Keine Mietminderung für bei Vertragsabschluss erkennbare Lärmbeeinträchtigungen

1. Ein zur Minderung berechtigender Mietmangel liegt dann nicht vor, wenn der Mieter bei Vertragsschluss mit Lärmbeeinträchtigungen durch eine benachbarte Rock-Diskothek und Gewerbebetriebe rechnen musste. 2. Nach dem Landesimmissionsschutzgesetz verbotene nächtliche Lärmstörungen (hier: lautstarke Feiern eines Rudervereins und von Kleingärtnern) können den Mieter zu einer geringfügigen (hier: 1 bis 2 %) Mietminderung berechtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. schlossen mit der Bekl. mit Wirkung ab dem 1. Januar 2008 einen schriftlichen Mietvertrag über Wohnräume in dem am Ufer der Havel gelegenen Haus Dstr. in Berlin‑Spandau. Mit der Klage begehren sie zum einen Rückgewähr von ihrer Ansicht nach überzahlten Mieten in Höhe von je 290 Euro für die Monate Januar bis August 2008 sowie zum anderen Feststellung der Mietminderung um 20 % der Bruttowarmmiete für die Zeit ab September 2008.

Vertraglich vereinbart ist ein Mietzins von 1.466,45 Euro brutto warm, den die Kl. seit Juli 2008 unter Vorbehalt zahlen. Mit Schreiben vom 26. Juni 2008 rügten die Kl. Lärmbelästigungen durch die Diskothek "B.", die sich im Haus Dstr. befindet, ferner durch das auf der anderen Seite der Havel befindliche Industriegebiet und durch einen etwa 100 Meter vom Mietobjekt entfernt liegenden Ruderclub.

Die Kl. behaupten, am Freitag- und Samstagabend fänden in der Diskothek "B." Musikveranstaltungen statt; sie seien infolgedessen an den Wochenenden ca. ab 21 Uhr bis in die frühen Morgenstunden Beeinträchtigungen durch an‑ und abfahrende Fahrzeuge und Besucher, die die Disko grölend und singend verließen, sowie außerdem dem aus dem Lokal dringenden Schall ausgesetzt. In dem Industriegebiet auf der anderen Seite der Havel finde regelmäßiger Lieferverkehr mit Lastwagen statt, wie im Einzelnen in den eingereichten Lärmprotokollen aufgeführt. Auch bei geschlossenem Fenster seien Hupgeräusche und das Klappern von Paletten wahrnehmbar, und zwar zwei- bis viermal die Woche, oftmals in den frühen Morgenstunden.

Die Kl. behaupten weiter, etwa von Mitte April 2008 bis Ende September 2008 hätten im benachbarten Ruderclub sowie auf dem in der Nähe gelegenen Kleingartengelände lautstarke Feiern stattgefunden; dabei seien in ihrer Wohnung auch durch das geschlossene Fenster bis tief in die Nacht hinein laute Musik und Stimmen vernehmbar gewesen. [...]

I. Die Klage ist zulässig.

Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses kann Klage erhoben werden, wenn der Kl. ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde, § 256 Abs. 1 ZPO. Ein derartiges Rechtsverhältnis kann auch das Mietverhältnis sein und ebenso auch der Anspruch, der sich aus dem Mietverhältnis ergibt. Daher ist die Klage des Mieters auf Feststellung zulässig, dass er ab Eintritt eines Mangels bis zu dessen Beseitigung zur Minderung der Bruttowarmmiete zu einem bestimmten Prozentsatz berechtigt ist (vgl. Kinne/Schach, Miet‑ und Mietprozessrecht, 5. Aufl., Teil II Rn. 175).

II. In der Sache hat die Klage aber nur zu einem geringen Teil Erfolg.

1. Den Kl. steht ein Recht zur Mietminderung gem. § 536 BGB aufgrund der Lärmbelästigungen, die nach ihrer Darstellung von der Diskothek "B." und vom Industriegebiet ausgehen, nicht zu.

a) Grundsätzlich kann ein Mangel im Sinne von § 536 BGB auch in einem sog. Umweltfehler bestehen, d. h. in Beeinträchtigungen, die nicht von der Mietsache selbst ausgehen, sondern auf diese einwirken. Hierzu können auch die Beeinträchtigungen durch Geräusche zählen. Hierbei kommt es im besonderen Maße auf die Ausgestaltung des Vertrages im Einzelnen und auf die konkrete Lage und Situation der Mietsache selbst an. Voraussetzung für die Annahme eines Mangels ist immer, dass nach der allgemeinen Verkehrsanschauung der vertraglich vorausgesetzte Mietgebrauch beeinträchtigt ist, was z. B. bei Lärmeinwirkungen je nach Lage der Räume höchst unterschiedlich sein kann - Wohnung an Hauptverkehrsstraße, Wohnung in ländlicher Gemeinde (vgl. Kinne/Schach, aaO., Teil I § 536 BGB Rn. 6).

Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, ist maßgeblich, welches Maß an Störungsfreiheit dem Mieter bei vernünftiger Auslegung des Mietvertrages unter Mitberücksichtigung von Mietpreis, Art und Lage des Mietobjekts geschuldet ist. War die Störungsquelle bereits bei Vertragsschluss vorhanden oder jedenfalls absehbar, gehört sie zum Inhalt der vertraglichen Vereinbarung. Der Mieter kann dementsprechend wegen (Lärm-) Beeinträchtigungen aus der Umgebung dann nicht mindern, wenn er bereits bei Vertragsschluss erkennen konnte, dass es in der Zukunft zu Belästigungen kommen kann, er also mit dem Minderungstatbestand rechnen musste (vgl. KG, GE 2003, 115).

Dies bedeutet für den vorliegenden Fall, dass eine Mietminderung im Zusammenhang mit angeblichen Beeinträchtigungen durch die Diskothek "B." bzw. ihre Besucher ausgeschlossen ist. Für die Kl. war bei Abschluss des Mietvertrages ersichtlich, dass die fragliche Lokalität in einer Entfernung von ca. 50 Metern von ihrer Wohnung betriebe wurde, dies um so mehr, als sie bereits vorher in der Dstr. gewohnt hatten und mit den Örtlichkeiten vertraut waren. Die Diskothek "B." ist gerichtsbekannt eine alteingesessene, weit über die Grenzen Spandaus hinaus etablierte Rock‑Diskothek. Vor diesem Hintergrund mussten die Kl. mit Belästigungen durch die gewerbespezifischen Lärmquellen, etwa in Form von herüberschallenden Musikfetzen oder Motorengeräuschen, verursacht durch den an den Wochenenden erhöhten Besucherverkehr, rechnen. Nächtliche Störungen insbesondere durch auf dem Heimweg lärmende Besucher einer solchen Einrichtung sind in einer Großstadt wie Berlin ohne Sperrstunde für Gaststätten ortsüblich. Anders lägen die Dinge allenfalls dann, wenn die Diskothek selbst bei ihrem Betrieb die einschlägigen Grenzwerte für Lärm nicht einhalten würde. Dergleichen ist indes weder konkret vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Entsprechendes gilt für die nach Darstellung der Kl. vom Industriegebiet ausgehenden Lärmemissionen. Wie dem Gericht aus eigener Anschauung bekannt ist, liegt die Mietsache in einem Gebiet, das gerade nicht durch eine homogene Bebauung gekennzeichnet ist, sondern in dem sich Wohnhäuser ebenso finden wie Gaststätten, Kleingärten, diverse gewerbliche Einrichtungen, Wassersportvereine und Industrieanlagen. In einem solchen Mischgebiet inmitten einer Großstadt kann der Mieter keine parkähnliche Ruhe erwarten, sondern muss von vorneherein mit gewissen Beeinträchtigungen durch die ansässigen Gewerbebetriebe rechnen, die den Charakter der Wohngegend mit prägen. Insbesondere war hier aufgrund der konkreten örtlichen Situation nicht anzunehmen, dass es möglich ist, nachts ungestört bei offenem Fenster zu schlafen. Wird eine Wohnung innerhalb einer lärmbelasteten Umgebung angemietet, kann der Mieter nicht geltend machen, er fühle sich durch den Lärm gestört. Die letztlich ggf. aufgetretene Störung kann als nach dem Mietvertrag vorausgesetzt gelten. Nicht hingenommen werden müssten unter Umständen allenfalls solche Lärmbelästigungen, die die insoweit maßgebenden immissionsschutzrechtlichen Grenzwerte überschreiten. Dass bzw. wann die einschlägigen Regelungen nicht eingehalten worden seien, haben die Kl. indes nicht nachvollziehbar und substantiiert vorgetragen. Dies wurde im Rahmen der mündlichen Verhandlung auch ausdrücklich thematisiert.

2. Anders stellt sich die Situation allerdings hinsichtlich der vom Ruderverein ausgehenden Geräuschbeeinträchtigungen dar.

