Keine Mietminderung für absehbaren Baulärm

Keine Mietminderung für absehbaren Baulärm; Schließung einer innerstädtischen Baulücke

Eine Mietminderung für Baulärm scheidet aus, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt den Bekl. auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Anspruch. Die Kl. ist Vermieterin, der Kl. Mieter der in der Kollwitzstraße 18, Berlin, belegenen Wohnung. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit eingegangen. Zu Beginn des Mietverhältnisses waren die umliegenden Grundstücke Kollwitzstraße 22, Kollwitzstraße 26, 28, 30 und 32, Belforter Straße 1 und 22 sowie die sog. Kollwitzspitze unbebaut. Die vereinbarte Miete betrug einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen ab September 2006 913 €; ab Oktober 2007 waren wegen erhöhter Nebenkostenvorauszahlungen monatlich 927 € brutto zu zahlen.

Seit Herbst 2005 werden die vorgenannten Grundstücksflächen bebaut. Die Bebauung der sog. Kollwitzspitze erfolgte in der Zeit von November 2005 bis März 2007. Ende November 2006 begann die Bebauung des Grundstücks Kollwitzstraße 22, das ca. 18-20 m von dem Grundstück Kollwitzstraße 18 entfernt liegt. Zwischen diesen beiden Grundstücken befindet sich eine begrünte Fläche. Ende August. 2007 begannen die Arbeiten für das die übrigen vorgenannten Grundstücke überspannende Bauvorhaben "Kolle Belle". Hinsichtlich der Bauarbeiten auf der Kollwitzspitze einigten sich die Parteien auf eine Mietminderung in Höhe von 15 % ab November 2005. Ab August 2006 war die Miete wieder ungekürzt zu zahlen. Mit Schreiben vom 21. Februar 2007 machte der Bekl. eine erneute Mietminderung in Höhe von 15 % ab März 2007 geltend und begründete dies mit den vertragsgemäßen Mietgebrauch beeinträchtigenden Bauarbeiten auf dem Grundstück Kollwitzstraße 22. Dem widersprach die Kl.

Ab März 2007 erfolgten die Mietzahlungen unter Vorbehalt. Mit der August-Miete 2007 verrechnete der Bekl. die auf die Monate März bis Juli 2007 entfallenden Minderungsbeträge in Höhe von insgesamt 684,75 € und zahlte statt 927 € 228,25 €. Mit der Septembermiete 2007 verrechnete der Bekl. den auf den Monat August 2007 entfallenden Minderungsbetrag von 136,95 € und mit der Oktobermiete 2007 verrechnete dieser den auf den September 2007 entfallenden Betrag von 151,00 €.

Der Bekl. behauptet, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache sei in der Zeit von März bis September 2007 durch Bauarbeiten, zeitweilige Lärmbelästigungen durch ein an der Hauswand angebrachtes Relais einer Neonbeleuchtung und regelmäßige Lärmbelästigungen durch Musikveranstaltungen in der im Erdgeschoss befindlichen Gaststätte beeinträchtigt gewesen. Im Sommer 1999 sei nicht vorhersehbar gewesen, dass die Nachbargrundstücke bebaut würden. Der die Kl. vertretende Dr. S. habe bei Unterzeichnung des Mietvertrages im Juni 1999 eine baldige Bebauung der benachbarten Grundstücke ausgeschlossen. Auf entsprechende Nachfrage des Bekl., ob in den kommenden Jahren mit einer Bebauung der Nachbargrundstücke zu rechnen sei, habe dieser dem Sinne nach wie folgt geantwortet:

"Das ist ausgeschlossen. Die Kaufpreisforderungen der Eigentümer sind derartig horrend, dass durch Verkauf und Vermietung der zu erbauenden Wohnungen keine Gewinne zu erzielen sind."

Nur deshalb sei er bereit gewesen, die Wohnung anzumieten.

