Keine Mietminderung bei vorübergehend erhöhter Verkehrslärmbelastung

Keine Mietminderung bei vorübergehend erhöhter Verkehrslärmbelastung; Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung; Verkehrsanschauung

a) Zu den Voraussetzungen einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf die Mietsache (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133).

b) Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben.

c) Eine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der vermieteten Wohnung dar.

1 Die Bekl. sind seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Kl. in Berlin. Das Mietshaus befindet sich in der S., die zu Mietbeginn keine unmittelbare Verbindung mit der davor liegenden P. S. hatte. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr, den bis dahin die P. S. aufgenommen hatte, über die S. geleitet, die zu diesem Zweck als Einbahnstraße und mit einem direkten Zugang zur P. S. ausgestattet wurde. Der Grund für die geänderte Verkehrsführung lag in (vorübergehenden) umfangreichen Straßenbauarbeiten auf der gesamten Länge der P. S. Die Bekl. minderten wegen der gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009.

2 Mit ihrer Klage nimmt die Kl. die Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Verurteilung der Bekl. - unter Klageabweisung im Übrigen - auf 553,22 € nebst Zinsen ermäßigt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

3 Die Revision hat Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

5 Die von den Bekl. zu zahlende Miete sei ab 1. Dezember 2009 gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB um 10 % gemindert, weil die Lärmbelästigung durch die umgeleiteten Verkehrsströme erheblich über dem bei Vertragsschluss stillschweigend vereinbarten Zustand liege. Für die Monate Oktober und November 2009 stehe den Bekl. dagegen kein Recht auf Minderung zu.

6 Zwar sei es anerkannt, dass Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Baulärm, auch von Straßenbaustellen, zu einer Mietminderung führen könnten. Die Kammer halte es jedoch in Anlehnung an vorangegangene Instanzrechtsprechung (AG Fürth, WuM 2007, 317; AG Frankfurt [Oder], ZMR 2003, 268) für angemessen, mittelbare Beeinträchtigungen durch hoheitliche Straßenbaumaßnahmen - wie hier die erhöhte Lärmbelastung aufgrund der temporären Umleitung von Verkehrsströmen - grundsätzlich als das allgemeine Lebensrisiko eines jeden Bürgers einzuordnen, dessen Folgen ihn nicht zur Minderung der Miete berechtigten. Dies finde jedoch dort seine Grenze, wo die Beeinträchtigungen den zeitlichen Umfang dessen überschritten, womit ein Mieter als allgemeines Lebensrisiko rechnen müsse. Diese Grenze sei bei straßenbaubedingten Lärmbelästigungen nach Ablauf von sechs Monaten ab Beginn der erhöhten Lärmbelastung zu ziehen.

II. 7 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Den Bekl. steht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hinsichtlich des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums kein Recht auf Minderung der vereinbarten Miete zu.

8 1. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien (Senatsurteile vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, GE 2009, 1426 = NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, GE 2009, 973 = NJW 2009, 2442 Rn. 9; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586 = NJW 2005, 218 unter II 1), die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO. Rn. 14; Senatsbeschluss vom 2. November 2006 - VIII ZR 52/05, WuM 2005, 774 Rn. 2). Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler; vgl. zu diesem Begriff: MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 536 Rn. 14 f.; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 536 Rn. 29a; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536 Rn. 26 ff.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 536 Rn. 8 ff.), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO. Rn. 12 ff:, BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03, NJW 2006, 899 Rn. 19). Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO.; BGH, Urteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04, GE 2006, 903 = NZM 2006, 582 Rn. 10).

9 2. Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben begegnet die Auffassung des Berufungsgerichts, die gegenüber dem Zustand bei Vertragsschluss in der Wohnung vernehmbare erhöhte Lärmbelastung stelle jedenfalls ab dem siebten Monat seit dem Entstehen der erhöhten Lärmwerte einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, durchgreifenden Bedenken.