Gem. § 3 Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin (LlmSchG Bln) ist es verboten, von 22.00 bis 6.00 Uhr Lärm zu verursachen, durch den jemand in seiner Nachtruhe gestört werden kann. Hieran haben sich auch die Mitglieder eines Rudervereins bzw. Kleingärtner zu halten. Wenn es gleichwohl zu Belästigungen durch lautes Feiern kommt, ist dies ein Umstand, der bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar war. Die beschriebenen Lärmbelästigungen, die nach dem Vortrag der Kl. das zulässige und sozialübliche Maß überschritten haben, sind grundsätzlich geeignet, eine Mietminderung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen. Der tatsächliche Zustand der angemieteten Wohnung wich damit nachteilig vom vertraglich geschuldeten ab.

Im Hinblick darauf, dass die Kl. den fraglichen Mangel lediglich für die Monate Juli bis September 2008 substantiiert vorgetragen haben, kommt allerdings nur für diesen Zeitraum eine Herabsetzung der Miete in Betracht.

Der Mieter muss nach allgemeiner Meinung grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und im Streitfall auch beweisen, wenn er sich auf Minderung beruft. Vor allem auch bei der Darlegung von Beeinträchtigungen durch Lärm muss dem Gericht ein derartig substantiierter Vortrag gebracht werden, dass das Gericht in der Lage ist, den Sachverhalt nachzuvollziehen. Es bleibt demgemäß dem Mieter nichts anderes übrig, als eine Art "Lärmprotokoll" zu führen, das ggf. durch Zeugenbeweis zu belegen ist (vgl. Kinne/Schach, aaO., Teil I § 536 BGB Rn. 8). Lärmprotokolle haben die Kl. indes nur für die oben genannten Monate vorgelegt. Sie konnten ihren Vortrag insoweit trotz entsprechender Nachfrage des Gerichts, zuletzt im Rahmen der mündlichen Verhandlung, auch nicht ergänzen.

Dass es in den Sommermonaten Juli bis September 2008 zu den fraglichen Unzuträglichkeiten durch feiernde Ruderer bzw. Kleingärtner, einhergehend mit Musikbeschallung und lauten Stimmen, gekommen ist, hat die Bekl. auch nicht konkret bestritten.

Die Kl. haben ihrer Substantiierungspflicht durch die Vorlage der Lärmprotokolle genügt. Zu den Belästigungen durch die Kleingärtner hat sich die Bekl. inhaltlich gar nicht eingelassen. Im Übrigen hat sie sich darauf beschränkt, zu erklären, Veranstaltungen des Ruderclubs hätten nur "ab und zu" stattgefunden und in den letzten drei Wochen vor dem 7. Oktober 2008 gar nicht. Dies steht aber der Darstellung der Kl. nicht entgegen, die in ihren Protokollen Beeinträchtigungen nur für bestimmte Wochenenden und dort auch nur für einzelne Tage und außerdem nicht mehr für die Zeit nach dem 13. September 2008 aufgeführt haben.

Das Gericht hält für die in Rede stehenden Lärmbelästigungen an vier Tagen im Juli 2008 sowie an jeweils zwei Tagen im August und September 2008 gem. § 287 ZPO eine Minderung um 2 % (Juli 2008) bzw. 1 % (August und September 2008) für gerechtfertigt. [...]

Ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn vom vereinbarten Soll-Zustand der Mietsache abgewichen wird. Im Zweifel ist der Zustand bei Vertragsabschluss auch der Soll-Zustand, weswegen der Mieter sich nicht über Lärmbelästigung durch einen schon bei Vertragsschluss bestehenden Gewerbebetrieb beklagen darf.

Die Mieter waren in ein an der Havel gelegenes Haus umgezogen; vorher hatten sie in derselben Straße gewohnt. In ihrer neuen Wohnung machten sie Mietminderung wegen erheblicher Lärmbelästigung aus der benachbarten Diskothek, dem benachbarten Industriegebiet und wegen nächtlicher Feiern von Mitgliedern eines Ruderclubs geltend.

Mit Urteil vom 26. November 2008 wies das AG Spandau die Klage überwiegend ab und meinte, zum Inhalt der vertraglichen Vereinbarung gehörten auch die den Mietern bekannten Lärmbeeinträchtigungen, zumal sie schon vorher in derselben Straße gewohnt hatten. Rechtswidrige Lärmbelästigungen müssten daher nicht geduldet werden. Solche seien aber die Störungen der Nachtruhe durch die Mitglieder des Rudervereins oder durch Nutzer von Kleingärten, so dass grundsätzlich eine Minderung in Betracht komme. Voraussetzung sei aber ein Lärmprotokoll, aus dem sich im Einzelnen ergebe, wann diese Störungen stattgefunden hatten. Dies sei hier nur in geringem Umfang vorgetragen worden, so dass nur eine Minderung von 1 % bzw. 2 % monatlich gerechtfertigt sei.