Keine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei Berliner Bruttomietverträgen bei fehlender Vereinbarung

1. Seit dem Außerkrafttreten des GVW in Berlin (31. Dezember 1994) waren bei einer Bruttomiete (Teilinklusivmiete) Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten ohne (wirksamen) vertraglichen Erhöhungsvorbehalt nicht mehr möglich.

2. Neu eingeführte Betriebskosten werden von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt; jedenfalls bei einer widerspruchslos akzeptierten Berechnung können spätere Kostensteigerungen eine Mieterhöhung rechtfertigen (hier: für nachträglich eingebauten Aufzug). (Leitsätze der Redaktion)

Mit Mietvertrag vom 14. Mai 1987 mietete die Bekl. von der Rechtsvorgängerin der Kl. (künftig nur: die Kl.) eine Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag waren ursprünglich eine monatliche Miete von 384,59 DM und ein Heizkosten- und Warmwasservorschuß von 125,50 DM vereinbart; sonstige Nebenkosten sind bei den monatlich zu zahlenden Beträgen nicht aufgeführt. In § 3 Nr. 5 und 6 enthält der Mietvertrag zu den Nebenkosten folgende Klauseln:

"5. Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.

6. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar..."

Im Januar 1994 erhöhte die Kl. wegen gestiegener Betriebskosten die Miete. Mit Schreiben vom 1. Juni 1995 verlangte sie unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 1994 eine Heraufsetzung der Miete zum 1. September 1995 gemäß § 2 MHG, der die Bekl. zustimmte.

Mit Schreiben vom 6. September 2000 erhöhte die Kl. erneut die Miete wegen gestiegener Betriebskosten, und zwar um monatlich 48,60 DM auf insgesamt 989,13 DM ab 1. Oktober 2000. Zur Begründung wies sie spezifiziert auf die seit 1995 eingetretene Erhöhung der Betriebskosten hin. Die Bekl. lehnte die Zahlung des Unterschiedsbetrages ab. Daraufhin hat die Kl. gegen die Bekl. Klage auf Zahlung eines Mietrückstandes für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001 in Höhe von insgesamt 194,40 DM sowie auf Feststellung erhoben, daß die Bekl. verpflichtet ist, mit Wirkung ab 1. Februar 2001 monatlich einen um 48,60 DM erhöhten Mietzins zu bezahlen. Das AG hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geringfügig dahin abgeändert, daß die Bekl. einen Mietrückstand von insgesamt 91,77 E und ab 1. Februar 2001 einen monatlichen Erhöhungsbetrag von 44,87 DM zu zahlen hat und die Klage im übrigen abgewiesen wird. Die Revision der Bekl. war erfolgreich.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung sei nicht aus formellen Gründen unwirksam. Daß die der Erklärung beigefügten Anlagen nicht unterzeichnet und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbunden seien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes könne sich die Einheit einer Urkunde auch aus sonstigen Umständen wie fortlaufendem Text oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt. Die Kl. sei auch zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt, obwohl der Mietvertrag die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht gesondert ausweise. Sie habe bereits während der Geltung des Gesetzes zur Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) von der Befugnis gemäß § 7 GVW Gebrauch gemacht, wie sich aus den eingereichten früheren Erhöhungserklärungen ergebe. Schließlich habe die Kl. die Erhöhung auch hinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere seien die in der vereinbarten Mieterhöhung zum 1. September 1995 berücksichtigten Betriebskosten nicht nochmals in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre 1995 und 1999 eingeflossen. Allerdings sei die Steigerung der Betriebskosten wegen eines Fehlers bei der Ermittlung des Grundsteuerbetrages etwas geringer ausgefallen als von der Kl. angenommen. Die Mieterhöhung sei daher nur in Höhe von monatlich 44,87 DM berechtigt.

II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung überwiegend nicht stand. (...)

a) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß die Erhöhungserklärung der Kl. vom 6. September 2000 die durch die Vorschrift des - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB hier noch anwendbaren - § 4 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 126 BGB (in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) vorgeschriebene Schriftform gewahrt hat. Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt (BGHZ 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, so müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248 = BGHReport 2003, 525). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

