Keine Mieterhöhung nach Modernisierung ohne Ankündigung oder Duldung

Keine Mieterhöhung nach Modernisierung ohne Ankündigung oder Duldung; Erläuterungsumfang bei energiesparenden Maßnahmen; Mitteilung verwendeter Materialien; Mitteilung des Gasverbrauchs; Vorlage des Energieausweises

1. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ohne diese vorher gem. § 554 Abs. 3 BGB angekündigt zu haben, und ohne dass der Mieter sich hiermit ausdrücklich oder konkludent einverstanden erklärt hat, scheidet eine Mieterhöhung gem. § 559 BGB aus.

2. Wenn in diesem Fall überhaupt bereicherungsrechtliche Ansprüche in Betracht kommen, dann allenfalls in Höhe der eingesparten Energiekosten, die aber vom Vermieter substantiiert für die betroffene Wohnung vorgetragen werden müssen.

3. Eine Mieterhöhungserklärung gem. § 559 b Abs. 1 BGB erläutert Energieeinsparmaßnahmen nur dann ausreichend, wenn objektive Tatsachen, die sich auf die verwendeten Materialien beziehen, mitgeteilt werden. Die Mitteilung des Gas- oder Stromverbrauchs vor und nach der Maßnahme oder die Vorlage eines Energieausweises reicht nicht aus.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Bekl. hatten im Hause K.-Straße in Dortmund eine Wohnung im Erdgeschoss gemietet. Ihnen stand ein lebenslanges Wohnrecht zu. Die Kl. haben dann das Haus, in dem sich die Wohnung der Bekl. befand, erworben. Sie beabsichtigten das Gebäude umzubauen und zu sanieren, insbesondere wollten sie eine Trennung der von ihnen selbst bewohnten Bereiche und der vermieteten Wohnungen erreichen. Aus diesem Anlass schlossen die Parteien am 19.4.2005 eine schriftliche Vereinbarung, wonach die Bekl. nach der „besprochnen Renovierung von der EG-Wohnung in die obere Wohnung links und Mitte umziehen werden". Das lebenslange Wohnrecht sollte auf die neue Wohnung übertragen werden. Es folgt dann eine Aufzählung von Arbeiten, die in der Wohnung oben links durchgeführt werden sollten. (...)

Für diese Wohnung im OG haben die Parteien am 29.7.2005 einen neuen Mietvertrag mit Beginn 1.8.2005 geschlossen. Die Miete wurde mit 335,64 zzgl. 160 € Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart.

In der Folgezeit führten die Kl. diverse Arbeiten am Hause durch. Hierzu zählte im Sommer 2005 bzw. Frühjahr 2006 die Anbringung eines Vordaches am Haus. Ferner wurden von 2005 bis 2007 diverse Dämmarbeiten zunächst im Keller, dann an der Fassade und zuletzt an der Zwischenfassade, womit der Kellerfensterbereich gemeint sein soll, durchgeführt. Die Heizungsanlage wurde 2005 und 2006 erneuert. (...)

Die Kl. haben wegen dieser Maßnahmen im Oktober 2007 eine Erhöhung der Miete verlangt. Dieser Anspruch wurde nicht weiterverfolgt.

Am 7.8.2008 haben die Kl. durch ihren Prozessbevollmächtigten erneut ein Erhöhungsverlangen den Bekl. zukommen lassen. In diesem Schreiben heißt es auszugsweise wörtlich:

„Wie Ihnen bekannt ist, haben unsere Mandanten das Haus K.-Straße umfangreich modernisiert, wärmegedämmt und den aktuellen energetischen Anforderungen angepasst. Im Übrigen dürfte Ihnen auch nicht entgangen sein, dass die Immobilie in einen modernen, den heutigen Wohnansprüchen genügenden Zustand versetzt worden ist. Aus diesem Grunde sind unsere Mandanten berechtigt, die Modernisierungsmaßnahmen zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu nehmen. Im Einzelnen: [...]"

Es folgt dann eine Aufzählung der Kosten, wobei diese jeweils nach Materialkosten und in Eigenleistung aufgewandten Stunden unterschieden werden. Es wurde ein Stundensatz von 12 € in Ansatz gebracht.

