Keine Mieterhöhung wegen Irrtums über die Mietfläche

Ist in einem Geschäftsraummietvertrag eine Größe von ca. 87 m2 angegeben, für die der Mieter eine bestimmte Miete zu zahlen hat, kann der Vermieter nicht eine erhöhte Miete mit der Begründung verlangen, die Mietfläche betrage in Wahrheit 107 m2.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist sachlich nicht gerechtfertigt. Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung eines weiteren Mietzinses für die Zeit vom 1.8.1998 bis 1.11.1999 in Höhe von insgesamt 18.133,96 DM mit im wesentlichen zutreffender Begründung abgewiesen.

I. 1. Die Kl. ist nicht berechtigt, die monatliche Miete nach einer Miet-fläche von insgesamt 107,71 m2 zu berechnen. Ihr steht weder nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung noch nach den Grundsätzen über den Wegfall bzw. das Fehlen der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Mietzinses an die - nach ihrer Meinung - tatsächliche Mietfläche von 107,71 m2 zu.

(a) Eine ergänzende Vertragsauslegung ist zulässig, wenn eine Vereinbarung der Parteien in einem regelungsbedürftigen Punkt fehlt. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Parteien diesen Punkt offengelassen haben: ob sie bewußt auf eine ins einzelne gehende Regelung verzichtet haben, ob die Lücke in der Vertragsregelung von Anfang an bestanden hat oder ob sie sich erst nachträglich als Folge des weiteren Verlaufs der Dinge ergeben hat (vgl. BGH NJW-RR 1989, 1490). Der schriftliche Mietvertrag der Parteien vom 4.6.1998 weist unter keinem dieser Gesichtspunkte eine Lücke auf. Die Auslegung des Vertrages ergibt, daß die Parteien hinsichtlich der von der Bekl. zu zahlenden monatlichen Miete von 3.490,80 DM eine abschließende Regelung getroffen haben, ohne daß es insoweit auf die tatsächliche Mietfläche ankommt. Entgegen der Auffassung der Kl. ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen, daß die Parteien eine sog. Quadratmetermiete vereinbart haben, deren Grundlage die tatsächliche Mietfläche sein sollte. Eine derartige Auslegung der vertraglichen Regelungen ergibt sich weder aus § 1 noch aus § 6 des Mietvertrages. Zwar weist § 6 Nr. 1 die Miete für die in § 1 ausgewiesene Mietfläche mit "ca. 87,27 m2 x 40 DM = 3.490,80 DM gesamt (zzgl. MwSt.)" aus. Auch ist die Größe der der Bekl. vertraglich überlassenen Räume gemäß § 1 Nr. 1 mit "ca. 87,27 m2 vereinbart". Hieraus folgt jedoch nicht zwingend, daß die tatsächliche Mietfläche für die Bemessung des Mietzinses maßgeblich sein sollte. Die Verwendung des Kürzels "ca." in beiden Paragraphen deutet vielmehr darauf hin, daß die tatsächliche Quadratmeterzahl entgegen der Auffassung der Kl. für die Bemessung der monatlichen Miete nach der Vorstellung der Parteien keine entscheidende Rolle spielen sollte. Das Adverb "ca." ist ein Synonym für ungefähr und wird allgemein verwendet, um ein nicht auf exakter Berechnung beruhendes Schätzungsergebnis auszudrücken. Daß es den Parteien bei Vertragsschluß auf eine genaue Festlegung der Mietfläche nicht ankam, ergibt sich ferner daraus, daß sich die - "falsche" - Flächenangabe "87,27 m2" nach dem Vorbringen der Kl. zwar aus dem dem Mietvertrag als Anlage beigefügten Grundrißplan ergeben soll, daß dieser aber nach der in § 1 Nr. 2 getroffenen Regelung gerade nicht zur Grundlage der Mietberechnung gemacht worden ist. Denn der Grundrißplan hat nach § 1 Nr. 2 Satz 2 nur die Bedeutung, "die Lage des Mietobjekts zu bezeichnen". Wäre der Grundrißplan auch maßgeblich für die Berechnung der Mietfläche gewesen, hätte es nahegelegen, dies im Vertragstext ausdrücklich zu kennzeichnen und die Bedeutung des Grundrisses nicht auf die Beschreibung des Mietgegenstandes zu begrenzen. Hierfür spricht auch, daß der nach Erwerb des Grundeigentums im Wege der Zwangsversteigerung zwischen den Parteien neu abgeschlossene Mietvertrag - anders als der der Kl. zu diesem Zeitpunkt bekannte Mietvertrag der Bekl. mit der Voreigentümerin - hinsichtlich der für die Mietberechnung maßgeblichen Flächengröße keine Anpassungsregelung vorsieht. Während letzterer in § 3 Nr. 3.2 vorsah, daß Abweichungen von den zugrunde gelegten Nettogrundrißflächen bis zu ± 3 % nicht zu einer Änderung des Mietzinses führen, enthält der Mietvertrag vom 4.6.1998 keine vergleichbare Regelung. Auch dies spricht dafür, daß es den Parteien bei der Festlegung des Mietpreises nicht auf eine Anbindung an die tatsächliche Mietfläche ankam. (b) Es kann nach dem Vorbringen der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl.

