Keine Mietminderung bei übertriebener Lärmempfindlichkeit

Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, daß Geräusche von außen nicht mehr wahrgenommen werden.

2. Anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist.

(...) Die Kl. kann von den Bekl. für die Monate August 2002 bis Februar 2004 eine restliche Nutzungsentschädigung aus dem streitgegenständlichen Nutzungsverhältnis der Parteien über eine Genossenschaftswohnung in Höhe von insgesamt 852,58 € aus § 535 BGB verlangen. Denn in dieser Höhe ist auch die rückständige Nutzungsentschädigung fällig und begründet (§ 535 BGB Nr. 2 Ziffer 1 der AGB zum Nutzungsvertrag).

Entgegen der Ansicht der Bekl. war die Nutzungsentschädigung nämlich nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB wegen der gerügten Lärmbelästigung aus der Dachgeschoßwohnung der Drittwiderbeklagten gemindert. Denn ein zur Mietzinsminderung berechtigender Mangel der Wohnung liegt nicht vor, jedenfalls konnten die insoweit beweispflichtigen Bekl. einen Mangel nicht beweisen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, daß beim Ausbau des Dachgeschosses im Haus (...) die Schallschutzvorschriften eingehalten wurden. Die im Rahmen der Beweisaufnahme vom Sachverständigen Dr. Ing. S. gemessenen Trittschallwerte in der Wohnung der Bekl. liegen ausweislich seines Gutachtens vom 5. Mai 2004 unter den Werten der Tabelle 3 der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau. Denn der Sachverständige hat bei seiner Begutachtung in der Wohnung der Bekl. einen Trittschallpegel von 50 dB gemessen.

Der Normwert der DIN 4109 liegt dagegen bei L'n, w ≤ 53 dB. Die Schalldämmung ist nach den Regeln der Bautechnik gewahrt, wenn der Meßwert nicht größer ist als der erforderliche Wert der DIN.

Die in der DIN 4109 festgeschriebenen Grenzwerte stellen zwar keine rechtsverbindlichen Normen dar, jedoch ist auch in der Rechtsprechung anerkannt, daß der Mieter die Einhaltung solcher technischen Regeln und Werte erwarten darf, wenn er einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Gebäude einer bestimmten Baualtersklasse abschließt. Das bedeutet aber zugleich, daß der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht erwarten kann, daß Geräusche von außen oder aus benachbarten Räumen nicht mehr wahrgenommen werden. So sind von den Mietern einer Wohnung nicht vermeidbare und hörbare Geräusche aus Nachbarwohnungen hinzunehmen, wenn im übrigen die Schallschutzwerte der technischen Richtlinien eingehalten werden und die wahrnehmbaren Geräusche sozial adäquate Nutzungsgeräusche darstellen. Denn es ist, wenn keine besonderen Umstände vorliegen, davon auszugehen, daß der Vermieter zur Eignung der Wohnung bei Vertragsabschluß nicht mehr vertraglich gewähren wollte, als die anerkannten Regeln der Bautechnik bestimmen, auch der Mieter nicht mehr verlangt und vertraglich zugrunde gelegt hat. Denn ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, bestimmt sich nach dem Inhalt der vertraglichen Vereinbarung und gemäß § 536 BGB danach, ob der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Darüber hinaus ergibt sich die Notwendigkeit gegenseitiger Rücksichtnahme der Mieter eines Hauses durch Vermeidung unnötigen Lärms.

Wird diese Rücksichtsnahme nicht eingehalten, verursacht der Mieter eines Mehrfamilienhauses vermeidbaren Lärm, stellt auch dies einen im Sinne von § 536 BGB minderungsberechtigenden Mangel der Mietsache dar. Daß die Drittwiderbeklagten jedoch vermeidbaren, störenden und zur Minderung berechtigenden Lärm verursacht haben, haben die Bekl. nicht unter Beweis gestellt. (...)

Auch die Ortsbegehung hat einen Mietmangel nicht feststellen können.

Denn bei der Ortsbegehung am 15. Dezember 2003 sind Nutzungsgeräusche aus der Dachgeschoßwohnung der Drittwiderbeklagten in der Wohnung der Bekl. lediglich beim Stuhl- oder Sesselrücken wahrgenommen worden, auch nur in einem geringen Ausmaß und wenn sich die Beteiligten des Ortstermins in der Wohnung der Bekl. vorwiegend ruhig verhalten haben. Die so wahrgenommenen Geräusche sind auf eine übliche Nutzung zurückzuführen und damit als sozial adäquate Geräuschbeeinträchtigungen von den Bekl. in ihrer Wohnung hinzunehmen. Derartige Geräusche können ggf. durch gute nachbarschaftliche Beziehungen sogar noch vermindert werden. Diese guten nachbarschaftlichen Beziehungen können die Mieter aber nur untereinander schaffen, weniger der Vermieter. Die beteiligten Mieter dieses Verfahrens vermochten diese gute nachbarschaftliche Beziehung offensichtlich nicht herzustellen.

Da im Ergebnis ein Mangel der Mietsache nicht feststellbar war, sind die Bekl. verpflichtet, an den Kl. den einbehaltenen geminderten Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung zu zahlen. (...)

Nach dem Ausbau eines Dachgeschosses sind die Mieter der darunterliegenden Wohnungen mit für sie neuen Geräuschen konfrontiert. Ein Mietmangel liegt darin allerdings in der Regel nicht (vgl. auch LG Berlin GE 2004, 1096).

Die Mieter beklagten wahre Lärmattacken der Bewohner des ausgebauten Dachgeschosses gegen sie, die über normale Geräusche weit hinausgingen. Sie minderten die Miete; die Zahlungsklage der Vermieterin war erfolgreich.

Mit Urteil vom 25. November 2004 verwies das AG Charlottenburg auf ein Gutachten, wonach die Anforderungen der DIN 4109 eingehalten seien. Auch ein Ortstermin habe keine übermäßige Lärmbelästigung ergeben. Für vermeidbare Lärmbelästigungen zu konkreten Terminen hätten die Mieter keinen Beweis angetreten. Ein Mietmangel liege daher nicht vor.