Keine Mietminderung bei zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses erkennbaren möglichen Bauarbeiten auf Nachbargrundstück

Ist bei Abschluß des Mietvertrages erkennbar, daß auf dem angrenzenden Fabrikgelände Bauarbeiten zu erwarten sind, kommt bei später auftretenden Beeinträchtigungen keine Minderung in Betracht; die letztlich eingetretene Störung kann als nach dem Mietvertrag vorausgesetzt gelten. (Leitsatz der Redaktion)

Neben dem Mietshaus befindet sich ein Fabrikgelände, auf dem sich ältere, sanierungsbedürftige Bauten befanden. Nunmehr wird dort abgerissen bzw. entkernt; es werden Tiefgaragen errichtet. Zwei Mieter minderten ihre Miete, woraufhin sie vermieterseits auf rückständigen Mietzins in Anspruch genommen wurden. Das Amtsgericht Lichtenberg verurteilte zur Mietzahlung und nahm ein Minderungsrecht nicht an. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Die Bekl. nehmen auf ihr erstinstanzliches Vorbringen Bezug und vertiefen dieses. Sie sind der Ansicht, sie hätten zwar bereits bei Mietvertragsschluß mit Arbeiten auf dem Nachbargrundstück rechnen müssen, allerdings nicht mit einer - etwa zwei Jahre Bautätigkeit erfordernden - Entkernung und Sanierung des Fabrikkomplexes und dem Neubau einer Tiefgarage, sondern allenfalls mit dessen Abriß. Die Sanierungsarbeiten gingen über das Maß des Zumutbaren hinaus, da - wie die Bekl. erstmals mit der Berufungsbegründung vortragen - keine ausreichenden Schutzmaßnahmen gegen die Belastung durch Staub und den geräuscharmen Abtransport von Bauschutt getroffen worden seien; zudem sei es unzumutbar, daß ihre Wohnräume regelrecht "ausgeleuchtet" seien und regelmäßig auch samstags gearbeitet werde.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf rückständigen Mietzins in der geltend gemachten Höhe gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Bekl. waren nicht berechtigt, die Miete wegen eines - erheblichen - Mangels der Mietsache i. S. d. § 536 BGB zu mindern.

Denn die Voraussetzungen für eine Minderung liegen nicht vor, ohne daß es insoweit einer Entscheidung darüber bedürfte, ob im Hinblick auf Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs, die ihre Ursache in Störungen aus der Nachbarschaft haben, auf § 906 Abs. 2 BGB - Duldungspflicht wegen Ortsüblichkeit der Emissionen - abgestellt werden muß oder ob insoweit allein mietrechtliche Vorschriften zur Anwendung kommen. Dies folgt allerdings nicht - wie die Kl. meint - bereits daraus, daß die Bekl. die tatsächlichen Umstände der von der Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen nicht ausreichend dargetan hätten. Der Vortrag der Bekl. hierzu erscheint durchaus hinreichend substantiiert.

Gleichwohl scheidet ein Minderungsanspruch aus. Denn bereits bei Abschluß des Mietvertrages war für die Bekl. erkennbar, daß auf dem angrenzenden Fabrikgelände Bauarbeiten zu erwarten waren. Die letztlich eingetretene Störung kann mithin als nach dem Mietvertrag vorausgesetzt gelten (vgl. KG NZM 2003, 718; OLG München NJW-RR 1994, 654). Dabei kommt es letztlich nicht entscheidend darauf an, welcher Art die konkret stattfindenden Bauarbeiten sind. Denn mit umfangreichen Arbeiten war in Ansehung des Zustands des Fabrikgeländes ohne weiteres zu rechnen. Gerade bei älterer Bausubstanz kommen aufgrund der modernen Bautechnik Entkernungen - anstelle eines häufig wegen des bestehenden Denkmalschutzes gar nicht möglichen Abrisses - häufig vor. Dies lag auch in dem hiesigen Fall nahe. Hiermit mußten die Bekl. rechnen. Auch der Umstand, daß nunmehr Tiefgaragen errichtet werden, rechtfertigt keine andere Bewertung. Dies schon deshalb nicht, weil - worauf die Kl. zu Recht hinweist - eine Abgrenzung der zu beanstandenden Belästigungen - im Verhältnis zu den zu duldenden - nicht möglich ist. Diese entsprechen im übrigen auch unter Zugrundelegung des Vortrags der Bekl. einem normalen Baugeschehen. Die daraus resultierenden Beeinträchtigungen müssen die Bekl. - wie ausgeführt - ersatzlos hinnehmen. Daß das Maß des Zumutbaren - jedenfalls im gegenwärtigen Zeitpunkt bereits - überschritten ist, vermag die Kammer nicht zu erkennen. Das Aufstellen eines Baukrans ist für das große Bauvorhaben zweifellos erforderlich. Daß Arbeiten auch samstags ausgeführt werden, ist ebenfalls nicht zu beanstanden; der Samstag ist ein Werktag. Soweit die Bekl. nunmehr vortragen, es werde nicht in ausreichendem Maße für Staub- und Lärmschutz Sorge getragen, erfolgt dieses Vorbringen erstmals in der Berufungsinstanz und ist mithin gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht berücksichtigungsfähig.

