Keine Mietminderung bei einem der Sphäre des Mieters zuzurechnenden Mangel

Keine Mietminderung bei einem der Sphäre des Mieters zuzurechnenden Mangel; Stromsperre wegen Zahlungsrückstands

Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.

1 Die Kl. als Vermieterin nimmt den Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete sowie Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Einzimmerwohnung in Anspruch.

2 Die Wohnung ist an das Elektrizitätsverteilernetz der D. Netz GmbH (im Folgenden: Netzbetreiber) angeschlossen. Der Bekl. wurde in der Vergangenheit von der D. Stadtwerke GmbH (im Folgenden: Versorger) mit Strom versorgt. Die Entnahmestelle für die streitgegenständliche Wohnung war bei Beginn des Mietverhältnisses mit einer Messeinrichtung (Stromzähler) versehen. Wegen eines Zahlungsrückstands des Bekl. gegenüber dem Versorger kam es am 28. März 2007 auf Veranlassung des Versorgers zur Unterbrechung der Stromlieferung. Nach Zahlung der Rückstände durch den Bekl. veranlasste der Versorger Mitte April 2007 die Wiedereröffnung der im Hause der Kl. gelegenen Stromentnahmestelle. Weil der Bekl. dem Versorger die diesem vom Netzbetreiber in Rechnung gestellten Kosten der Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 € nicht erstattete, veranlasste der Versorger erneut die Sperrung des Anschlusses. Der Netzbetreiber führte diese auftragsgemäß am 25. Juni 2007 durch und baute am 16. August 2007 den Zähler für die Entnahmestelle der Wohnung des Bekl. aus.

3 Der Bekl. teilte dem Versorger mit Schreiben vom 12. Mai 2007 unter anderem mit, dass er die Stromabstellung als Vertragsbeendigung angesehen und den Versorger gewechselt habe. Der Versorgerwechsel schlug jedoch fehl, weil der Netzbetreiber die Entnahmestelle wegen der fehlenden Messeinrichtung als „inaktiv" meldete.

4 Mit Schreiben vom 28. September 2008 kündigte der Bekl. gegenüber der Kl. wegen der fehlenden Stromversorgung seiner Wohnung infolge des Ausbaus des Stromzählers die Minderung der (Kalt-) Miete um 50 % an. Die Miete (einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung) betrug zuletzt 171,03 € monatlich. Ab Dezember 2008 zahlte der Bekl. ein auf 107,29 € monatlich gekürztes Nutzungsentgelt. Die Kl. widersprach der Minderung und kündigte den Mietvertrag nach vorheriger Abmahnung mit Schreiben vom 18. Mai 2009 zum 8. Juni 2009 fristlos wegen Zahlungsverzugs in Höhe von 384,94 €. Der Bekl. hat der Kündigung widersprochen.

5 Nachdem der Netzbetreiber aufgrund eines Beschlusses der Bundesnetzagentur in einem vom Bekl. gegen den Netzbetreiber angestrengten Besonderen Missbrauchsverfahren am 10. Juli 2009 den Zähler wieder eingebaut hatte, zahlte der Bekl. an die Kl. 43,19 € anteilige Miete für den Zeitraum vom 11. bis 31. Juli 2009. In Höhe dieses Betrags haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

6 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zahlung von 466,73 € nebst Zinsen und 2,50 € Mahngebühr sowie Räumung und Herausgabe der Wohnung stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Berufungsgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

7 Die Revision hat Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

9 Der Bekl. habe die Miete zu Recht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert, weil die Wohnung wegen des Ausbaus des Stromzählers mangelhaft gewesen sei. Daher sei weder der Zahlungsantrag noch der Räumungsantrag der Kl. begründet.