10 a) Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die vom Berufungsgericht nicht näher begründete Annahme, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich zukünftiger, von Dritten verursachter Lärmbelästigungen den zur Zeit des Vertragsschlusses bestehenden Zustand für die gesamte Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags als unverändert bestehen bleibend „stillschweigend vereinbart". Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand - wie hier den in der Wohnung zu vernehmenden Straßenlärm - in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt (etwa: „ruhige Lage") und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, aaO. Rn. 14). Die Voraussetzungen, unter denen hiernach eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung angenommen werden kann, ergeben sich weder aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen noch aus den sonstigen Umständen.

11 b) Auch die Bestimmung des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) führt nicht dazu, dass in der durch die straßenbaubedingte Umleitung des Verkehrs verursachten erhöhten Lärmbelastung ein Mangel zu sehen wäre, der die Bekl. in dem streitgegenständlichen Zeitraum zur Minderung berechtigte.

12 Nach den tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht in seinem Urteil Bezug nimmt, stellen die von den Bekl. vorgetragenen (gegenüber den Verhältnissen bei Vertragsschluss erhöhten) Lärmwerte, ausgehend von der im Berliner Mietspiegel 2009 aufgestellten Grenze der Verkehrslärmbelastung, keine hohe Belastung dar. Unter Berücksichtigung dessen, dass sich die vermietete Wohnung in der Berliner Innenstadt befindet, mithin in einer Lage, bei der jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen ist, haben die Bekl. diese (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen. Davon ist im Ansatz auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen. Für seine Annahme, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich - wie hier - innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

III. 13 Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit die Klage abgewiesen worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des die Klage im vollen Umfang zusprechenden amtsgerichtlichen Urteils durch Zurückweisung der Berufung.

Die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung – bedingt etwa durch Verkehrsumleitungen – stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel einer Wohnung dar. Im Regelfall nämlich, so geht aus der Entscheidung hervor, kann nicht angenommen werden, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert werden kann.

Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und – unter Klageabweisung im Übrigen – die Verurteilung der Beklagten auf Zahlung von 553,22 € nebst Zinsen ermäßigt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es für die Annahme einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung nicht ausreicht, dass der Mieter bei Vertragsabschluss die verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärm als vorteilhaft wahrnimmt und er sich (möglicherweise) auch deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheidet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergaben sich keine Anhaltspunkte für eine derartige Beschaffenheitsvereinbarung. Für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung ist im Streitfall daher die Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben maßgebend. Danach stellt sich die vorübergehende Erhöhung der Lärmbelastung nicht als ein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung dar. Denn die von den Beklagten vorgetragenen Lärmwerte stellen nach den Feststellungen der Vorinstanzen nach den im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werten keine hohe Belastung dar. Aus diesem Grund haben die Beklagten die (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen.

Für die Annahme des Berufungsgerichts, die vereinbarte Miete sei ab dem siebten Monat nach Eintreten der erhöhten Lärmbelastung gemindert, ist ein sachlicher Grund nicht erkennbar. Denn eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich – wie hier – innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel nach § 536 BGB dar.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, richtet sich zunächst nach der Vereinbarung der Parteien (subjektiver Mangelbegriff). Die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 536 BGB) bestimmt sich nach der Beschaffenheitsvereinbarung, die es auch im Wohnraummietrecht erlaubt, einen bestimmten Zustand als vertragsgerecht zu vereinbaren, der ohne die Absprache ein Minderungsrecht des Mieters begründen würde (zur Vereinbarung eines „Substandards" vgl. BGH - VIII ZR 343/08, GE 2010, 480 = NJW-RR 2010, 737).

Im Klartext: Mann kann auch eine – nach objektiven Gesichtspunkten – mangelhafte Wohnung vermieten und durch Vereinbarung im Mietvertrag diesen – mangelhaften – Zustand als vertragsgemäßen Zustand deklarieren.

Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung kann auch stillschweigend (konkludent) getroffen werden.