Auch der - bestrittene - Vortrag der Bekl., sie hätten vor Abschluß des Mietvertrages mit der Hausverwaltung der Kl. Rücksprache genommen wegen etwaiger Bautätigkeiten auf dem Nachbargrundstück, wobei ihnen mitgeteilt worden sei, mit solchen sei mangels solventen Investors nicht zu rechnen, greift nicht. Denn ihr diesbezügliches Vorbringen ist hinsichtlich der Beweistatsachen schon nicht hinreichend substantiiert - es fehlen konkrete Angaben zu Zeit und Ort der Gespräche, welche der Kl. eine sachgerechte Einlassung ermöglichen würden - und einer Beweiserhebung mithin nicht zugänglich

Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn die Beeinträchtigung bei Mietvertragsabschluß voraussehbar ist - etwa wenn auf dem Nachbargrundstück eine Bruchbude steht.

(vgl. Fall wie AG Lichtenberg GE 2006, 261) Die Mieter mieteten eine Wohnung in einem Haus, das an ein Fabrikgelände angrenzte. Dort standen bei Abschluß des Vertrages mehr oder weniger sanierungsbedürftige Gebäude. Das Gelände wurde zu diesem Zeitpunkt nicht genutzt. Dann fand sich doch ein Investor, der mit der Sanierung der Gebäude unter Entkernung und teilweise Abriß begann und auch Tiefgaragen errichtete. Die Bautätigkeit zog sich hin und brachte nach Ansicht der Mieter Belastungen im Übermaß durch Staub und Geräusche beim Abtransport von Bauschutt, was regelmäßig auch samstags geschah. Sie minderten die Miete. Der Vermieter klagte rückständigen Mietzins ein und hatte damit beim Amts- und Landgericht Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, wies die Berufung gegen das zur Mietzahlung verpflichtende Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg zurück. Die Voraussetzungen für eine Minderung lägen nicht vor, denn bereits bei Abschluß des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, daß auf dem angrenzenden Fabrikgelände Bauarbeiten zu erwarten waren. Die letztlich eingetretene Störung könne mithin als nach dem Mietvertrag vorausgesetzt gelten. Dazu bezieht sich die Kammer u. a. auch auf die Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 2003, 115 m. Anm. Schach = NZM 2003, 718). Dabei komme es nicht entscheidend darauf an, welcher Art die konkret stattfindenden Bauarbeiten seien. Denn mit umfangreichen Arbeiten sei in Ansehung des Zustandes des Fabrikgeländes ohne weiteres zu rechnen gewesen. Gerade bei älterer Bausubstanz kämen aufgrund der modernen Bautechnik Entkernungen häufig vor.

Auch der Umstand, daß nunmehr Tiefgaragen errichtet würden, rechtfertigte keine andere Bewertung. Das gelte schon deshalb nicht, weil eine Abgrenzung der zu beanstandenden Belästigungen nicht möglich sei. Auch daß samstags Arbeiten ausgeführt würden, sei ebenfalls nicht zu beanstanden, denn der Sonnabend sei ein Werktag.