Keine Mietminderung bei unklarer Mängelanzeige

Keine Mietminderung bei unklarer Mängelanzeige; Schimmelpilzbildung durch Mieterverhalten; Feuchtigkeit

1. Der Mieter kann sich nicht auf Minderung berufen, wenn die Mängelanzeige so allgemein gehalten ist, daß daraus eine Minderungsquote nicht abgeleitet werden kann. 2. Das gilt für Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) insbesondere dann, wenn diese durch den Mieter möglicherweise selbst verursacht worden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

1) Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 2.010€ wegen der rückständigen Mieten Juli, September und Oktober 2004 aus § 535 Abs. 2 BGB.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist für diese Zeiten eine Minderung der Miete wegen Feuchtigkeit oder Schimmels nicht gegeben.

Es fehlt insoweit schon an einer entsprechenden Mängelanzeige. Die Bekl. trägt lediglich allgemein vor, daß sie sich mit der Kl. zu 1) schon länger zu Feuchtigkeit in den Mieträumen auseinandergesetzt habe, ohne für diese Zeit bis Juli 2004 konkrete Beeinträchtigungen zu beschreiben. Im Schreiben vom 20. Juli 2004 weist die Bekl. auf Putzschäden hin und rügt feuchte Wände. Die Luftfeuchte sei sehr hoch. Von Schimmel oder Geruchsbelästigungen ist hier keine Rede. Allein aus dem Hinweis auf feuchte Wandstellen kann eine Minderungsquote nicht abgeleitet werden. Erstmals wird Schimmel im Schreiben vom 18. November 2004 erwähnt. Hier jedoch wird kein Schaden an den Wänden genannt, sondern am Mobiliar. Weitere Mängelanzeigen an die Kl. liegen erst wieder nach dem streitgegenständlichen Zeitraum vor (18. November 2004 bzw. 6. Dezember 2004).

Weiter sind Schäden - soweit sie jetzt insbesondere als Schimmel angegeben werden - offenbar von der Bekl. selbst verursacht. Das Bestreiten der Kl. aus dem ersten Rechtszug konnte nicht zurückgewiesen werden. Die Kl. haben sich detailliert mit dem Vortrag der Bekl. auseinandergesetzt und eine eigene, in sich geschlossene Sachverhaltsschilderung gegeben, bei der sie insbesondere darauf hingewiesen haben, daß die Außenmauern saniert worden seien und die Bekl. in der Folge gebeten worden sei, entsprechend luftdurchlässige Farben zu verwenden. Die Zweifel der Kl. hinsichtlich des Gutachtens sind nachvollziehbar. Es kann hier zugunsten der Bekl. davon ausgegangen werden, daß die Wände zum Teil feucht waren und es auch zu Farbabblätterungen gekommen sein mag. Dies kann grundsätzlich einen Mangel der Mietsache darstellen. Insoweit ist der Vortrag der Bekl. zu den Schäden jedoch so allgemein, daß eine konkrete Minderungsquote nicht gebildet werden kann. Zudem stützt sich die Bekl. selbst auf andere Umstände. Soweit die Bekl. einen erheblichen Modergeruch nach Außenarbeiten behauptet, hat sie auf das Bestreiten der Kl. hin weder den Zeitraum der Arbeiten noch deren Art genauer eingegrenzt. Eine Beweisaufnahme liefe auf eine Ausforschung hinaus. Es bleibt unklar, wie sich Außenarbeiten so nachhaltig auf ihr Gewerbe ausgewirkt haben sollen. Hinsichtlich der in den Fotos dargestellten Schäden muß davon ausgegangen werden, daß das Schadenbild maßgeblich von der Bekl. selbst verschuldet ist. Sie gab nach eigenen Angaben wegen der soeben genannten angeblichen Außenarbeiten ihr Lokal am 9. September 2004 auf. Nur bis dahin behauptet sie selbst eine ordentliche Heizung und Lüftung. Anschließend waren - wie sich bei einer Besichtigung am 28. November 2004 ergab - die Heizungen lediglich noch auf "Frostschutz" gestellt. Die Bekl. behauptet selbst nicht, noch gelüftet zu haben. Unter diesen Umständen können bei den der Bekl. bekannten Feuchtigkeitsproblemen entstehende Schimmelschäden nur auf fehlende Heizung und Lüftung zurückgeführt werden. Hinsichtlich des ebenso kausalen Mangels der Feuchtigkeit allein ist - wie oben ausgeführt - eine Minderung nicht gegeben. Die von der Bekl. eingereichten Fotos und auch die Schimmelpilzbestimmung stammen aus der Zeit nach dem streitgegenständlichen Zeitraum (Dezember 2004). Die Bekl. selbst kann nicht behaupten, daß dieselben Schäden schon im Oktober 2004 vorhanden gewesen wären, weil sie in dieser Zeit nach eigenen Angaben das Objekt nicht mehr betreten hat. Es kann so dahinstehen, woher die Proben des Schimmels stammen. Die Bekl. bezeichnet keine genauen Entnahmestellen. Es ist nicht ersichtlich, woher der Ehemann der Bekl. die Qualifikation zur richtigen Entnahme der Proben haben sollte.

