Keine Mietpreisbindung für Mischmietverhältnisse mit Schwerpunkt im gewerblichen Bereich

1. Werden Wohnräume zur Begründung der wirtschaftlichen Existenz (hier: Steuerberaterpraxis) gemietet, liegt der Schwerpunkt des Mischmietvertrages in der freiberuflichen Nutzung, so daß das ganze Mietverhältnis nicht den Vorschriften über Wohnraummietrecht unterliegt.

2. Das gilt auch dann, wenn in dem Vertrag der Wohnungsteil (mit deutlich geringerer Miete) flächenmäßig ca. das Doppelte des gewerblichen Teils ausmachen soll.

Der Kl. kann von der Bekl. nicht gemäß § 242 BGB in Verbindung mit dem am 18. April 1994 geschlossenen Mietvertrag über Mieträume im Hause S. Allee, Berlin, Auskunft über die preisrechtlich zulässige Miete zum 1. August 1954, zum 3. Oktober 1990 und zum 18. April 1994, sowie über das Vorhandensein von erheblichen Schäden an dem Dach, den Fenstern, den Außenwänden, dem Hausflur, den Treppenräumen, den Elektro-, Gas-, Wasser- oder Sanitärinstallationen vor Vertragsschluß und über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vor Vertragsschluß verlangen. Denn die Mietzinsvereinbarung in dem am 18. April 1994 geschlossenen Vertrag unterlag nicht der Mietpreisbindung gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 MHG in der ursprünglichen Fassung in Verbindung mit den Vorschriften der 1. und 2. GrundMV. Der Mietpreisbindung unterlag nur ein Mietvertrag, demzufolge die Mieträume zu Wohnzwecken überlassen worden waren. Hier liegt ein Mischmietverhältnis vor, bei dem der Schwerpunkt der Nutzung im gewerblichen Bereich liegt.

1. Der Vertrag ist überschrieben mit den Worten "Mietvertrag für Wohnräume (teilgewerbl. Nutzung)". Die in dem Vertragsformular enthaltenen Rubriken für die Anzahl der Zimmer sowie für eine Mansarde, einen Kellerraum und einen Bodenraum sind nicht ausgefüllt. Die Wohnungsgröße wird mit "ca. 160 m2" angegeben. Dahinter befindet sich der Zusatz "(teilgewerbl. Nutzung als Steuerberatungsbüro)". In bezug auf den Mietzins heißt es wie folgt:

"Wohnungsteil = 105 qm (= 930 DM)

gewerbl. Teil = 55 qm (= 2.750 DM) 3.680 DM"

Am Ende des Vertrages findet sich noch die folgende Regelung: "Die Parteien sind sich darüber im klaren, daß es sich nicht um eine Sozialwohnung handelt." Vor Abschluß des Mietvertrages hatte der damals in Frankfurt am Main wohnende Kl. in einem "Fragebogen zur Wohnungs-Bewerbung" angegeben, daß er die Wohnung wegen "Existenzverlegung" wechseln wolle und in der Wohnung eine freiberufliche Tätigkeit, nämlich "Steuerberatung" ausüben wolle. Dabei hatte er als Einkommensnachweis eine Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 Einkommensteuergesetz vorgelegt, die mit einem Jahresüberschuß von 77.868,04 DM abschloß.

2. Hier liegt ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, weil die Mieträume durch einheitlichen Vertrag sowohl zur Benutzung als Wohnung als auch für den Betrieb des Steuerberatungsbüros des Kl. vermietet worden sind. Die Entscheidung der Frage, ob auf einen solchen Vertrag die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum und damit auch die Bestimmungen des Mietpreisrechtes anzuwenden sind, hängt davon ab, welche Nutzungsart überwiegt. Ebenso wie für die Abgrenzung der Wohnraummiete von Mietverhältnissen über andere Räume ist nach der Rechtsprechung des BGH (GE 1986, 697) entscheidend der Vertragszweck. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich. Im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen ist, sind alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen und sind daher auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergibt. Maßgebend ist stets der wahre Vertragszweck. Ein diesem entgegenstehender, im Vertrag vorgetäuschter, wäre unbeachtlich (so auch OLG München, ZMR 1995, 295; OLG Hamburg NJW-RR 1997,458.; KG GE 1994, 1205; KG, Urteil vom 27.7.2000 - 8 U 5667/97 -).

