Keine Mietminderung bei Verletzung des Konkurrenzschutzes

Eine Konkurrenzschutzpflichtverletzung durch den Vermieter berechtigt nicht zur Mietminderung.

(Leitsatz der Redaktion)

3. Die unter Verstoß gegen die vertragliche Regelung in § 9 MV bestehende Konkurrenzsituation ist nach Auffassung des Senats nicht als Mangel der Mietsache i. S. v. § 536 BGB anzusehen. Über die Frage, ob eine Konkurrenzschutzverletzung als Mietmangel anzusehen ist, wird in Rechtsprechung und Literatur gestritten. Während sich in der jüngeren Zeit verschiedene Oberlandesgerichte für die Annahme eines Mietmangels ausgesprochen haben (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; KG, NZM 2007, 566; OLG Koblenz, NZM 2008, 405), vertreten ältere Gerichtsentscheidungen (vgl. BGH, BB 1954, 177 = LM § 537 BGB Nr. 3; OLG Frankfurt a. M., EWiR 1985, 555) sowie aktuelle Stimmen aus der Literatur (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet‑, Pacht‑ und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 729 f.; Leo/Ghassemi­Tabar, NZM 2009, 337 [342 f.]) die gegenteilige Auffassung (differenzierend Hübner/Griesbach/Schreiber, in: Lindner‑Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 14 Rn. 176 f.: Mietmangel nur bei Verstoß gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, nicht aber bei Verstoß gegen den vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz). Der BGH hat in einem Beschluss vom 9.8.2006 (NZM 2006, 777 = NJW 2006, 3060), in welchem es um die Höhe eines Gebührenstreitwerts ging, die angesprochene Rechtsfrage offengelassen.

Nach Auffassung des Senats sprechen die besseren Gründe dafür, bei Vorliegen einer vertragswidrigen Konkurrenzsituation ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht von einem Mangel i. S. v. § 536 BGB auszugehen. Ein Mangel i. S. v. § 536 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. Dabei ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erforderlich, wohingegen Umstände, welche die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (vgl. BGH, NZM 2000, 492 = NJW 2000,1714; NZM 2009, 124 = NJW 2009, 664).

Nach diesen Kriterien fällt die vertragswidrige Konkurrenzsituation nicht unter den Begriff des Mangels, weil sie nur zu einer mittelbaren Beeinträchtigung der Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch führt. Die angemieteten Räume oder deren Wert werden nicht unmittelbar beeinflusst, weil die Konkurrenzschutzpflicht nur eine schuldrechtliche Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter bewirkt (in diesem Sinne BGH, BB 1954, 177 = LM § 537 BGB Nr. 3). Gegen eine unmittelbare Einwirkung des Konkurrenzschutzverstoßes auf die gemieteten Räume spricht auch, dass Inhalt und Umfang des Anspruchs auf Konkurrenzschutz stark mit der Person des Mieters verknüpft ist. So ist bei den identischen Räumen und dem gleichen Inhalt der Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag das Bestehen eines Konkurrenzschutzes davon abhängig, ob zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits ein Konkurrent des Mieters im selben Objekt Räume gemietet hatte. Befand sich der Konkurrent bei Vertragsabschluss schon im Gebäude, kann ihn der Mieter mit der Konkurrenzschutzvereinbarung nicht abwehren, während ihm ein entsprechender Anspruch zusteht, wenn der Konkurrent zu einem späteren Zeitpunkt eingezogen ist. Die Auswirkungen des Konkurrenzschutzes auf die gemieteten Räume sind demnach mittelbar, nicht aber unmittelbar (in diesem Sinne auch Leo/Ghassemi‑Tabar, NZM 2009, 337 [342 f.]).

Soweit von den Befürwortern der Annahme eines Sachmangels zur Begründung der erforderlichen Unmittelbarkeit darauf verwiesen wird, dass die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im Allgemeinen höher sei als diejenige für Räume, bei denen eine Konkurrenzsituation bestehe, beruht diese Annahme nach dem Kenntnisstand des Senats nicht auf einer gesicherten Tatsachengrundlage. Dem Senat, welcher nach der Geschäftsverteilung eine Sonderzuständigkeit für Mietsachen hat, ist aus Beweisaufnahmen mit Sachverständigen zur ortsüblichen Höhe der Miete bekannt, dass sich die Miete für gewerbliche Räume auf der Grundlage einer Fülle verschiedener Faktoren bildet, bei denen die Lage und Ausstattung des Objekts, aber auch die Verfügbarkeit und Eignung für einen besonderen Zweck eine bestimmende Rolle spielen. Die Gewährung eines Konkurrenzschutzes ist ein Faktor unter vielen anderen, und es kann keinesfalls gesichert davon ausgegangen werden, dass er eine maßgebliche Rolle bei der Bestimmung der Höhe der Miete spielt. [...]

Eine Konkurrenzschutzpflichtverletzung durch den Vermieter berechtigt nicht zur Mietminderung.

