Keine Mietpreisüberhöhung für einverständliche Mieterhöhung während der Laufzeit des Vertrages

Keine Mietpreisüberhöhung für einverständliche Mieterhöhung während der Laufzeit des Vertrages; Betriebskosten; Dachrinnenreinigung; Ameisenbekämpfung; Glasreinigung, Rahmenreinigung; Fensterreinigung; Dachreinigung; Ungezieferbekämpfung; Beseitigung von Einbruchspuren

1. Bei einer einverständlichen Mieterhöhung während der Laufzeit des Vertrages scheidet eine Mietpreisüberhöhung aus, da der Vermieter dadurch kein geringes Angebot ausnutzt. 2. Entsprechendes gilt für den Beitritt zu einem bestehenden Mietvertrag.

3. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind in der Regel keine umlegungsfähigen Betriebskosten; entsprechendes gilt für die Beseitigung von Ameisenbefall im Mauerwerk.

Der Bekl. steht weder aus eigenem noch aus abgetretenem Recht ein Anspruch auf Rückzahlung von Mieten nach §§ 5 WiStG, 134, 812, 818 BGB zu.

Die von der Bekl. und/oder dem Zeugen im streitigen Zeitraum gezahlte Miete beruht auf einer einverständlichen Mieterhöhung mit Wirkung ab Februar 1992. Selbst wenn die neue Miete "überhöht" gewesen sein sollte, wäre sie allenfalls nach Maßgabe des § 138 BGB zu beanstanden, dessen Grenzen indes offensichtlich nicht überschritten wurden. § 5 Abs. 2 WiStG erfordert ein unangemessen hohes Entgelt, das infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen gefordert oder angenommen worden ist. Es bedarf mithin einer Kausalität zwischen der Höhe des Entgelts und des geringen Angebots. Diese wird zwar zu Recht vermutet, wenn es um den Abschluß eines (neuen) Mietvertrags in Zeiten knappen Wohnraums geht, weil aller Anschein dafür spricht, daß eine deutlich über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehende Miete bei leichtem Angebotsüberhang nicht hätte erzielt werden können. Anders verhält es sich hingegen, wenn der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zukommen läßt, das nur Wirksamkeit entfaltet, wenn entweder der Mieter von sich aus zustimmt oder wenn die Zustimmung des Mieters in einem anschließenden Rechtsstreit nach rechtlicher und sachlicher Prüfung des Verlangens seitens des Gerichts durch Urteil ersetzt wird. Es mag zwar sein, daß sich der Vermieter bei seinem Zustimmungsbegehren an überhöhten Mieten orientiert, er hat indes, anders als bei einer anstehenden Neuvermietung, keine Möglichkeit, seine Vorstellungen einseitig durchzusetzen. Verzichtet der Mieter auf die gerichtliche Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens, kommt die Vereinbarung zur überhöhten Miete allein durch seine Zustimmung zustande; hierfür kann er vielerlei Gründe haben, die indes alle aus seiner Sphäre stammen. Ein Zusammenhang zwischen der von ihm akzeptierten erhöhten Miete und einem geringen Angebot an Wohnraum ist nicht erkennbar. Dementsprechend hat das LG Hamburg bereits in vergleichbar liegenden Fällen, in denen es der Vermieter dem Mieter völlig freistellte, ob er einer Modernisierungsmaßnahme gegen einen bestimmten Wertverbesserungszuschlag zustimmen wollte, entschieden, daß § 5 WiStG auch dann nicht einschlägig ist, wenn die Ursprungsmiete nebst Zuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unwesentlich übersteigt (LG Hamburg, Urt. vom 27.11.1997 - 307 S 50/97, Urt. vom 19.12.1997 - 311 S 5/97); vorausgesetzt dabei war, daß der Vermieter bei fehlender Zustimmung des Mieters auf Dauer von der Durchführung der Maßnahme absah, sich also nicht das Duldungsverfahren nach § 541 b BGB vorbehielt, was auf den Mieter im Hinblick auf § 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB hätte Druck ausüben können. Im Vergleich hierzu fehlt es beim Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG sogar an einer Möglichkeit des Vermieters, bei fehlender Zustimmung auf andere gesetzliche Bestimmungen auszuweichen; ihm bleibt allein die Zustimmungsklage. b) Der Umstand, daß die Bekl. erst später in den Mietvertrag, der ursprünglich mit dem Zeugen allein abgeschlossen worden war, als weitere Mieterin eingetreten ist, rechtfertigt kein anderes Ergebnis. Der Beitritt zu einem bestehenden Mietvertrag hat zur Folge, daß er in der im Zeitpunkt des Eintritts bestehenden Gestaltung übernommen wird. Der Eintretende muß sich daher z. B. die Grundlagen zur Miethöhe zurechnen lassen. Er kann nicht Rechte geltend machen, die dem bisherigen (hier: Allein-) Mieter nicht zustanden. 3. Die Aufrechnung der Bekl. mit einem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 1999 ist nur in Höhe von 48,80 DM

unkt des Eintritts bestehenden Gestaltung übernommen wird. Der Eintretende muß sich daher z. B. die Grundlagen zur Miethöhe zurechnen lassen. Er kann nicht Rechte geltend machen, die dem bisherigen (hier: Allein-) Mieter nicht zustanden. 3. Die Aufrechnung der Bekl. mit einem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 1999 ist nur in Höhe von 48,80 DM begründet. - Die Kosten der Dachrinnenreinigung (277,50 DM) sind grundsätzlich nicht umlegbar. Es handelt sich dabei im Regelfall um eine vorbeugende Maßnahme des Vermieters zum Schutz des Gebäudes, deren Kosten er selbst zu tragen hat. Eine Ausnahme, für die hier nichts ersichtlich ist, betrifft den Fall, daß die turnusmäßige Reinigung notwendig ist, um das Laub angrenzender Bäume zu entfernen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl. 2000, A Rdn. 132). - Aus den Kosten der Glas- und Rahmenreinigung (764,80 DM) sind 612,64 DM ansatzfähig. Aus der Erläuterung des Kl. vom 31.5.2000 folgt, daß hier die Treppenhausfenster gereinigt wurden und das Vordach von außen. Die Reinigung der Treppenhausfenster gehört gem. Nr. 9 der Anl. 3 zu § 27 II. BV zur Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile. Reinigung und Instandhaltung von Dächern sind Sache des Vermieters. Das Gericht schätzt den Anteil der nicht umlagefähigen Kosten auf 20 %. - Die Rechnung betrifft die Beseitigung von Schäden aus einem Einbruch. Kosten aus der Behebung von Schäden, die weder durch Mietgebrauch verursacht sind noch sonst in die Risikosphäre des Mieters fallen, hat allein der Vermieter zu tragen. Ob das Argument des Kl. in seiner Erläuterung trägt, die Kosten einer Einbruchsversicherung wären noch höher gewesen, bedarf keiner Entscheidung; bei in vielen Jahren nur geringen Kosten aus Einbrüchen könnte dagegen jedenfalls das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, das bisher schon nach allgemeiner Ansicht anzuwenden ist und ab 1.9.2001 in §§ 556, 560 BGB n. F. im Gesetz ausdrücklich verankert ist.

- Die Kosten der Ungezieferbekämpfung (464 DM) sind nicht ansetzbar. Die Beseitigung von Ameisenbefall in der Luftschicht zwischen Außen- und Innenmauerwerk ist eine originäre Aufgabe des Vermieters auf seine Kosten. (...)