Keine Mietminderung bei Toilettengeräuschen aus der Nachbarwohnung

Urinstrahlgeräusche aus der Nachbarwohnung stellen bei einem Altbau aus den 50er Jahren keinen Mietmangel dar, auch wenn sie im Schlafzimmer zu hören sind (Abweichung von LG Berlin GE 2009, 779).

(Leitsatz der Redaktion)

II. [...] 1) Mit Erfolg wendet sich die Bekl. gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Mängelbeseitigung gemäß Ziffer 1) des amtsgerichtlichen Tenors. Die Klage auf Beseitigung der durch den Spureinlauf in den Wasserabfluss der Toilettenanlage der Nachbarwohnung verursachten Geräusche ist zwar zulässig, aber unbegründet.

a) Der Klageantrag war hinreichend bestimmt. Dass der im Antrag bezeichnete Schalldruckpegel nach DIN 4109 (1989) 30 db (A) beträgt, ergibt sich aus der DIN und ist nicht notwendig für eine Bestimmtheit des Antrages aufzunehmen. Zudem wurde der Schalldruckpegel von 30 db (A) aus der DIN 4109 auf Seite 4 der Klageschrift genannt.

Auch ohne Angabe des Schalldruckpegels genügt die Bezugnahme auf die DIN für eine Bestimmtheit, die eine Vollstreckung aus dem Tenor ohne Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren zulässt.

b) Ein Anspruch der Kl. auf Instandsetzung besteht jedoch nicht, da die Wohnung in Bezug auf die Wahrnehmbarkeit der Urinstrahlgeräusche aus der Nachbarwohnung nicht mangelhaft ist.

(1) Entgegen der Ansicht der Berufung bedurfte es zwar nicht des Vortrages bestimmter Zeitpunkte der Geräuschbelästigung, da das verursachende Verhalten nicht die Sozialadäquanz bei Nutzung der Nachbarwohnung übersteigt, sondern vielmehr Beeinträchtigungen vorliegen, die aufgrund der unzureichenden Schallisolierung bei dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Nachbarwohnung auftreten. Für den Mangel der unzureichenden Schallschutzisolierung musste daher nicht vorgetragen werden, wann welche Geräusche vernommen wurden, sondern vielmehr dass eine grundsätzliche Wahrnehmbarkeit vorliegt.

(2) Der Vermietet schuldet - mangels anderweitiger Vereinbarung - jedoch nur eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck als Wohnung eignet, und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Der Vermieter ist insoweit nicht zu einer Anpassung der Wohnung an aktuelle technische Bauvorschriften verpflichtet. Ohne entsprechende vertragliche Regelung hat der Mieter daher regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN‑Norm erhöhten Schallschutz (vgl. BGH, Urt. v. 7.7.2010 - VIII ZR 85/09, Rn. 16, zitiert nach juris).

aa) Vorliegend wurde eine nicht modernisierte und nicht sanierte Altbauwohnung aus den 1950er Jahren vermietet. Besondere vertragliche Abreden wurden nicht getroffen. Daher können die Kl. nur den Standard erwarten, der bei entsprechenden nicht modernisierten und nicht sanierten Bauten aus dieser Zeit üblich ist.

Sowohl die Bausubstanz als auch die Schalldämmung des Hauses wurde seit Errichtung nicht verändert. Dass bei Altbauten aus den 1950er Jahren im Hinblick auf die damals zur Verfügung stehenden Materialien eine sehr geringe Schalldämmung vorhanden ist, ist allgemein bekannt. Dass durch eine von dem Kl. behauptete Änderung des Zuschnitts des Bades der Nachbarwohnung eine Änderung der Installation der Toilette oder des Schallschutzes verbunden war, ist nicht ersichtlich. Die vom Sachverständigen vorgeschlagene Abhilfemöglichkeit der Installation des WC der Nachbarwohnung als wandhängendes WC stellt gegenüber dem bisherigen Zustand vielmehr eine Modernisierung dar, zu der die Bekl. nicht verpflichtet ist.

bb) Zwar kann der Mieter auch bei Altbauten erwarten, dass ein bestimmter Mindeststandard, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht, nicht unterschritten wird.

Hinsichtlich der hier festgestellten Vernehmbarkeit von Urinstrahlgeräuschen im Schlafzimmer der Kl. erachtet das Gericht diesen Mindeststandard aber für noch nicht unterschritten.

Bei Geräuschen der Toilettenbenutzung handelt es sich um typische Geräusche, die mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Nachbarwohnung einhergehen, und deren regelmäßiges Auftreten ohne nähere Darlegung angenommen werden kann.

Dass Geräusche der Toilettenbenutzung in der Nachbarwohnung aufgrund der Schalldämmung gar nicht vernehmbar sein dürfen, ergibt sich jedoch auch nicht aus den Mindestanforderungen der neueren DIN 4109 (1989). Die festgestellte Vernehmbarkeit der Toilettenspülung mit 27 db(A) und der Urinstrahlgeräusche auf Keramik mit 27 dB(A) liegen noch unter dem zulässigen Schalldruckpegel von 30 dB(A) aus der DIN 4109 (1989).

