Keine Mietminderung bei Vermietung von instandsetzungsbedürftigen Gewerberäumen

Keine Mietminderung bei Vermietung von instandsetzungsbedürftigen Gewerberäumen; Mietmängel; Instandsetzungsübernahme

1. Haben die Parteien in einem Gewerbemietvertrag vereinbart, daß die Mietsache im instandsetzungsbedürftigen Zustand überlassen wird, liegt ein Mangel im Sinne des § 537 BGB nicht vor.

2. Es fällt in den Risikobereich des Mieters, wenn er auf eine hinreichende Besichtigung vor Vertragsabschluß verzichtet. 3. Die Übernahme der inneren Instandhaltung und Instandsetzung durch den Mieter ist wirksam. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (kann) von der Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB den geltend gemachten rückständigen restlichen Mietzins für die Monate Februar, März, Oktober und November 1997 sowie Januar bis einschließlich August 1998 verlangen. Die Bekl. (ist) nicht berechtigt, den Mietzins für die vorbezeichneten Zeiträume zu mindern.

Aus den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien (folgt) deutlich, daß die Bekl. es übernommen hat, die ihr in instandsetzungsbedürftigem Zustand übergebene Mietsache auf eigene Kosten instand zu setzen und instand zu halten.

a) Zwar trifft es zu, daß gemäß § 536 BGB, der die Hauptpflicht des Vermieters auf Gebrauchsüberlassung der Mietsache aus § 535 Satz 1 BGB ergänzt, der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu er-halten hat.

Im Gegensatz zur Auffassung der Bekl. kann nicht nur die lnstandhaltungsverpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen werden, son-dern auch die Verpflichtung zur Instandsetzung der Mietsache zu dem vom Mieter beabsichtigten und vertraglich vereinbarten Gebrauch.

Der Vermieter erfüllt seine Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung aus § 535 Satz 1 BGB, wenn er die Mietsache so bereit stellt, daß der Mieter in der Lage ist, sie vertragsgemäß zu gebrauchen; die Art und Weise der Gebrauchsgewährung richtet sich nach Inhalt und Zweck des Vertrages, der insoweit gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen ist (vgl. nur Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl. 2000, § 535 Rdn. 8, 10; § 536 Rdn. 11).

Haben die Parteien vereinbart, daß die Mietsache dem Mieter in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand überlassen wird, so sind danach zu erwartende typische Nachteile hinzunehmen und stellen auch kei-nen Mangel im Sinne der §§ 537 ff. BGB dar (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdn. 1283). Eine Abweichung der "Soll Beschaffenheit" der Mietsache vom "Ist Zustand" liegt dann nicht vor (vgl. Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., III Rdn. 1179).

Es ist auch anerkannt, daß dem Verhalten des Mieters, der in Kenntnis eines bestimmten Zustandes den Mietvertrag über die Mietsache schließt, ohne sich Rechte vorzubehalten, nach §§ 133, 157 BGB der objektive Erklärungswert zukommt, daß er diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert und deshalb nicht nur die in § 539 BGB genannten Gewährleistungsrechte ausgeschlossen sind, sondern auch der Erfüllungsanspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nach § 536 BGB (vgl. BGHZ 101, 25, 26; BGH NJW-RR 1993, 522; KG WuM 1984, 42).

§ 536 BGB gibt dem Mieter nämlich nur einen Anspruch auf Erhaltung, nicht aber auf Verbesserung des bei Übergabe der Mietsache als vertragsgemäß akzeptierten Zustandes (vgl. Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., III B Rdn. 1179, S. 976).

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter den Mietvertrag über eine - nach dem Vertrag - instandsetzungsbedürftige Mietsache schließt, ohne sich zuvor über den erforderlichen Instandsetzungsaufwand zu informieren.

b) Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, daß aus dem Inhalt der Mietverträge, insbesondere der jeweiligen Vereinbarungen der Parteien in §§ 1 Nr. 3, 14 und 22 der drei Verträge, deutlich wird, daß der Bekl. die jeweiligen Mietobjekte in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand überlassen werden; so heißt es in § 1 Nr. 3 unter anderem: "Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mieträume in dem Zustand bei Übergabe"; entsprechend ist in § 22 zu § 14 ergänzend geregelt. "Der Mieter übernimmt die Gewerberäume in dem Zustand bei Übergabe".

In jedem der drei Mietverträge waren sich die Parteien danach einig, daß die Bekl. als Mieterin "die Gewerberäume in dem Zustand bei Übergabe" übernimmt.

Daraus folgt gleichzeitig, daß die Einigung der Parteien dahin geht, daß die Ist Beschaffenheit der Mietsache mit der Soll Beschaffenheit identisch sein soll.

Soweit die Bekl. geltend macht, sich vor Vertragsabschluß nicht hinrei-chend gründlich über die Beschaffenheit der Räume informiert, insbesondere diese nicht besichtigt zu haben, so kann sie daraus keine Rechte herleiten; denn in einem solchen Falle liegt es in ihrem Risiko bereich, ohne hinreichende Besichtigung und Erkundigungen Mietverträge mit derartigen Vereinbarungen abzuschließen, also quasi "die Katze im Sack zu kaufen" und die Mietsache im Zustand bei Übergabe als vertragsgemäß anzuerkennen.

