses Betrages war die Bekl. aus ungerechtfertigter Bereicherung in Verbindung mit § 5 WiStG zu verurteilen. Darüber hinaus besteht jedoch kein Anspruch, so daß dahinstehen kann, inwiefern sich die von dem Sachverständigen Dr. K. per Mai 1997 festgestellte Absenkung der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirken würde. Insofern war nicht durch ein vom Gericht einzuholendes Gutachten zu klären, ob die Absenkung auch schon für 1996 gegriffen hat.

Die Kammer ist mit ihrem Urteil vom 5. März 1998 zu 62 S 316/97 = GE 1998/551 im Hinblick auf das zunehmende Wohnungsangebot zu der Auffassung gelangt, daß es trotz Zweckentfremdungsverbot für das betreffende Gebiet und Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf bei der grundsätzlichen Beweislastverteilung zum Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung dahingehend verbleibt, daß der Mieter die Ausnutzung eines geringen Angebots im Rahmen seiner Mietpreiserhöhung (§ 5 WiStG) darzulegen und zu beweisen hat. In der betreffenden Entscheidung kam es nicht darauf an, bis zu welchem Zeitpunkt noch von einer Wohnungsknappheit auszugehen ist.

Mit Urteil vom 9. Juli 1998 zu 62 S 406/97 = MM 1998/350 = GE 1998/1211 hat die Kammer die Ansicht vertreten, daß es zumindest seit dem Jahre 1995 zu einer spürbaren Bewegung auf dem Wohnungsmarkt gekommen ist. Die Kammer hat es mangels anderer Anhaltspunkte zur Festsetzung eines konkreten Termins für angemessen erachtet, auf den Stichtag des Mietspiegels 1996 abzustellen. Denn eine derartige "Stichtagsregelung" liegt im Interesse von Mietvertragsparteien im Hinblick auf Klarheit und Abrechnungssicherheit. Dementsprechend hat ein Mieter, der angeblich überzahlte Miete wegen eines Verstoßes gegen § 5 WiStG zurückfordert, für den Zeitraum ab September 1995 (Erhebungsstichtag für Mietspiegel 1996) alle Voraussetzungen des § 5 WiStG darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Hierzu fehlen seitens der Kl. jegliche Angaben. In diesem Zusammenhang hatte die Kammer schon in ihrer Entscheidung vom 5. März 1998 (GE 1998/551) darauf hingewiesen, die Regelung des § 5 WiStG gehe nicht dahin, daß eine Miete, die die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, preisrechtswidrig sei mit der Folge, daß eine entsprechende Miete (teil-) nichtig ist.

Die Kammer bleibt bei ihrer Rechtsprechung, so daß ein Rückzahlungsanspruch für die Zeit ab September 1995 entfällt. Gleiches gilt für den geltend gemachten Feststellungsanspruch.

Die Kl. können sich nicht darauf berufen, es komme nach Abschluß des Mietvertrages im April 1995 mit Wirkung ab 1. Mai 1995, also in einem Zeitraum, in dem auch nach Ansicht der Kammer von einem geringen Angebot an Wohnraum auszugehen war mit der Folge, daß den Vermieter die (Gegen-) Darlegung und Beweislast traf, nicht auf den Zeitpunkt September 1995 an, da sie schon in der Wohnung wohnten und ein Auszug nicht zumutbar war.

Denn vorliegend geht es nicht um Erwägungen, die nach Kündigung des Vermieters anzustellen sind (vgl. z. B. § 556 a BGB), sondern um die Rückforderung von überhöhter Miete wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG in seiner besonderen tatbestandlichen Ausgestaltung nach Abschluß eines Mietvertrages zu einem bestimmten Mietpreis. Ist demgemäß mangels anderweitiger Darlegung und entsprechenden Beweises nicht von der Ausnutzung einer Mangellage auszugehen, hat sich der Mieter zu entscheiden, ob er sich unter Berücksichtigung vereinbarter Kündigungsfristen preiswerteren Wohnraum sucht oder die Wohnung behält und die vereinbarte Miete zahlt. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn es dem Mieter aufgrund vereinbarter fester Mietzeit nicht möglich wäre, unter Berücksichtigung von Kündigungsfristen aus dem Mietverhältnis herauszukommen. Für diesen Fall käme es für die Beurteilung der Ausnutzung eines geringen Angebots auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages an, da die Ausnutzung der Mangellage (sollte der entsprechende Tatbestand erfüllt sein) sich perpetuieren würde, es sei denn, der Vermieter ist mit der Auflösung des Mietvertrages unter Berücksichtigung üblicher Kündigungsfristen einverstanden.

Inwieweit der Mieter die Ausnutzung des geringen Angebots im Sinne des § 5 WiStG darlegen und beweisen muß, wenn er eine Mietpreisüberhöhung geltend macht, ist umstritten. Die ZK 62 des LG Berlin hat dazu eine Stichtagsregelung entwickelt, wonach generell seit dem 1. September 1995 nicht mehr von einer Mangellage auszugehen ist, wenn der Mieter nichts Konkretes vortragen kann.

In ihrem Urteil vom 29. Oktober 1998 hat die Kammer diese Rechtsprechung bestätigt und gemeint, dies treffe auch auf solche Fälle zu, in denen der Mietvertrag schon vorher abgeschlossen wurde. Auch da müsse für die Zeit ab September 1995 eine Mietpreisüberhöhung entfallen mangels substantiierter Darlegung des Mieters. Die Begründung für diese Auffassung ist der Kammer allerdings etwas zu knapp geraten, denn schließlich haben erst kürzlich das LG Hamburg (ZMR 1998, 499) und das LG Frankfurt am Main (WuM 1998, 492) die entgegengesetzte Auffassung vertreten. Legt man die strenge Rechtsprechung der Verfassungsgerichte zugrunde, wäre das Urteil wegen Nichteinholung eines Rechtsentscheids anfechtbar; immerhin hat das Landgericht Hamburg zu genau dieser Frage einen Vorlagebeschluß an das OLG Hamburg erlassen (WuM 1998, 408).