Lediglich Urinstrahlgeräusche, die durch ein direktes Auftreffen auf den Wasserabfluss entstehen, können in der Wohnung der Kl. mit 37 dB(A) wahrgenommen werden und führen zu einer Überschreitung der Vorgaben für neuere Bauten aus der Zeit nach 1989 um 7 db(A). Dieser Umstand führt nicht dazu, dass deshalb ein Mindeststandard des Schallschutzes, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht, nicht mehr gewährleistet ist. Der Mindeststandard für Schallschutz, der ein zeitgemäßes Wohnen in nicht modernisierten Altbauwohnungen ermöglichen soll, liegt dabei unter den Mindestanforderungen für neuere oder modernisierte Bauten.

Da lediglich beim Auftreffen des Urinstahls auf den Wasserabfluss, nicht jedoch bei dem Auftreffen auf Keramik oder der Betätigung der Toilettenspülung der Wert der neuen DIN 4109 (1989) überschritten wird, führt nicht jede Toilettenbenutzung zu einer Geräuschbelästigung, die die Werte des Schallschutzes für neuere oder modernisierte Bauten überschreitet. Es kann daher nicht angenommen werden, dass der vorhandene Schallschutz der vermieteten Wohnung den Mindeststandard unterschreitet, der von jeder nicht modernisierten Altbauwohnung erwartet werden kann.

Anders als im von den Kl. zitierten Urteil der Parallelkammer (LG Berlin, Urteil vom 20.4.2009, 67 S 335/08) zu einem im Jahre 1979 errichteten Gebäude sieht es die erkennende Kammer für das Vorliegen eines Mangels nicht als ausreichend an, dass es Toilettengeräusche sind, die aus der Nachbarwohnung im Wohnbereich des Mieters auftreten. Soweit die Parallelkammer ihre Entscheidung damit begründet hat, dass solche sehr penetranten und unangenehmen Geräusche gegebenenfalls im eigenen Bad hinnehmbar seien, nicht jedoch im Wohnbereich, der auch für die Einnahme von Speisen und den Besuch/Empfang von Gästen genutzt wird, sieht die erkennende Kammer nicht das Erfordernis, nach der Art der wahrnehmbaren Geräusche zu differenzieren. Für die Anforderungen des Schallschutzes ist nach Meinung der erkennenden Kammer allein die Lautstärke bzw. der Schalldruckpegel der Geräusche maßgeblich.

Eine Mangelhaftigkeit der Mietsache kann auch nicht dadurch begründet werden, dass die Erholungsfunktion im Schlafzimmer dadurch beeinträchtigt sei, dass die Kl. jederzeit mit einem Auftreten der Urinstrahlgeräusche rechnen müssen. Denn wie bereits ausgeführt, besteht sogar bei neueren Bauten kein Anspruch auf einen solchen Schallschutz, der dazu führt, dass im Schlafzimmer keinerlei Geräusche wahrnehmbar sind. Wenn die Kl. daher bereits darin eine Beeinträchtigung sehen, dass mit einem Auftreten der Urinstrahlgeräusche zu rechnen ist, stellt diese Beeinträchtigung jedoch keinen durch den Vermieter zu behebenden Mangel dar. Eine solche Beeinträchtigung ist vielmehr aufgrund des Baualters des Gebäudes hinzunehmen. [...]

In ihrer „Stehpinkler-Entscheidung" vom 20. April 2009 hatte die 67. Kammer des Landgerichts Berlin gemeint, der Mieter dürfe wegen der Geräusche aus der Nachbarwohnung die Miete um 10 % mindern. Die 65. Kammer verneint dagegen einen Mietmangel, wenn es sich um einen Altbau aus den 50er Jahren handelt.

Die Mieter hatten wegen verschiedener Mängel die Miete gemindert, u. a. um 5 % wegen der im Schlafzimmer zu hörenden Urinstrahlgeräusche aus der Nachbarwohnung. Sie hatten dazu auch im selbständigen Beweisverfahren ein Sachverständigengutachten erstellen lassen und verlangt, dass der Vermieter den Mangel beseitige. Das Amtsgericht hatte die Klage für begründet gehalten und den Vermieter antragsgemäß verurteilt.

Mit Urteil vom 12. April 2013 wies das Landgericht Berlin auf die Berufung des Vermieters hin die Klage insoweit ab und meinte, ein Mangel liege nur dann vor, wenn nach der Verkehrsanschauung der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab nicht eingehalten sei.

Bei einer nicht modernisierten und nicht sanierten Altbauwohnung aus den 50er Jahren könne ein Mieter nur eine sehr geringe Schalldämmung erwarten. Dass Altbauten aus dieser Zeit wegen der damals zur Verfügung stehenden Materialien nur eine sehr geringe Schalldämmung aufwiesen, sei „allgemein bekannt". Dabei könne, anders als es die 67. Kammer angenommen habe, nicht nach der Art der wahrnehmbaren Geräusche differenziert werden. Auf den Vortrag der Mieter, die Erholungsfunktion im Schlafzimmer sei beeinträchtigt, komme es nicht an. Toilettengeräusche seien sozialadäquat und mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Wohnung verbunden. Eine solche Beeinträchtigung sei aufgrund des Baualters des Gebäudes hinzunehmen.