Keine Mietminderung bei Wohnflächenabweichung von nicht deutlich mehr als 10 %

Eine "Ca.-Wohnflächenangabe" im Mietvertrag stellt keine Zusicherung, sondern lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung dar. Eine Mietminderung kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße nicht um deutlich mehr als 10 % von der im Vertrag genannten Größe abweicht.

(...) Mit ihrer Berufung verfolgen die Kl. ihren Anspruch auf Rückzahlung eines Teils der in den Jahren 1998 bis 2002 gezahlten Mieten wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche weiter. Dabei hat die Bekl. die im Schriftsatz der Kl. vom 21. November 2002 aufgestellte Behauptung, daß die tatsächliche, auf der Grundlage der II. Berechnungsverordnung errechnete Wohnfläche der streitgegenständlichen Mietwohnung 85,91 m2 betrage, unstreitig gestellt. (...)

Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 BGB auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete für die Monate Juni 1998 bis Juni 2002.

Wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, sind die in Rede stehenden Mietzahlungen nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Miete war in der fraglichen Zeit nicht gemäß § 537 BGB a. F. bzw. § 536 BGB n. F. gemindert, weil die von den Kl. gemietete Wohnung weder mit einem Mangel behaftet war noch eine zugesicherte Eigenschaft fehlte.

Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 m2" stellt keine Zusicherung dar, sondern ist lediglich eine unverbindliche Beschreibung des Objekts (vgl. LG Berlin GE 1994, 763; KG GE 1992, 871; OLG Dresden GE 1998, 122, 125 m. w. N.). Bereits aus der "Ca.-Angabe" folgt, daß auf eine bestimmte Wohnungsgröße gerade nicht besonderer Wert gelegt wurde und der Vermieter hierfür auch nicht besonders einstehen wollte. Auch § 5 Nr. 6 des Mietvertrages, worin es heißt, die Wohnfläche betrage 96,0 m2, enthält keine Zusicherung der Wohnungsgröße, weil diese Klausel lediglich einen Umlageschlüssel für die Betriebskostenabrechnung darstellt. Einen darüber hinausgehenden Willen des Vermieters, für die Wohnflächenangabe besonders einzustehen, läßt diese Regelung nicht erkennen.

Ein Mangel der Mietsache liegt ebenfalls nicht vor, weil es nicht ersichtlich ist, daß durch die Flächenabweichung die Gebrauchstauglichkeit der Räume zum Wohnen in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt ist. Zwar werden in Rechtsprechung und Literatur und insbesondere auch in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte unterschiedliche Auffassungen bezüglich der Frage vertreten, ob eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen für sich allein bereits einen zur Minderung berechtigenden Fehler der Wohnung darstellt. So ist das OLG Dresden (in GE 1998, 122, 125) der Ansicht, ein erheblicher Sachmangel liege nicht schon deswegen vor, weil die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % abweiche. Erforderlich sei vielmehr, daß die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringere Wohnfläche beeinträchtigt sei (so auch im Ergebnis LG Berlin GE 1994, 763). Demgegenüber bejaht das OLG Karlsruhe (in NJW-RR 2002, 586 f.) einen Sachmangel bereits, wenn die vereinbarte Mietfläche von der tatsächlich vorhandenen um deutlich mehr als 10 % (im konkreten Fall um 21,7 %) abweicht. Das LG Frankfurt/Main (GE 2003, 184, 185) nimmt einen Sachmangel jedenfalls bei einer Abweichung von 25 % an.

Diese Frage kann im vorliegenden Fall letztlich dahinstehen, weil die tatsächliche Wohnungsgröße, wie sie auf der Grundlage der II. Berechnungsverordnung ermittelt wurde (85,91 m2), nicht um deutlich mehr als 10 % von der im Vertrag genannten Größe abweicht. Gegen die - auch von den Parteien - für richtig gehaltene Anwendung der II. Berechnungsverordnung bestehen daher keine Bedenken. Nach einer Entscheidung des Kammergerichts vom 26. November 1999 - 18 U 6271/98 - entspricht es in Berlin nämlich der Verkehrssitte, daß für die Berechnung von Wohnflächen die II. Berechnungsverordnung zugrunde gelegt wird. Dementsprechend weicht die tatsächliche Wohnfläche um nur 10,51 % von den im Vertrag angegebenen 96 m2 ab.

Eine solche Abweichung ist aber noch von der Maßtoleranz von "ca. 10 %" (vgl. OLG Karlsruhe a. a. O. unter Hinweis auf Kraemer NZM 1999, 156, 161) gedeckt. Der hiesige Fall ist daher weder mit demjenigen des OLG Karlsruhe, welchem eine Flächendifferenz von 21,7 % zugrunde lag, noch mit demjenigen des OLG Frankfurt/Main mit einer Flächenabweichung von 25 % vergleichbar. Gegen die Annahme eines Sachmangels im konkreten Fall spricht ferner die Tatsache, daß die Kl. die Wohnung bereits vier Jahre lang - die Kl. zu 1) sogar noch länger - beanstandungslos bewohnten, bevor sie anläßlich eines Besuchs eines befreundeten Architekten die Flächenabweichung bemerkten. Es ist mithin anzunehmen, daß die genaue Größe der Wohnfläche bei der Anmietung für die Kl. gerade nicht die entscheidende Rolle gespielt hat, sondern von anderen Kriterien wie Lage, Ausstattung und Zuschnitt überlagert worden ist.