10 Ohne den Stromzähler habe der Bekl. keinen Strom von einem Versorger beziehen können. Die Gebrauchsgewährungspflicht gebe der Kl. als Vermieterin auf, dem Bekl. als Mieter den Zugang an das allgemeine Stromversorgungsnetz zu eröffnen. Nur die Kl. habe als Grundstückseigentümerin und Anschlussnehmerin gemäß § 2 Abs. 1 der Niederspannungsanschlussverordnung (im Folgenden: NAV) gegenüber dem Netzbetreiber Anspruch auf Herstellung eines Netzanschlusses einschließlich des Einbaus eines Stromzählers. Der Netzanschluss beginne gemäß § 5 NAV an der Abzweigung des Niederspannungsnetzes und ende grundsätzlich mit der Hausanschlusssicherung. Der Stromzähler als Messeinrichtung, für den die Kl. als Anschlussnehmerin gemäß § 22 Abs. 1 NAV einen Zählerplatz vorzusehen habe, gehöre zum Netzanschluss und verbleibe im Eigentum des Netzbetreibers. Demgegenüber sei der Bekl. als Mieter lediglich Anschlussnutzer im Sinne von § 1 Abs. 3 NAV und könne vom Netzbetreiber nicht die Herstellung eines Netzanschlusses einschließlich des Einbaus eines Stromzählers verlangen.

11 Für eine Minderung sei kein Verschulden des Vermieters erforderlich. Ebenso wenig komme es darauf an, ob die Kl. den Ausbau des Stromzählers veranlasst oder sonst wie zu verantworten habe. Entscheidend sei vielmehr, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung wegen des Fehlens der Stromlieferungsmöglichkeit, für die die Kl. als Vermieterin zu sorgen habe, eingeschränkt sei.

12 Eine Minderung sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Bekl. den Mangel der fehlenden Stromlieferungsmöglichkeit etwa selbst zu vertreten hätte. Dem Bekl. könne nicht vorgeworfen werden, dass er den Ausbau des Zählers selbst verursacht habe, indem er die Bezahlung der Kosten für die Sperrung/Entsperrung in Höhe von 89,50 € verweigert habe. Nach dem Beschluss der Bundesnetzagentur sei der Ausbau des Stromzählers durch den Netzbetreiber rechtswidrig gewesen. In dem vorgenannten Beschluss sei der Netzbetreiber verpflichtet worden, die Messeinrichtung auf eigene Kosten wieder einzubauen.

13 Auch dass der Bekl. in seinem Versorgungsverhältnis mit dem Versorger später von ihm getilgte Zahlungsrückstände habe auflaufen lassen, die der Grund für die Sperrung des Anschlusses und die daraus folgenden Kosten gewesen seien, spiele keine Rolle. Denn der Netzbetreiber sei nicht berechtigt gewesen, seine Vertragspflichten gegenüber der Kl. als Vermieterin und Anschlussnehmerin zu verletzen, um den Kostenausgleich durch den Bekl. gegenüber dem Versorger zu erzwingen.

14 Die Höhe der Minderung von 50 % der Kaltmiete sei angemessen. Aufgrund des vollständigen Ausfalls der Stromversorgung sei die Wohnung zum dauernden Aufenthalt von Personen nicht geeignet gewesen.

15 Die Kl. habe keinen Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB, denn das Mietverhältnis der Parteien sei mangels eines Mietrückstands durch die Kündigung vom 18. Mai 2009 nicht wirksam beendet worden.

II. 16 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

17 Der Kl. steht gegen den Bekl. sowohl ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete und Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 466,73 € gemäß § 535 Abs. 2, § 546 a Abs. 1 BGB als auch auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung gemäß § 546 BGB zu. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung vom 18. Mai 2009 wegen Zahlungsverzugs des Bekl. über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB wirksam beendet worden.

18 1. Dass die Stromversorgung der streitgegenständlichen Wohnung infolge des Ausbaus der Messeinrichtung (Stromzähler) ab dem 16. August 2007 zeitweise unterbrochen war, hatte keine Minderung der Miete gemäß § 536 BGB zur Folge. Zwar lag insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der Bekl. ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem (neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führte jedoch nicht zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32 m.w.N.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 572). So ist es hier.