Daß die Gewerberäume instandsetzungsbedürftig waren, konnte der Bekl. nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien nicht verborgen bleiben. So trägt sie auch vor, die Regelung in § 3 der Mietverträge ("Auf Grund der vom Mieter aufzubringenden Eigenleistungen verzichtet der Vermieter auf die Geltendmachung der Gesamtmiete bis 31.12.1996") habe zugrunde gelegen, daß ihr bereits unmittelbar nach Vertragsschluß erhebliche Sanierungskosten an dem Mietobjekt Tennishalle und Schwimmbad entstanden seien.

Soweit die Bekl. die Auffassung vertritt, die Beseitigung der aufgezählten Mängel, die sie selbst vorgenommen habe, sei "Vermietersache", entspricht dies nicht den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien.

c) Der Senat teilt auch die Auffassung des Landgerichts hinsichtlich der Auslegung des § 14 der Mietverträge, jeweils ergänzt durch § 22.

Denn aus dieser Regelung wird deutlich, daß "die Instandhaltung des Gebäudes, in dem sich die Mietsache befindet, mit Ausnahme der Mietsache selbst, ... Aufgabe des Vermieters" ist, während der Mieter "auf seine Kosten die innere Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sowie des Eingangsbereiches" übernimmt (Verträge Nr. 35 und 3323). Zusätzlich soll der Mieter gemäß § 22 zu § 14 des Vertrages Nr. 36 (Tennishalle usw.) "sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, insbesondere die Einrichtung einer Heizungsanlage auf seine Kosten" übernehmen.

Gemäß § 22 zu § 14 des Vertrages Nr. 3323 (Schwimmbad, Sauna) soll der Mieter ebenfalls "sämtliche lnstandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, insbesondere die technischen Einrichtungen der Hebeanlage und der Wasseraufbereitungs-, Umwälz- und Filteranlage, auf seine Kosten" übernehmen.

Zutreffend hat das Landgericht den Begriff "Gebäude" im Sinne des § 14 Nr. 1 der Mietverträge der Parteien, für das der Vermieter verantwortlich sein soll, dahin ausgelegt, daß damit Arbeiten am "Dach und Fach" sowie Fundamenten und Außenmauern gemeint sind, die nur individualvertraglich, nicht jedoch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter abgewälzt werden können (vgl. dazu BGH NJW 1977, 195, 196; Bub/Treier/Bub, a. a. O., II Rdn. 401). Nur am Rande sei bemerkt, daß sich die Frage der Abwälzung von Pflichten vom Vermieter auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen im vorliegenden Fall nicht stellt, da die vertraglichen Vereinbarungen speziell auf die Mietsachen zugeschnitten sind und nicht für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden können.

Was als ein Mangel im Sinne des Mietrechts anzusehen ist, richtet sich allein nach den Vereinbarungen der Parteien. Insbesondere im Gewerbemietrecht kann eine in instandsetzungsbedürftigem Zustand übergebene Mietsache als mangelfrei angesehen werden.

Die Mieterin hatte ohne vorherige gründliche Besichtigung einen Vertrag über die Nutzung eines Schwimmbades mit Saunaanlage und zugehörigem Restaurant abgeschlossen und sich zur Übernahme von Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Es bestand ein erheblicher Instandsetzungsbedarf, weswegen für die ersten Monate keine Miete zu zahlen war. Später berief sich die Mieterin auf Minderung.

Mit Urteil vom 9. Oktober 2000 gab das Kammergericht der Zahlungsklage der Vermieterin statt und meinte, ein Minderungsrecht entfalle schon deshalb, weil ein Mangel der Mietsache nicht vorgelegen habe. Es stehe den Parteien frei, den schadhaften Ist-Zustand bei Vertragsbeginn als den Soll-Zustand zu definieren, wie es hier geschehen sei. Gewährleistungsansprüche des Mieters seien dann ausgeschlossen. Der Mieter könne sich dann auch nicht darauf berufen, er habe die Räume vorher nicht besichtigt; wer die Katze im Sack kaufe, sei selbst schuld. Schließlich sei es auch durchaus möglich, eine umfassende Instandsetzungspflicht auf den Gewerbemieter zu übertragen.

Es handelt sich um einen Fall aus dem Gewerbemietrecht, bei dem die Grenzen für vertragliche Vereinbarungen viel weiter gesteckt sind als im Wohnraummietrecht. Dennoch trifft der Kern des Urteils auch für Wohnraummiete zu, nämlich die Definition eines Mangels im Sinne des § 537 BGB. Auch im Wohnraummietrecht gilt der subjektive Fehlerbegriff, d. h. es kommt allein auf die vertraglichen Vereinbarungen an, was als Fehler anzusehen ist und was nicht. Einen objektiven Mangel gibt es nicht. Zu beachten sind allerdings zwei wesentliche Punkte: In aller Regel wird bei Wohnraummietverhältnissen das AGB-Gesetz anwendbar sein, zumindest über § 24 a AGBG, denn der Wohnraummieter ist ein Verbraucher im Sinne dieser Vorschrift. Zum zweiten hat gerade dann, wenn ein Mangel vertraglich wegdefiniert wird, anstelle des Minderungsrechts der Mieter einen Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 547 BGB, wie der BGH vor einigen Jahren in dem Fall der Überlassung eines renovierungsbedürftigen Gebäudes zur Herrichtung durch den Mieter gegen geringeren Mietzins entschieden hat (GE 1993, 643). Durch Individualvereinbarung kann allerdings der Verwendungsersatzanspruch ebenfalls ausgeschlossen werden.