Die Kl. hat gegen den Bekl. hinausgehend über den vom Amtsgericht erkannten Betrag von 14,50 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 4 des Mietvertrages vom 7. Juni 1999 Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von weiteren 958,20 € zuzüglich Zinsen. Der Mietzins ist entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts wegen etwaiger von dem Grundstück Kollwitzstraße 22 ausgehender Beeinträchtigungen durch Baulärm nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Auch ist der Mietzins nicht wegen anderweitiger Immissionen gemindert.

1. Es ist anerkannt, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss, (KG, Urteil vom 3. Juni 2002 - 8 U 74/01 - = GE 2003, 115; vgl. auch OLG München NJW-RR 1994,654). Dies kann bei einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet ebenso der Fall sein wie bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahegelegenen Baulücken. War erkennbar, dass es in Zukunft zu derlei Bautätigkeiten kommt, ist davon auszugehen, dass die Parteien das Risiko der Aufnahme solcher Arbeiten und die damit regelmäßig einhergehenden Störungen bei Vertragsschluss zumindest stillschweigend vorausgesetzt haben und im vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigen konnten (OLG München aaO.; LG Berlin, Urteil vom 15. August 2003 - 29 O 493/02 - GE 2003, 1330). In einem solchen Fall schuldet der Vermieter dem Mieter nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung.

a. Eine solche Erkennbarkeit zukünftiger Bautätigkeit in Gestalt der Schließung von Baulücken kann hier entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts nicht verneint werden. Das Hausgrundstück Kollwitzstraße 18 liegt inmitten eines vollständig überplanten innerstädtischen Wohnquartiers im Prenzlauer Berg. Die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses weiterhin bestehende lückenhafte Bebauung ist auf allgemein bekannte Gründe wie Kriegs- oder Kriegsfolgeschäden und zunächst unterbliebene Neubebauung zurückzuführen. Auch der durchschnittliche Mieter musste bei Vertragsschluss damit rechnen, dass diese Baulücken im innerstädtischen Bereich in Abhängigkeit der jeweiligen Situation auf dem Wohnungsmarkt geschlossen werden. Die von dem Amtsgericht getroffene Feststellung, es habe sich im Umfeld des Grundstücks Kollwitzstraße 18 um ein großes, zusammenhängendes unbebautes Gebiet gehandelt, so dass davon habe ausgegangen werden können, dass dieses so erhalten werden sollte, gründen nicht auf dem Vortrag der Parteien. Sie sind auch ersichtlich unzutreffend. Gegen einen Erhalt eines solchen mit Baulücken durchsetzten innerstädtischen Wohnquartiers spricht bereits die Tatsache, dass sich die Grundstücke im Privateigentum Dritter befinden und Initiativen zur Änderung der dort städtebaulich vorgesehenen Wohnnutzung unbebauter Grundstücksflächen nicht vorgetragen wurden. Auch das vom Amtsgericht herangezogene Zeitmoment rechtfertigt eine solche Sichtweise nicht.

b. Der Bekl. kann sich auch nicht mit Erfolg auf die von ihm sinngemäß wiedergegebene Äußerung des die Vermieter vertretenden Dr. S. anlässlich der Mietvertragsverhandlungen im Juni 1999 berufen. Diese hat entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts nicht den Charakter einer rechtsverbindlichen Erklärung. Es handelt sich vielmehr um eine persönliche Einschätzung des Marktumfeldes, die den Charakter einer bloßen Anpreisung des Mietobjekts im Rahmen der Vertragsverhandlungen hat. Eine solche hat regelmäßig keinen verbindlichen Charakter. Die erkennbare Unverbindlichkeit der sinngemäß zitierten Erklärung, die im Übrigen auch keinen Niederschlag im Mietvertrag vom 7. Juni 1999 gefunden hat (vgl. KG GE 2002, 903), folgt auch daraus, dass es lebensfremd erscheint, dass jemand rechtlich verbindliche Zusagen zu Nutzungsänderungen benachbarter, im Dritteigentum befindlicher Grundstücke macht. Im Übrigen hat sich die Äußerung des Dr. S. nach dem Vortrag des Bekl. auf die "kommenden Jahre" und damit auf einen zeitlich begrenzten Abschnitt bezogen. Abgeschlossen hat der Bekl. aber einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Dass nach der Äußerung des Dr. S. während der voraussichtlichen gesamten Mietdauer eine Schließung der im räumlichen Umfeld der Mietwohnung befindlichen Baulücken ausgeschlossen sei, kann dem Vortrag des Bekl. nicht entnommen werden. Dies folgt im Übrigen auch aus der sinngemäß wiedergegebenen Begründung der Einschätzung des Dr. S. Denn auch die Kaufpreisvorstellungen der Grundstückseigentümer passen sich, zumindest mittelfristig betrachtet, den Verhältnissen des Marktes für Wohnimmobilien - oder umgekehrt - an.