3. Aus der Vorgeschichte des Vertragsschlusses ergibt sich, daß der Kl. die Wohnräume zur Begründung seiner wirtschaftlichen Existenz angemietet hat. Nicht die Suche nach Wohnraum zur Begründung seines Lebensmittelpunktes, sondern die Suche nach Räumen zur Eröffnung einer Steuerberaterpraxis stand im Vordergrund seiner Bemühungen. Er macht selbst geltend, daß er seine berufliche Existenz von Frankfurt nach Berlin verlegen wollte. Er sei damals als freier Mitarbeiter einer in Frankfurt am Main ansässigen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig gewesen und habe beabsichtigt, seinen Wohnsitz nach Berlin zu verlegen, um hier die Marktlage für die Beratungstätigkeit zu erkunden. Wenn der Wunsch nach Berufsausübung in den Mieträumen im Vordergrund steht, dann ist dies in der Regel ein untrügliches Zeichen für das Überwiegen der freiberuflichen Nutzung (so auch KG, Urteil vom 27. 7. 2000 für den Fall einer Anwaltskanzlei). Dies wird durch die Gestaltung des Vertrags bestätigt. Zwar wird der gewerblich zu nutzende Teil der Wohnung lediglich mit 55 m2 angegeben, wohingegen der Wohnteil 105 m2 betragen soll. Jedoch übertrifft der Mietwert der gewerblich zu nutzenden Räume mit 2.750 DM den Mietwert der Wohnräume mit 930 DM bei weitem. Demgegenüber fehlt es an einer klaren Bestimmung, welche Räume der Wohnnutzung und welche der beruflichen Tätigkeit dienen sollen. Vor dem Hintergrund dieser Tatsache kommt den jeweiligen Flächenangaben keine erhebliche Bedeutung zu. Denn es wird vollkommen offengelassen, wie sich die Flächen von 55 m2 und 105 m2 errechnen. Sie lassen nicht die Schlußfolgerung zu, daß sich die eigentliche Wohnnutzung auf 105 m2 und die gewerbliche Nutzung auf 55 m2 abspielen sollte.

Das Mietverhältnis ist entweder ein Wohnraummietverhältnis oder ein Geschäftsraummietverhältnis; eine Aufspaltung in einzelne Zimmer nach Art der Nutzung ist unzulässig. Die Rechtsprechung meint deshalb, es komme darauf an, wo der Schwerpunkt der vertraglich vereinbarten Nutzung liegt.

Der Mieter hatte eine größere Altbauwohnung im Ostteil Berlins gemietet, um dort eine Steuerberaterpraxis einzurichten. Der Wohnungsteil sollte nach dem Vertrag allerdings etwa doppelt so groß sein wie der gewerbliche Teil. Später verlangte der Mieter Auskunft über die preisrechtlich zulässige Miete und sich daran anschließende gesetzlich zulässige Mieterhöhungen.

Mit Urteil vom 29. März 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und berief sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Kammergerichts, wonach bei einem Mischmietverhältnis dann der Schwerpunkt auf der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken liegt, wenn der Mieter in den Mieträumen seinen Beruf ausübt. Das sei bei einem Steuerberater der Fall. Auf das nach dem Vertrag vorgesehene Überwiegen der Flächenanteile zur Wohnraumnutzung komme es nicht an.

Die vertraglich vereinbarte Nutzung, die darüber entscheidet, ob Wohnraummietrecht anzuwenden ist, hat nichts mit einem etwaigen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot zu tun. Ein solcher Verstoß macht den Vertrag nicht etwa unwirksam, so daß das Landgericht Ausführungen dazu unterlassen konnte. Vielmehr ist immer dann Wohnraummietrecht nicht anzuwenden, wenn der Mieter seinen (Haupt-) Beruf in den Räumen ausüben will, ob es sich nun um einen Rechtsanwalt, Arzt, Steuerberater oder Schuster handelt. Nur bei einer Nebentätigkeit ist die Sache anders.