Bei Gebrauchsbeeinträchtigungen durch Verkehrslärm oder Baustellen in der Nachbarschaft nimmt die Rechtsprechung vielfach eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahin an, dass eine Lärmbelästigung noch vertragsgerecht ist, wenn ein Mieter in der Innenstadt eine Wohnung mietet und dabei mit einer Bautätigkeit in der Nachbarschaft oder der Zunahme des Verkehrs rechnen muss (vgl. etwa LG Berlin GE 2012, 489, 833). Ein Minderungsrecht kann auch dann entfallen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder grob fahrlässig nicht erkannt hatte (§ 536 b BGB). Diese Vorschrift greift aber nur dann ein, wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung (die die Annahme eines Mangels ausschließen würde) fehlt, was in der Rechtsprechung nicht immer auseinander gehalten wird (vgl. etwa OLG München NJW-RR 1994, 654).

Der Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung für zukünftigen Baulärm sind unlängst mit überzeugenden Argumenten Blank (WuM 2012, 175) und Lehmann-Richter (NZM 2012, 849) entgegengetreten; der BGH hat jedenfalls im umgekehrten Fall, wonach der Mieter sich auf eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung der ruhigen Lage berufen hatte, dies verneint. Im vorliegend vom BGH entschiedenen Fall ging es um eine ruhige Wohnung in der Schlossallee in Berlin, die zeitweise von einer Umleitung des Straßenverkehrs betroffen war. Der BGH betont, dass für eine Vereinbarung nicht nur das Interesse des Mieters an der ruhigen Lage genüge, sondern es erforderlich sei, dass der Vermieter in irgendeiner Form zustimmend reagiert habe. So hatte der BGH auch schon am 23. September 2009 (VIII ZR 300/08 - GE 2009, 1426) entschieden, wo der Mieter eine überlassene (aber nicht ausdrücklich mitvermietete) Plattform als Dachterrasse wegen einer später eingebauten Abluftanlage nicht nutzen konnte. Im Hinweisbeschluss vom 21. Februar 2012 (VIII ZR 22/11 - GE 2012, 896) ging es um eine Lärmbeeinträchtigung durch eine zehn Jahre nach Vertragsschluss auf dem Nachbargrundstück eingerichtete Großbaustelle. Der BGH erklärt dazu ausdrücklich, es könne offen bleiben, ob die Rechtsprechung der Instanzgerichte zu einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung zutreffe, denn hier liege nur ein zur Minderung nicht berechtigender unerheblicher Mangel vor; der Mieter hätte die Fenster schließen können. Und im Übrigen entziehe sich die Frage, ob die Parteien eines Mietvertrages das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit erkannt und dieses beim Abschluss des Vertrages zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, einer grundsätzlichen Betrachtung; sie sei vielmehr vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu prüfen und zu entscheiden. Im Urteil vom 19. Dezember 2012 wurde eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung, die sich in den für Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, nicht als zur Minderung berechtigender Mangel angesehen.

Auch zu einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung gehören also bestimmte Umstände, die den Mietvertragsschluss begleiten (vgl. zur stillschweigenden Wohnflächenvereinbarung BGH - VIII ZR 256/09, GE 2010, 1047); der bloße Umstand, dass der Mieter die Räume in einer bestimmten Lage gemietet hatte, reicht nicht. Die bisher wohl herrschende Meinung (anders aber schon LG Frankfurt/Main WuM 2007, 316) wird daher vor dem BGH keinen Bestand haben; möglich ist nur ein Minderungsausschluss für konkret bei Vertragsabschluss erkennbare Mängel nach § 536 b BGB.

Auch ohne die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird man aber die vom BGH in der vorliegenden Entscheidung aufgestellten Grundsätze auf die in letzter Zeit häufig auftauchenden Fälle einer Minderung wegen Baulärms anwenden können. Wenn die – ebenfalls (wie bei der Verkehrsumleitung) nur vorübergehende – Lärmbelastung durch Bauarbeiten sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, hat der Mieter sie „redlicherweise hinzunehmen".

Rudolf Beuermann