Nach § 536 c BGB hat der Mieter während der Mietzeit auftretende Mängel anzuzeigen; unterläßt er dies, kann er keine Mietminderung geltend machen. Wie die Mängelanzeige im einzelnen auszusehen hat, ist im Gesetz nicht geregelt.

Die Geschäftsraummieterin wies mit Schreiben vom 20. Juli 2004 auf Putzschäden hin und rügte feuchte Wände und eine hohe Luftfeuchtigkeit. In einem weiteren Schreiben vom November 2004 erwähnte sie Schimmel; ein von der Mieterin eingeholtes Privatgutachten bestätigte Baumängel; die Mieterin minderte für Juli, September und Oktober 2004 die Miete.

Mit Urteil vom 6. Februar 2006 gab das LG Berlin den Vermietern recht und meinte, ein Minderungsrecht entfalle schon deshalb, weil in der Mängelanzeige keine konkrete Beeinträchtigung angegeben worden sei, woraus eine Minderungsquote abgeleitet werden könnte. Darüber hinaus seien die Schäden "offenbar" von der Mieterin selbst verursacht worden, die nach der Sanierung trotz Aufforderung durch die Vermieterin keine luftdurchlässigen Farben verwandt habe, und darüber hinaus sei bei der Besichtigung am 28. November 2004 festgestellt worden, daß die Heizungen lediglich auf Frostschutz gestellt waren.

Das Urteil ist zweifelhaft, denn nach dem wiedergegebenen Sachverhalt durfte das Minderungsrecht nicht wegen einer unterlassenen Mängelanzeige verneint werden. Eine Mängelanzeige nach § 536 c BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, die Schäden zu beseitigen und einen vertragsgerechten Zustand herzustellen. Wenn der Mieter auf Putzschäden, feuchte Wände und hohe Luftfeuchtigkeit hinweist, muß sich jedem Vermieter die Vermutung aufdrängen, daß Schimmelbildung droht. Eine besondere Erwähnung durch den Mieter ist nicht erforderlich; auch muß sich - entgegen der Auffassung des LG - aus der Mängelanzeige keine Minderungsquote ergeben, da dies nicht der oben erwähnte Sinn der Mängelanzeige ist.

Das LG schiebt denn auch eine weitere Begründung nach, wonach die Schäden "offenbar" von der Mieterin selbst verursacht worden seien. Welche Auswirkungen eine Ende November festgestellte fehlende Beheizung auf eine Schimmelbildung im Sommer haben soll, ist allerdings nicht nachvollziehbar. Im entschiedenen Fall kann die Ursache, wie das LG vermutet, in der Verwendung von luftundurchlässigen Farben durch die Mieterin gelegen haben. Das hätte allerdings durch ein Sachverständigengutachten bestätigt werden müssen.