In ihrem Schreiben vom 6. September 2000 hat die Kl. die Gründe für die Veränderungen der Betriebskosten im wesentlichen dargelegt. Auf die als Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 1999 einschließlich der Vergleichszahlen für 1995 sowie die Erläuterungen hierzu hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus jeweils zwei Blättern bestehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser Sachlage konnte weder für die Bekl. noch für einen unbeteiligten Dritten irgendein Zweifel bestehen, daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendes Schriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) Genüge getan. b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Kl. sei schon dem Grunde nach nicht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung vereinbart seien; daran fehle es hier. aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten Betrag - hier: zuzüglich Heiz- und Warmwasserkosten - vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 BGB a. F.). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19. November 2003 - VIII ZR 160/03 unter II 2 m. w. N., zur Veröffentlichung vorgesehen). Dies trifft entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden Fall zu. Zwar handelte es sich bei der Wohnung der Bekl. nach den von der Revision unangegriffenen Ausführungen des Landgerichts ursprünglich um preisgebundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land Berlin) galten in der Zeit vom 1. Januar 1988 bis zum 31. Dezember 1994 die Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5 bis 7 des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW). Nach § 7 Abs. 3 und 4 GVW waren während der Geltungsdauer des Gesetzes - bewußt abweichend von § 4 Abs. 2 MHG (vgl. dazu Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, BGB/Mietrecht 3, 13. Bearbeitung 1997, § 4 MHRG, Rdnr. 87) - Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Kl. im Jahr 1994 Gebrauch gemacht. Mit dem Außerkrafttreten des GVW am 31. Dezember 1994 (§ 10 Abs. 2 GVW) ist diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1. Januar 1995 galt daher - bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 (hier: § 560 BGB n. F.) - auch im Land Berlin wie im übrigen Bundesgebiet das Gesetz zur Regelung der Miethöhe ohne Einschränkung. Die Steigerung von Betriebskosten konnte mithin auch in Berlin von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rahmen einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gemäß § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) berücksichtigt werden. Eine solche Mieterhöhung hat die Kl. im Jahr 1995 mit Zustimmung der Bekl. vorgenommen. Um eine derartige Anpassung der Miete geht es im vorliegenden Verfahren aber nicht.

bb) Soweit sich die Kl. in diesem Zusammenhang auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt in § 3 Nr. 7 des Mietvertrages beruft, übersieht sie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender Angaben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinreichenden Anknüpfungspunkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervon ausgeschlossen sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mit dem aus § 9 AGBG abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu vereinbaren.

cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Bekl. die im Jahr 1994 von der Kl. vorgenommene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendes Einverständnis auch mit künftigen derartigen Mieterhöhungen lag darin schon deshalb nicht, weil die Maßnahme der damaligen Gesetzeslage im Land Berlin entsprach und ein Widerspruch der Bekl. daher aussichtslos gewesen wäre.

c) Der Kl. ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter Hinweis auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch für die Aufzugskosten, die die Kl. im Jahr 1999 erstmals in die Berechnung der Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im übrigen zwischen den Parteien unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von Aufzügen in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden von der Kl. zunächst über Vorauszahlungen der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten Betriebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt sind und sich die Parteien überdies durch die von der Kl. vorgenommene und von der Bekl. widerspruchslos akzeptierte Berechnung der Aufzugskosten ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 33). Eine zusätzliche Belastung der Bekl. folgt aus der Umstellung von der Vorauszahlung auf die Umlage nicht.

Die Kl. ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendmachung dieser Kosten gehindert. Aufzugskosten zählen zu den Betriebskosten im Sinne des § 27 der damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung (BV) (Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV); sie können deshalb Gegenstand einer Vorauszahlungs- oder Umlagevereinbarung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 MHG sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision meint, das bereits erwähnte Senatsurteil vom 20. Januar 1993 nicht entgegen. In jenem Verfahren hatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeit einer Klausel mit der Begründung verneint, sie erfasse auch solche Nebenkosten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgezählt seien. Letzteres ist bei den Aufzugskosten, wie ausgeführt, indessen nicht der Fall.

III. Nach alledem erweist sich die Revision überwiegend als begründet. Ohne Erfolg bleibt sie lediglich insofern, als die Vorinstanzen der Klage stattgegeben haben, soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der Aufzugskosten in die Betriebskostenumlage gestützt war. In diesem Punkt ist die Mieterhöhung jedenfalls dem Grunde nach gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betreffenden Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen ist die Revision der Bekl. zurückzuweisen.

Nach dem Berliner Übergangsrecht des § 7 GVW durfte in jedem Fall der Vermieter wegen gestiegener Betriebskosten eine Bruttomiete erhöhen. Die Rechtsprechung wandte diese Vorschrift auch nach dem Außerkrafttreten des GVW analog an - zu Unrecht, wie der BGH meint.

In einem Mietvertrag über eine damals noch preisgebundene Altbauwohnung hieß es, daß Mehrbelastungen und alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen zugelassenen Erhöhungen von Nebenkosten zu einer Mieterhöhung berechtigten. Später wurde ein Aufzug eingebaut, und die Mieterin zahlte neben der Bruttomiete zunächst einen Aufzugskostenvorschuß, der danach Bestandteil der Bruttomiete wurde. Im September 2000 erklärte die Vermieterin eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten und erhob Feststellungsklage auf Wirksamkeit der Mieterhöhung. Das LG Berlin hielt die Klage für begründet, ließ aber die Revision zu.

