Keine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei Brutto-Staffelmiete

Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist bei einer Bruttomiete auch eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausgeschlossen.

Die Klage ist unbegründet.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Zahlung von Mietzins für den Zeitraum von Oktober 2005 bis einschließlich April 2006 in Höhe von insgesamt 126,91 € (0,43 € für 10/05 und 6 x 21,08 € für 11/05 bis 04/06) zu. Die Mieterhöhungserklärung des Kl. vom 16.5.2005, mit der dieser wegen im Jahre 2004 gestiegener Betriebskosten die Bruttokaltmiete für die Wohnung des Bekl. um monatlich 21,08 € auf 550,73 € mit Wirkung zum 1.9.2005 erhöht hat, ist unwirksam. Zwar ist der Kl. aufgrund der Übergangsregelung des Artikels 229 § 3 Abs. 4 EGBGB und der in § 4 Nr. 3 des Mietvertrages getroffenen Regelung grundsätzlich berechtigt, gestiegene Betriebskosten in entsprechender Anwendung des § 560 Absatz 1 BGB durch einseitige Mieterhöhungserklärung an den Bekl. weiterzugeben, dies aber erst für Betriebskostensteigerungen, die ab dem 1.1.2005 eingetreten sind. Für den Zeitraum bis zum 31.12.2004 haben die Parteien nämlich eine Staffelmietvereinbarung getroffen, die eine regelmäßige jährliche Steigerung des Bruttokaltmietzinses eben bis zum 31.12.2004 vorsieht. Da bei einer Teilinklusivmiete, die die Betriebskosten außer Kosten für Heizung und Warmwasser einschließt, eine vertraglich vereinbarte Mieterhöhung auch das allgemeine Ansteigen der Betriebskosten mitberücksichtigt, ist daneben für eine Mieterhöhung nach § 560 Absatz 1 BGB kein Raum (vgl. KG, Rechtsentscheid v. 5.8.1997, NJW-RR 1998, 226). Entgegen der Auffassung des Kl. gelten die Argumente des Kammergerichts in der oben genannten Entscheidung auch, wenn die vorherige Mieterhöhung nicht auf § 2 MHG (heute § 558 BGB), sondern auf der Grundlage einer am Beginn des Mietverhältnisses einvernehmlich getroffenen Staffelmietvereinbarung beruht.

Auch die im Rahmen einer Staffel vereinbarte Erhöhung erfaßt eben bei einer Bruttokaltmiete auch die darin enthaltenen Betriebskosten. Eine andere Auslegung der Vertragsregelungen entspräche nicht den verobjektivierten Parteiinteressen und ginge einseitig zu Lasten des Bekl.

Nach § 557 a BGB darf während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung die Miete nicht nach dem Mietspiegel oder nach Modernisierung erhöht werden. Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten sind im Gesetz nicht ausdrücklich ausgeschlossen - das AG Tiergarten ist anderer Auffassung.

In dem vor der Mietrechtsreform abgeschlossenen Mietvertrag mit Staffelmiete war eine Bruttomiete vereinbart; der Mietvertrag enthielt eine Klausel, wonach Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten möglich sein sollten. Der Vermieter erhöhte die Miete wegen gestiegener Betriebskosten.

Das Amtsgericht Tiergarten wies die Klage des Vermieters auf Zahlung der erhöhten Miete ab und meinte, bei einer Bruttomiete sei bei jeder Mieterhöhung nach dem Mietspiegel auch das Ansteigen der Betriebskosten mit zu berücksichtigen, wie das Kammergericht entschieden habe. Deshalb treffe der Erhöhungsausschluß für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hier auch zu.

Der Hinweis des Gerichts auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts ist wenig tragfähig, denn im Fall des Kammergerichts ging es um den Berliner Mietspiegel 1994, der Bruttomieten auswies (GE 1994, 637). Bei einem Mieterhöhungsverfahren in solchen Fällen wird in der Tat ein Ansteigen der in den Mietspiegelwerten mit enthaltenen Betriebskosten berücksichtigt. Deshalb war die Ausgangsmiete für eine spätere Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten die erste wirksame Mieterhöhung mit dem Mietspiegel. Darum ging es hier jedoch nicht. Hier ging es um eine nach den Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsreform weiterhin zulässige Mieterhöhung der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten (in Neuverträgen wäre ein solcher Mieterhöhungsvorbehalt wirkungslos). Diese Mieterhöhung richtet sich nach § 560 BGB; sie ist auch während der Laufzeit einer Staffelmiete zulässig (Palandt-Weidenkaff, 64. Aufl., Rdn. 7 zu § 557 a BGB). Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei einem Altvertrag mit einer Bruttomiete ist daher möglich (so ausdrücklich Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., Rdn. 59 zu § 557 a BGB).