Keine Mietminderung bei Wohnflächendifferenz wegen Beschaffenheitsvereinbarung

Keine Mietminderung bei Wohnflächendifferenz wegen Beschaffenheitsvereinbarung; Hobbyraum; Sauna; Dachboden

Treffen die Mietvertragsparteien eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung (z. B. wohnflächenmäßige Berücksichtigung von Hobbyräumen, Sauna und teilweise ausgebautem Dachboden), ist die Wohnfläche nicht nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen, sondern es gilt für die Fläche die Beschreibung des vertraglich geschuldeten Zustands der Wohnung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter machte (u. a.) im Hinblick auf eine von ihm errechnete geringere Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben Mietrückzahlungsansprüche wegen Minderung geltend.

Dem Kl. steht des weiteren ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich überzahlten Mietzinses wegen eines unerheblichen Unterschreitens der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche nicht zu (§§ 812 Abs. 1 Satz 1, 536 BGB). Denn ein solcher Mangel liegt hier nicht vor. Zwar kann ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dann vorliegen, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH, Urteil vom 24.3.2004 - VIII ZR 295/03 - GE 2004, 682 = NJW 2004, 1947; BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03 - GE 2004, 680; NJW 2004, 2230; BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - GE 2004, 683 = WuM 2004, 268). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Zur Wohnfläche ist vorliegend vereinbart:

"Das Haus besteht aus sieben (7) Zimmern, Wintergarten, Küche, zwei (2) WC, Bad, einem Kellergeschoß (bestehend aus zwei [2] Zimmern, Sauna, Solarium, Badezimmer mit Whirlpool, WC, Heizungskeller und Lagerraum) sowie einem teilausgebauten Dachboden. Die Wohnfläche beträgt etwa 320 qm."

Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsfähig (vgl. BGH, Urteil vom 22.2.2006 - VIII ZR 219/04 - GE 2006, 642 = NJW-RR 2006, 801; sie ist hier auch auslegungsbedürftig.

Vorliegend haben die Parteien nicht nur die zum Wohnen zu nutzenden Zimmer und Naßräume der Gesamtangabe für die Wohnfläche vorangestellt, sondern darüber hinaus auch ausdrücklich und im einzelnen das Kellergeschoß mit den dort befindlichen Räumen im Detail beschrieben und den Dachboden als "teilausgebaut" beschrieben. Die Parteien sind damit ersichtlich davon ausgegangen, daß die vereinbarte Wohnungsgröße der nachstehend genannten ca. 320 qm nicht allein die Zimmer und Naßräume, sondern darüber hinaus auch die sonstigen Räumlichkeiten umfassen sollte. Auch hier gilt - wie im Urteil des BGH vom 22.6.2006 - VIII ZR 219/04 - GE 2006, 642 = NJW-RR 2006, 801 - daß der Umstand, daß die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe des "teilausgebauten Dachbodens" noch der sonstigen im Kellergeschoß befindlichen Räumlichkeiten angegeben haben, unerheblich ist. Sie sind von einer Berücksichtigung der sonstigen Räumlichkeiten zu einem solchen Anteil ausgegangen, daß zusammen mit den sonstigen Zimmern und Naßräumen eine Wohnfläche von etwa 320 qm erreicht werden sollte. Es handelt sich mithin um eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien, im Rahmen derer die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung abweichende Bedeutung beimessen. Denn es ist zulässig, daß die Beschreibung des vertraglich geschuldeten Zustands unter Angabe einer Fläche möglich ist, deren begrifflicher Inhalt dem übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht (BGH, Urteil vom 24. März 2003 - VIII ZR 44/03 -, LG Berlin, Urteil vom 10.5.2005 - 63 S 170/04 -, GE 2005, 995). Gerade wenn die Ungewißheit über die Größenverhältnisse im einzelnen durch Vereinbarung einer bestimmten Fläche beseitigt werden sollen, ist von einer derartigen Vereinbarung über den vertragsgemäßen Zustand der Räumlichkeiten im Hinblick auf eine bestimmte Wohnfläche auszugehen.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, setzt seine (vom BGH gebilligte) Rechtsprechung fort: Vereinbaren die Mietvertagsparteien, daß bestimmte Flächen, die nach der Wohnflächenverordnung nicht zu berücksichtigen wären, zur Wohnfläche gehören sollen (z. B. Hobbyräume, teilweise ausgebauter Dachboden), kommt eine nach der Wohnflächenverordnung errechnete Wohnflächendifferenz nicht zum Tragen mit der Folge, daß der Mieter die Miete nicht mindern kann.

Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von ca. 320 m2 angegeben. Tatsächlich hatte die Wohnung eine nach der Wohnflächenverordnung berechnete Größe von 308,49 m2. Mietvertraglich war zur Wohnfläche vereinbart: Das Haus besteht aus sieben Zimmern, Wintergarten, Küche, zwei WC, Bad, einem Kellergeschoß (bestehend aus zwei Zimmern, Sauna, Solarium, Badezimmer mit Whirlpool, WC, Heizungskeller und Lagerraum) sowie einem teilausgebauten Dachboden.

Der Mieter machte im Hinblick auf die Wohnflächendifferenz-Rechtsprechung des BGH Mietminderung geltend. In der Berufung stritten die Parteien neben anderen Ansprüchen auch über die Minderung.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, führte seine Rechtsprechung zu Beschaffenheitsvereinbarungen (vgl. GE 2005, 995) fort. Die Parteien seien mietvertraglich ersichtlich davon ausgegangen, daß die vereinbarte Wohngröße von ca. 320 m2 nicht allein die Zimmer und Naßräume, sondern darüber hinaus auch die sonstigen Räumlichkeiten umfassen sollte. Es handele sich mithin um eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien, im Rahmen derer die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von der Wohnflächenverordnung abweichende Bedeutung beimessen würden. Gerade wenn die Ungewißheit über die Größenverhältnisse im einzelnen durch Vereinbarung einer bestimmten Fläche beseitigt werden sollte, sei von einer derartigen Vereinbarung über den vertragsgemäßen Zustand der Räumlichkeiten im Hinblick auf eine bestimmte Wohnfläche auszugehen.