19 Die Unterbrechung der Anschlussnutzung und die physische Trennung der Entnahmestelle der Wohnung des Bekl. vom Netz erfolgte auf eine entsprechende Mitteilung des Versorgers des Bekl., weil der Bekl. sich weigerte, dem Versorger die Kosten für die vorausgegangene Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 € zu erstatten, die wegen eines Zahlungsrückstands des Bekl. gegenüber dem Versorger entstanden waren. Diese Vorgänge rühren ausschließlich aus dem Strombelieferungsverhältnis des Bekl. mit seinem Versorger her und sind der Sphäre des Bekl., nicht der Risikosphäre der Kl. zuzurechnen.

20 2. Der Kl. steht daher gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung der - der Höhe nach unstreitigen - offenen Restmiete gemäß § 535 Abs. 2 BGB und - infolge der fristlosen Kündigung - Nutzungsentschädigung aus § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe von insgesamt 466,73 € zu. Die geltend gemachten Zinsen und vorgerichtlichen Mahnkosten sind vom Bekl. unter dem Gesichtspunkt des Verzugschadensersatzes gemäß § 280 Abs. 1, 2, §§ 286, 288 BGB der Kl. zu erstatten.

21 3. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kl. gegen den Bekl. folgt aus § 546 Abs. 1 BGB infolge des Zahlungsverzugs des Bekl. mit der Miete in Höhe von 384,94 € im Zeitpunkt der Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB.

III. 22 Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der Vermieter muss im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht dem Mieter einen Zugang an das allgemeine Stromnetz eröffnen. Dazu gehört auch, dass ein Stromzähler vorhanden ist. Fehlt die Möglichkeit, Strom in den gemieteten Räumen zu entnehmen, ist der Mieter zur Minderung berechtigt – allerdings nicht immer. Wurde der Stromzähler wegen Zahlungsrückständen des Mieters ausgebaut mit der Folge, dass der Mieter ohne Strom dasitzt, berechtigt das nicht zur Mietkürzung.

Zu Beginn des Mietverhältnisses befand sich in der Wohnung ein im Eigentum des örtlichen Netzbetreibers stehender Stromzähler. Nachdem der beklagte Mieter in Zahlungsrückstand geraten war, kam es zu einer Unterbrechung der Stromlieferung, die nach Ausgleich des Rückstandes wieder eröffnet wurde. Weil der Mieter die für die Sperrung und Entsperrung des Anschlusses entstandenen Kosten nicht bezahlen wollte, baute der Netzbetreiber den Zähler aus. Der Mieter kündigte daraufhin gegenüber dem Vermieter eine Mietminderung von 50 % an und zahlte in der Folgezeit eine gekürzte Miete. Der Vermieter widersprach und kündigte das Mietverhältnis nach Abmahnung wegen Zahlungsverzuges fristlos. In einem vom Mieter angestrengten Missbrauchsverfahren stellte die Bundesnetzagentur die Rechtswidrigkeit des Zählerausbaus fest; daraufhin baute der Netzbetreiber den Zähler wieder ein.

Das AG Dresden gab der Zahlungs- und Räumungsklage statt, das LG Dresden wies die Klage im Berufungsverfahren ab. Der BGH hob das landgerichtliche Urteil auf. Zwar habe wegen des Ausbaus des Stromzählers ein Wohnungsmangel vorgelegen, weil der Beklagte keinen elektrischen Strom durch einen anderen Anbieter habe beziehen können. Dieser Mangel sei jedoch „der Sphäre des Mieters" zuzurechnen, so dass eine Minderung ausscheide.

Auch ohne besondere Regelung im Mietvertrag gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch die Möglichkeit des Bezugs von elektrischem Strom (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rn. 172; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 Rn. 485, 486). Diese Möglichkeit bestand während des gesamten Mietverhältnisses, also auch zu der Zeit, als der nicht im Eigentum des Vermieters stehende Stromzähler ausgebaut worden war. Die vom Vermieter geschuldeten Stromleitungen waren nach wie vor vorhanden. Deshalb ist nicht recht verständlich, weshalb der BGH gleichwohl von einem Mangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB ausgeht und die „Sphärentheorie" bemüht.