c. Aus der Vereinbarung der Parteien über eine Mietminderung wegen der von der Baumaßnahme Kollwitzspitze ausgehenden Beeinträchtigungen kann der Bekl. für ein Minderungsrecht wegen von anderweitigen Bauvorhaben ausgehenden Lärms nichts herleiten. Die Vereinbarung beschränkt sich auf die von dem Bauvorhaben Kollwitzspitze ausgehenden Beeinträchtigungen. Ebenso wenig lässt sich entgegen der vom Bekl. im Termin am 17. März 2009 vertretenen Auffassung von der Vereinbarung über eine Mietminderung wegen der vom Bauvorhaben Kollwitzspitze ausgehenden Beeinträchtigungen auf einen entsprechenden Inhalt des Mietvertrages schließen. Für eine solche Verpflichtung der Kl., dem Bekl. ebenso zur Minderung der Miete wegen des hier streitgegenständlichen Bauvorhabens Kollwitzstraße vertraglich verpflichtet zu sein, gibt der Mietvertrag vom 7. Juni 1999 nichts her.

2. Eine Minderung wegen der vom Relais ausgehenden Lärmbelästigung und wegen der Musikveranstaltungen in der im Erdgeschoss befindlichen Gaststätte ist entgegen der Meinung der Kl. nicht bereits wegen der Vereinbarung vom 18. Juni 2006 ausgeschlossen. Aus dem Umstand, dass sich der Bekl. eine zukünftige Mietminderung wegen der Gaststätte und der Neonbeleuchtung nicht vorbehalten hat, folgt nicht, dass er hiermit ausgeschlossen wäre. Denn Gegenstand der Übereinkunft war allein die Beendigung der Minderung wegen der Baustelle Kollwitzspitze. Der Bekl. ist aber aus anderen Gründen nicht berechtigt, wegen dieser Beeinträchtigungen die Miete zu mindern.

a. Dem Bekl. steht ein Recht zur Minderung der Miete wegen der vom Relais ausgehenden Immissionen nicht zu, da er die hiervon ausgehende Lärmbelästigung nicht hinreichend dargelegt hat. Konkrete Tatsachen enthält der zu berücksichtigende Vortrag des Bekl. hierzu nicht. Soweit dieser mit nachgelassenem Schriftsatz vom 5. März 2008 vorgetragen hat, dass die Lärmbeeinträchtigung im Schlafzimmer an der Kopfseite des Bettes einen Wert von 60 dB (A) erreicht habe, ist der Vortrag verspätet und nicht zu berücksichtigen. Es handelt sich um neuen Tatsachenvortrag; nachgelassen war dem Bekl. lediglich, zu dem Schriftsatz der Kl. vom 13. Februar 2008, der zur Intensität des vom Relais ausgehenden Geräuschs keinen Tatsachenvortrag enthält, Stellung zu nehmen. Selbst wenn die Lärmpegelangabe zu berücksichtigen wäre, führte dies zu keinem für den Bekl. günstigeren Ergebnis. Denn es kann nicht festgestellt werden, dass die zur Mietminderung berechtigende Erheblichkeitsschwelle durch die von dem Relais ausgehenden Geräusche überschritten wird. So hat die Kl. mit Schriftsatz vom 13. Februar 2008 unbestritten vorgetragen, dass die zu einem Kunstwerk gehörende Neonbeleuchtung nicht täglich sondern nur gelegentlich betrieben werde. Dass dies so häufig geschieht, dass eine Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Mietgebrauchs in Betracht käme, kann dem Vortrag des insoweit darlegungsbelasteten Bekl. nicht entnommen werden. Wird die entsprechende Zeitschaltuhr betätigt, erfolgt eine Beleuchtung zudem nur in der Zeit von 19.00 bis 20.30 Uhr.