s zu ± 3 % nicht zu einer Änderung des Mietzinses führen, enthält der Mietvertrag vom 4.6.1998 keine vergleichbare Regelung. Auch dies spricht dafür, daß es den Parteien bei der Festlegung des Mietpreises nicht auf eine Anbindung an die tatsächliche Mietfläche ankam. (b) Es kann nach dem Vorbringen der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. auch nicht davon ausgegangen werden, daß die Parteien sich hinsichtlich der Mietflächenberechnung in einem nach den Grundsätzen des Wegfalls bzw. Fehlens der Geschäftsgrundlage zu behandelnden gemeinsamen Irrtum befunden haben. Ein solcher Irrtum ergibt sich entgegen der Auffassung der Kl. nicht nach den Prinzipien des gleichwertigen Parteivorbringens aus ihrer hilfsweisen Bezugnahme auf das Vorbringen der Bekl. Zwar hat die Bekl. danach u. a. vorgetragen, "der Kl. sei es darum gegangen, eine möglichst hohe Quadratmetermiete ausweisen zu können. Für die Bekl. sei die Art der Mietberechnung unerheblich gewesen. Ihr sei es nur um den tatsächlich einzusetzenden Monatsbetrag gegangen. Sie sei bereit gewesen, den hohen Quadratmeter-Mietzins von 40 DM auf der Grundlage einer fest vereinbarten Fläche von 87,27 m2 zu akzeptieren". Die Annahme eines gemeinsamen Irrtums scheitert jedoch daran, daß die Art der Mietberechnung für die Bekl. nach diesem Vorbringen unerheblich und sie lediglich bereit war, den hohen Quadratmeter-Mietzins auf der Grundlage einer fest vereinbarten Fläche von 87,27 m2 zu akzeptieren. Wird hiervon ausgegangen, dann befand sich die Bekl. bei verständiger Würdigung (§ 133 BGB) nicht in einem Irrtum über die Größe der Mietfläche, sondern sie wollte - selbst wenn sich die zugrunde gelegte Quadratmeterzahl zu ihren Ungunsten als falsch erweisen sollte - keinen höheren Mietzins als den auf der Basis einer vereinbarten Fläche von 87, 27 m2 akzeptieren. 2. Ein Anspruch aus § 812 BGB scheitert bereits daran, daß der streitgegenständliche Mietvertrag unabhängig von der tatsächlichen Größe der Mietfläche Rechtsgrund für die Überlassung der Mieträumlichkeiten ist.

Meist streiten die Vertragsparteien darüber, was die Folge einer Vermietung von Räumen ist, die kleiner sind als im Mietvertrag angegeben (Mietmangel bei Abweichung um 10 %). Für den umgekehrten Fall kommt jedenfalls kein Mieterhöhungsrecht des Vermieters in Betracht.

Der Vermieter hatte Geschäftsräume mit einer Fläche von ca. 87 m2 vermietet. Später stellte sich heraus, daß die Mietfläche mit 107 m2 erheblich größer war. Er verlangte eine Erhöhung der vereinbarten Miete.

Mit Urteil vom 16. Mai 2001 wies das OLG Düsseldorf die Klage ab und meinte, weder die Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung noch des Wegfalls der Geschäftsgrundlage seien hier anwendbar. Wenn im Vertrag nicht eindeutig die Miethöhe mit der Quadratmeterzahl verknüpft sei, komme es eben nur auf die betragsmäßig ausgewiesene Miete an, die bei einer Flächenabweichung unverändert bleibe.