Mit Urteil vom 21. Januar 2004 meinte der BGH, die Erhöhungserklärung sei zwar formell wirksam gewesen, weil die Schriftform gewahrt sei. Auch die Bezugnahme auf Anlagen sei ausreichend. Materiell sei aber "nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung" eine Mieterhöhung bei einer Bruttomiete nur dann nach § 4 Abs. 2 MHG möglich gewesen, wenn ein ausdrücklicher Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbart worden sei. Hier seien die Vorbehalte jedoch unwirksam. Das GVW, das auch ohne einen vertraglichen Vorbehalt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten vorgesehen habe, sei mit dem Ablauf des 31. Dezember 1994 außer Kraft getreten und nicht mehr anwendbar. Eine Ausnahme gelte nur für neueingeführte Betriebskosten. Hier habe nach dem Einbau des Aufzugs die Mieterin eine entsprechende Betriebskostenumlage akzeptiert.

Das Urteil erwähnt die entgegenstehende Rechtsprechung und Literatur nicht und nimmt zu verfassungsrechtlichen Problemen keine Stellung. Es kann deshalb nicht überzeugen. Der BGH meint, nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung sei bei einer Bruttomiete nach § 4 Abs. 2 MHG eine Mieterhöhung nur möglich gewesen, wenn ein entsprechender vertraglicher Vorbehalt vereinbart worden sei. Gemeint sind die Rechtsentscheide der OLG Karlsruhe, Zweibrücken, Stuttgart und Hamm (zitiert bei Beuermann GE 1997, 1134). Die überwiegende Auffassung in der mietrechtlichen Literatur hielt das allerdings für falsch (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl., Rdn. 19 zu § 4 MHG mit folgenden Autorennamen: Köhler/Kossmann, Schultz, Langenberg, Sternel, Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Barthelmess, Börstinghaus, Schläger, Beuermann, Schach, Weye). "Diese ständig wiederholte Auffassung der Oberlandesgerichte wird weder dem Wortlaut des Gesetzes noch dem gesetzgeberischen Willen gerecht" (Börstinghaus aaO.).

Dazu kommen berlinspezifische Besonderheiten, nämlich daß bis zum 31. Dezember 1987 (Preisbindung) Bruttomieten vereinbart werden mußten; eine Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen war preisrechtswidrig und damit unwirksam. Ebenso eine Vereinbarung, daß bei allen Betriebskosten Steigerungen weitergegeben werden durften, weil es dafür gesetzlich zugelassene "Mehrbelastungs-Zuschläge" gab. Einen Mieterhöhungsvorbehalt gab es praktisch nur in der Form wie im vorliegenden Fall. Die Anforderungen der Rechtsprechung an wirksame Mieterhöhungsvorbehalte sind erst lange nach Auslaufen der Preisbindung entwickelt worden.

Der Gesetzgeber hatte deshalb in § 7 GVW eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten bei einer Bruttomiete ohne Einschränkung zugelassen. Nach dem Auslaufen des GVW zum 31. Dezember 1994 nahmen Rechtsprechung und Literatur eine analoge Anwendung der Vorschrift, zumindest im Wege ergänzender Vertragsauslegung an (Emmerich-Sonnenschein, 7. Aufl. 1999 Rdn. 6 zu § 7 GVW; Kinne in Kinne/Schach, 3. Aufl. Rdn. 87 zu § 560 BGB; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 2. Aufl. Rdn. 6 zu § 7 GVW; Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001 Seite 157). Das LG Berlin (GE 1997, 493) verweist auf seine ständige Rechtsprechung, wonach auch nach Außerkrafttreten des GVW eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten möglich ist.

Für ein Fortgelten der Mieterhöhungsmöglichkeiten wegen gestiegener Betriebskosten sprechen auch verfassungsrechtliche Aspekte (Art. 14 GG). Der Vermieter von Wohnraum kann nur unter ganz besonderen Umständen das Mietverhältnis kündigen. Er ist daher auf eine entsprechende Mieterhöhungsmöglichkeit angewiesen, insbesondere bei Betriebskosten, die für ihn nur einen durchlaufenden Posten darstellen. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete bietet nur einen unzureichenden Ausgleich, da hier nur die Nettomiete erhöht wird. Die meisten Gerichte wenden zur Umrechnung einer Bruttomiete in eine fiktive Nettomiete die durchschnittlichen kalten Betriebskosten des Mietspiegels an (Aufstellung in GE 2003, 373), so daß tatsächliche höhere Betriebskosten vom Vermieter zu tragen sind. Wegen dieser verfassungsrechtlichen Aspekte hatte denn auch der Mietrechtsreformgesetzgeber nachträglich die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Nr. 4 EGBGB eingefügt, die zunächst im Gesetzgebungsverfahren nicht geplant war. Man hätte sich gewünscht, daß der BGH trotz seiner Überlastung auf all diese Fragen näher eingegangen wäre.