b. Ebenso verhält es sich mit dem Vortrag des Bekl. zu den von der im Erdgeschoss befindlichen Cocktailbar ausgehenden Beeinträchtigungen. Insoweit ist bereits nicht vorgetragen, welche Lärmpegel in der Wohnung durch derlei Musikveranstaltungen erreicht werden. Im Übrigen wurde bereits bei Mietbeginn dort eine Gaststätte betrieben; eine Qualitätsänderung nach Mietbeginn hat der Bekl. nicht hinreichend dargelegt.

Wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages mit Bauarbeiten in der Nachbarschaft gerechnet werden muss, scheidet eine Mietminderung wegen Baulärms aus. Bei Baulücken im innerstädtischen Bereich muss ein Mieter damit rechnen, dass diese später geschlossen werden. Das gilt auch dann, wenn diese Arbeiten erst Jahre später beginnen, entschied das LG Berlin. Und auch der letzte Amtsrichter des AG Pankow-Weißensee gab in einem vergleichbaren Fall seinen Widerstand auf und entschied, dass Baulärm durch Baulückenschließung in einer Großstadt ohne Mietminderung hinzunehmen sei.

Der Mieter war 1999 in die Wohnung in der Berliner Kollwitzstraße im Bezirk Prenzlauer Berg eingezogen. Der Beauftragte der Vermieterin erklärte dabei, eine baldige Bebauung der benachbarten Grundstücke sei praktisch ausgeschlossen, weil die Kaufpreisforderungen der Nachbarn so hoch seien, dass sich eine Neubebauung nicht rechne. Im Herbst 2005 wurde jedoch in der Nachbarschaft gebaut. Der Mieter minderte die Miete und begründete das nicht nur mit dem Baulärm, sondern auch mit einer Lärmbelästigung durch ein an der Hauswand angebrachtes Relais einer Neonbeleuchtung und Musikveranstaltungen einer Gaststätte im Erdgeschoss.

Auch in einem weiteren, vom Amtsgericht Pankow-Weißensee entschiedenen Fall ging es um die Schließung einer innerstädtischen Baulücke und Mietminderung.

Mit Urteil vom 17. März 2009 verneinte das LG Berlin ein Minderungsrecht des Mieters, da ein Mietmangel dann nicht vorliege, wenn mit Baumaßnahmen gerechnet werden musste. Mit einer Schließung von Baulücken im innerstädtischen Bereich müsse aber immer gerechnet werden. Auf die Äußerung bei Abschluss des Mietvertrages, mit einer Bebauung sei in den nächsten Jahren nicht zu rechnen, könne sich der Mieter nicht berufen, da diese keinen verbindlichen Charakter habe. Die Lärmbelästigung durch ein Relais und Musikveranstaltungen habe der Mieter hier nicht hinreichend dargelegt.

Auch die Abteilung 102 des AG Pankow-Weißensee schließt sich mit ihrem Urteil vom 7. Mai 2009 dieser Auffassung an, nachdem der zuständige Richter bisher eine Minderung für gerechtfertigt gehalten hatte. In einem Hinweisbeschluss erklärt er, nach erneuter Prüfung der Rechtsprechung der zuständigen Berufungskammern und des Kammergerichts sowie Diskussion mit den Kollegen halte nunmehr auch er eine Minderung in solchen Fällen für unzulässig.

Hinsichtlich der in der Entscheidung des AG Pankow-Weißensee angesprochenen Anwaltsgebühren wird in der Rechtsanwalts- und Gerichtspraxis immer wieder übersehen, dass ein Schadensersatzanspruch für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten voraussetzt, dass eine Kostenrechnung des Rechtsanwalts an den Mandanten von diesem bezahlt wurde (vgl. KG GE 2003, 321; AG Rostock GE 2009, 127).