Dem steht nicht entgegen, daß nach der Rechtsprechung im Kaufrecht und im Werkvertragsrecht eine Flächenabweichung von mehr als 10 % stets als ein zur Minderung berechtigender Sachmangel angesehen wird (vgl. Urteil des Kammergerichts vom 26.11.1999 - 18 U 6271/98 - unter Hinweis auf BGH NJW 1997, 2874, 2875; OLG Hamm NJW-RR 2002, 415 ff.). Denn im Falle des Kaufs einer Wohnung bzw. der Herstellung einer solchen kommt es dem Erwerber bzw. Besteller maßgeblich gerade auf die Wohnungsgröße an, weil sich nach ihr auch der Wiederverkaufswert derselben bemißt. Bei Anmietung einer Wohnung steht dieses Kriterium dagegen nicht in gleicher Weise im Vordergrund. (...)

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird im Hinblick auf die Abweichung von der Rechtsprechung zum Kauf- und Werkvertragsrecht, wonach bei einer Flächendifferenz von mehr als 10 % stets ein Sachmangel vorliegt, zugelassen.

Weicht die tatsächliche Wohnungsgröße nicht um deutlich mehr als 10 % von der im Vertrag genannten Größe ab, ist eine Mietminderung jedenfalls ausgeschlossen.

Die tatsächliche Wohnfläche wich von der im Vertrag angegebenen "Ca.-Fläche" um 10,51 % ab (Berechnung aufgrund der II. BV). Der Mieter wollte daraufhin Rückzahlung überzahlter Miete, hatte aber in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Das LG Berlin, ZK 62, stellte zunächst grundsätzlich fest, daß eine "Ca.-Angabe" der Wohnfläche (so wie bspw. im Formular des GRUNDEIGENTUM-Verlages vorgesehen) keine Zusicherung der Wohnfläche, sondern lediglich eine unverbindliche Objektbeschreibung darstelle. Ob eine Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße von der im Mietvertrag angegebenen "Ca.-Wohnfläche" einen Mietmangel darstelle, könne jedoch vorliegend auch dahinstehen. Denn bei einer Abweichung von nicht deutlich mehr als 10 % liege jedenfalls ein Mietmangel nicht vor. Im übrigen spreche gegen die Annahme eines Mangels vorliegend auch die Tatsache, daß der Mieter die Wohnung bereits vier Jahre lang beanstandungslos bewohnt habe. Das spreche dafür, daß bei der Anmietung der Wohnung gerade die Wohnfläche keine Rolle gespielt habe, sondern andere Kriterien wie Lage, Ausstattung und Zuschnitt.

Bis vor einiger Zeit spielte bei der Wohnraummiete die Wohnungsgröße in Minderungshinsicht keine Rolle. Bei der Gewerbemiete war das immer schon anders, weil dort die nutzbare Fläche eine völlig andere Bedeutung hat (z. B. Lagerraum, Verkaufsfläche und dergleichen). Die tatsächliche Wohnungsgröße ist allerdings auch bei der Wohnraummiete entscheidend, wenn es um Betriebskosten bzw. um eine Mieterhöhung nach § 558 und § 559 BGB geht.

In letzter Zeit ist diese "Schlachtordnung" durch einige obergerichtliche Entscheidungen (z. B. OLG Karlsruhe in NJW-RR 2002, 586 und OLG Frankfurt/Main in GE 2003, 184, 185) durcheinandergeraten. Dort handelte es sich um Abweichungen der tatsächlichen Wohnungsgröße von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 20 %. Bei der Entscheidung des OLG Frankfurt handelte es sich übrigens um einen Rechtsentscheid. Dieser ist nach der Neufassung der ZPO zwar nicht mehr bindend, stellt jedoch schon eine Art richtungsweisende Entscheidung dar. In diesem Zusammenhang ist allerdings noch darauf hinzuweisen, daß es sich bei der Wohnflächenangabe in dem Frankfurter Fall nicht um eine "Ca.-Angabe" handelte. Setzt man das Kürzel "ca." vor die Wohnfläche, macht man damit ganz deutlich, daß es sich nur um eine unverbindliche Objektbeschreibung handelt. Da auch bei der Wohnraummiete die tatsächliche Wohnungsgröße bei Mieterhöhungen und der Betriebskostenabrechnung maßgeblich ist, sollte der Vermieter die Wohnung vor der Vermietung richtig ausmessen, um später keinen Ärger zu bekommen.