Keine Mietminderung bei offensichtlichen anfänglichen Mängeln

1. Der Mieter kann sich nicht wegen undichter Fenster auf Minderung (Zugluft und Regenwasser) berufen, wenn ihm die Mängel bei Übergabe der Wohnung bekannt waren oder wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind.

2. Ein Mieter, der auf eine eingehende Besichtigung vor Vertragsabschluss verzichtet, handelt grob fahrlässig im Sinne des § 536 b BGB.

(Leitsätze der Redaktion)

Der von den Kl. geschuldete Mietzins war nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Den Kl. steht aufgrund der vorhandenen Undichtigkeiten an den Fenstern ihrer Wohnung ein Minderungsrecht nicht zu. Erhebliche Fensterundichtigkeiten stellen zwar grundsätzlich einen Mangel im Sinne der eingangs genannten Vorschrift dar, wenn sie über das bei Holzkastendoppelfenstern übliche Maß hinausgehen und durch übermäßiges Eindringen von Zugluft und Regenwasser den Gebrauch einer Wohnung mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Minderungsansprüche der Bekl. sind jedoch nach § 536 b BGB ausgeschlossen, weil die bereits bei Übergabe der Wohnung vorhandenen Mängel den Kl. mindestens grob fahrlässig unbekannt geblieben sind und sie insoweit keinen Vorbehalt erklärt haben.

Grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsabschluss liegt dann vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen (BGH, NJW 1980, 777) oder bei einer Besichtigung ohne Weiteres auffällt (OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 403; LG Saarbrücken NJW-RR 1999, 1240).

Das ist hier der Fall. Auch wenn die Zuglufterscheinungen und das Eindringen von Regenwasser von den Kl. nach ihren Angaben bei der Besichtigung nicht festgestellt worden ist, lag indes die hierfür maßgebliche Ursache vor, nämlich die von den Bekl. beanstandete Undichtigkeit der Fenster. Diese war auch erkennbar. Undichtigkeiten von Fenstern sind keine Mängel, die plötzlich von einem Tag zum anderen auftreten. Es handelt sich vielmehr um einen kontinuierlich fortschreitenden Alterungsprozess, der aufgrund der damit verbundenen Begleiterscheinungen erkennbar ist. Solche Anzeichen waren hier auch vorhanden. Aus den von den Kl. zur Illustration eingereichten Fotos sind äußerliche Schäden klar erkennbar. Angesichts der Deutlichkeit der Schäden ist auch davon auszugehen, dass diese nicht erst in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses entstanden sind. Letztlich wird der erkennbar schlechte optische Zustand in Form von Schadstellen in Holz und Anstrich sowie fehlendem Fensterkitt von den Kl. auch im Schriftsatz vom 26. März 2010 eingeräumt. Das darauf beruhende Eindringen von Zugluft und Regenwasser war als Folge der erkennbaren Undichtigkeiten vorhersehbar. Aus dem Grundgedanken der Regelung des § 536 b BGB folgt, dass der Mieter sich auch dann nicht auf Gewährleistungsrechte berufen kann, wenn die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit zwar erst nach der Überlassung der Mietsache eintritt, der Mieter jedoch bereits bei Abschluss des Vertrags mit dem Eintritt der Störung rechnen musste (OLG München, WuM 1993, 607). Es bedarf keiner besonderen Fachkenntnisse, um vorherzusehen, dass die o. g. erkennbaren optischen Mängel der Fenster auch zu den von den Kl. vorliegend geltend gemachten Beanstandungen führen.

Es kann dahinstehen, ob aufgrund dieser bei einer Besichtigung der Wohnung ohne Weiteres optisch erkennbaren Umstände von einer positiven Kenntnis der Bekl. auszugehen ist (vgl. OLG München NJW-RR 1994, 654). Jedenfalls drängte sich aufgrund dieser eindeutig erkennbaren Anzeichen eine nähere Untersuchung der Fenster der Wohnung geradezu auf. Deren Unterlassung stellt sich bei dieser Sachlage als grob fahrlässig dar (LG Berlin, Urteil vom 15. September 2006 - 63 S 153/06, GE 2007, 55; Urteil vom 18. März 2005 - 63 S 336/04, MietRB 2005, 171).

Die Kl. konnten auf eine Inaugenscheinnahme der Fenster auch nicht verzichten, ohne sich dem Vorwurf eines grob fahrlässigen Verhaltens auszusetzen. Denn aus den Vereinbarungen in § 22 Nr. 6 des Mietvertrags der Parteien lässt sich eindeutig entnehmen, dass ein etwa bestehender Instandhaltungsbedarf mit einer günstigen Miete abgegolten ist und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Vorgaben eingeschränkt sind. Die Wirksamkeit dieser Regelung kann in diesem Zusammenhang dahinstehen. Sie gibt jedenfalls hinreichend Anlass zu einer eingehenden Überprüfung der Wohnung im Hinblick auf vorhandene Mängel, bei der die klar erkennbaren äußeren Mängel der Fenster nicht verborgen geblieben wären.

Ohne Erfolg berufen sich die Kl. in diesem Zusammenhang auf den Sturm Kyrill. Es mag sein, dass hierdurch die Mängel der Fenster in besonderem Maße zutage getreten sind. Dass sie hierdurch erstmals entstanden sind, ist nicht nachzuvollziehen.

Nach § 536 BGB kann der Mieter bei einem erheblichen Mangel mindern; entgegenstehende Vereinbarungen sind ausgeschlossen. Das Minderungsrecht entfällt jedoch, wenn der Mangel dem Mieter schon bei Vertragsschluss bekannt war oder wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und er keinen entsprechenden Vorbehalt gemacht hatte.

Die Mieter hatten wegen erheblicher Undichtigkeit der Holzkastendoppelfenster die Miete gemindert, woraufhin die Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs androhten. Nach Zahlung unter Vorbehalt verlangten die Mieter Rückzahlung aus ungerechtfertigter Bereicherung.

Mit Urteil vom 1. April 2011 hielt das Landgericht Berlin die Klage für unbegründet, da die Miete nicht gemindert gewesen sei. Erhebliche Fensterundichtigkeiten stellten zwar einen Mangel dar; dieser sei jedoch bei Vertragsabschluss den Klägern zumindest grob fahrlässig unbekannt geblieben, so dass Minderungsansprüche nach § 536 b BGB ausgeschlossen seien. Aus den von den Mietern eingereichten Fotos seien äußerliche Schäden klar erkennbar, woraus sich eine nähere Untersuchung der Fenster geradezu aufgedrängt habe. Deren Unterlassung sei grob fahrlässig.