Der Mietvertrag des klagenden Facharztes für Orthopädie enthielt folgende Regelung:

„Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie ... Konkurrenzschutz im Projekt ... Der Vermieter kann an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt ... nur dann eine Vermietung ... vornehmen, wenn der Mieter sein Einverständnis hierzu schriftlich erklärt hat ..."

Nachdem die Vermieterin Räumlichkeiten im selben Haus zum Betrieb einer Arztpraxis für Chirurgie/Unfallchirurgie vermietet hatte, verlangte der Kläger Beseitigung der Konkurrenzsituation, Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung einer Mietminderung in Höhe von 50 %.

Das Landgericht gab der Klage statt, die Berufung der beklagten Vermieterin hatte teilweise Erfolg. Zwar liege eine Konkurrenzschutzpflichtverletzung vor; diese löse jedoch keine Minderung aus, weil nur eine mittelbare Beeinträchtigung der Mietsache, jedoch kein Sachmangel vorliege. Beseitigung der Konkurrenzsituation und Schadensersatz könne jedoch nach allgemeinen Grundsätzen verlangt werden.

Die vom OLG zugelassene Revision wird beim BGH unter XII ZR 117/10 geführt. Die Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters folgt – womit sich das OLG nicht auseinandergesetzt hat – aus der Verpflichtung zur ungestörten Gebrauchsüberlassung nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, nicht jedoch, wie teilweise angenommen (z. B. OLG Nürnberg, Urteil vom 3. November 2006 - 5 U 754/06 - NZM 2007, 567), aus § 242 BGB: Damit ließe sich bei Verstößen ein Mietmangel und eine daraus folgende Minderung der Miete nach § 536 BGB nicht rechtfertigen (vgl. die ausführlichen Nachweise im Urteil des KG vom 16. April 2007 - 8 U 199/06 - GE 2007, 1551). Konkurrenzschutz kann nur bei Geschäftsraummietverhältnissen bestehen und setzt voraus, dass der Mieter in den gemieteten Räumen ein Gewerbe im weitesten Sinne betreibt und hiermit seinen Existenzbedarf wenigstens zum Teil bestreitet. Aus der Gebrauchsüberlassungsverpflichtung folgt, dass Konkurrenzschutz auch ohne besondere Vereinbarung besteht, also „vertragsimmanent" ist. Räumlich erstreckt sich der vertragsimmanente Konkurrenzschutz grundsätzlich auf die im selben Haus oder Einkaufszentrum gelegenen weiteren Mieträume des Vermieters; Ausnahmen sind denkbar, wenn z. B. zwei verschiedene Gebäude ein gemeinsames Treppenhaus besitzen (OLG Celle, Urteil vom 19. Januar 2000 - 2 U 253/99 - OLGR Celle 2000, 150).

Inhaltlich orientiert sich der Konkurrenzschutz am Geschäftszweck und umfasst die „Hauptartikel" des vom Mieter in den Räumen betriebenen Gewerbes. Hier war fraglich, ob „Orthopädie" und „Chirurgie" nach der maßgeblichen Vorstellung möglicher Patienten gleichzusetzen waren: Zwar umfasst das Gebiet der Chirurgie in Deutschland acht Facharztrichtungen (Wikipedia, Stand 2008), und zwar die Allgemeinchirurgie, die Gefäßchirurgie, die Herzchirurgie, die Kinderchirurgie, die Orthopädie und Unfallchirurgie, die Plastische und Ästhetische Chirurgie, die Thoraxchirurgie und die Viszeralchirurgie. Ob die tatsächlich vorhandene „Überschneidung" im Bereich der Unfallchirurgie erkannt werden kann, mag jedoch dahinstehen, weil die vom OLG Dresden vorgenommene Einschätzung durchaus vertretbar ist. Der auch formularmäßig ausschließbare Konkurrenzschutz kann sowohl räumlich (keine Vermietung an Konkurrenten innerhalb eines bestimmten Umkreises), zeitlich (über das Mietende hinaus für einen bestimmten Zeitraum) als auch inhaltlich erweitert werden, wenn für einen bestimmten Geschäftszweck im Vertrag ausdrücklich eine Konkurrenzschutzverpflichtung vereinbart wird (vgl. hierzu ausführlich Ingendoh in: Bieber/Ingendoh, AnwaltFormulare Geschäftsraummiete, § 5 Rn. 67 ff., 85, 86). Der Konkurrenzschutz erstreckt sich dann auch auf sog. Nebenartikel, soweit diese typischerweise zum Geschäftszweck gehören (BGH, Urteil vom 3. Juli 1985 - VIII ZR 128/84 - ZMR 1985, 374) und tritt neben den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (was zur Folge hat, dass dieser nach Wegfall des vereinbarten Konkurrenzschutzes wiederaufleben kann, KG, Urteil vom 17. Januar 2005 - 8 U 212/04).