Weiter heißt es dann am Ende:

„Die von unseren Mandanten durchgeführten Arbeiten haben zu einer enormen Energieeinsparung geführt. Zunächst ist der Stromverbrauch deutlich gesunken. Die Heizung benötigt für den Betrieb wesentlich weniger Strom als die vorher eingebaute Heizung. Zudem verbraucht die Heizung insgesamt auch deutlich weniger Gas. Entsprechendes haben unsere Mandanten im Einzelnen ermittelt.

Für den Zeitraum vom 1.7.2006 bis 30.1.2006 wurden noch 794 KWh Strom verbraucht. Für die folgenden zwölf Monate, d. h. für die Zeit vom 31.1.2006 bis zum 16.1.2007 wurden insgesamt 696 KWh an Strom verbraucht. Auch der Gasverbrauch ist erheblich gesunken. Während für die Zeit vom 1.7.2005 bis zum 31.1.2006, also für sieben Monate, noch 36.301 KWh Gas benötigt wurden, wurden für die Zeit vom 31.1.2006 bis 16.1.2007 lediglich 26.292 KWh Gas verbraucht. Somit ist nachweislich eine erhebliche Energieeinsparung eingetreten.

Die von unseren Mandanten durchgeführten Maßnahmen berechtigen sie dazu, eine Mietanhebung zu verlangen. Dieses Mieterhöhungsverlangen machen wir hiermit namens und unter Bezugnahme auf die im Original beigefügte Vollmachten unserer Mandanten Ihnen gegenüber geltend. Wir haben Sie namens und in Vollmacht Ihrer Vermieter aufzufordern, die monatlich 88,11 € erhöhte Miete ab dem 1.12.2008 an unsere Mandanten zu zahlen.

Des Weiteren haben wir Sie aufzufordern, dem Mieterhöhungsverlangen unserer Mandanten zuzustimmen. Ihre Zustimmungserklärung erwarten wir bis zum 29.8.2008." (...)

Die Klage ist überwiegend unzulässig und im Übrigen unbegründet.

Ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf eine neue ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB hat nie bestanden, da das Erhöhungsverlangen nicht ansatzweise den Anforderungen des § 558 a BGB genügte. Es mit keinem zulässigen Begründungsmittel dargelegt worden, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum ist. Die Ausführungen in der Klage stellen weder ein Erhöhungsverlangen noch eine zulässige Nachbesserung gem. § 558 b Abs. 3 BGB dar. (...)

Soweit die Klage auf Zahlung von weiteren 88,11 € ab 1.12.2008 zulässig ist, ist sie unbegründet.

(...)

1. Eine Erhöhung der Miete gem. § 559 BGB ist dem Grunde nach schon nicht eingetreten.

a) Voraussetzung für jede Mieterhöhung nach § 559 BGB ist, dass der Mietvertrag hinsichtlich der Vermieterleistung wirksam verändert wurde. Dies ist möglich über eine Vereinbarung zwischen den Parteien, eine Duldung der Maßnahmen durch den Mieter (OLG Stuttgart, RE vom 26.4.1991, NJW-RR 1991, 1108; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 1992, 145; LG Berlin, GE 2003, 187; GE 1998, 1275) oder auf Grund einer wirksamen Modernisierungsankündigung durch den Vermieter gem. § 554 Abs. 2, 3 BGB.

Keine der Voraussetzungen liegt hier vor.

(1) Die Vereinbarung zwischen den Parteien vom 19.4.2005 betraf Arbeiten in der Wohnung der Bekl. und nicht die hier streitgegenständlichen Arbeiten.

(2) Eine Duldung liegt ebenfalls nicht vor. Dulden ist dabei weniger als zustimmen. Dulden liegt bereits bei einem rein passiven Verhalten vor. Passiv verhält sich der Mieter, wenn er dem Vermieter gegenüber der ihm bekannten Modernisierungsabsicht weder mündlich noch schriftlich widerspricht noch diesen durch Verweigerung des Zutritts, z. B. bei Innenmaßnahmen, an der Durchführung der Wertverbesserungsmaßnahmen hindert (KG, NJW 1992, 1362; Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. 674). In Kenntnis des Modernisierungsvorhabens befindet sich der Mieter, wenn er über die Art und den Umfang der Modernisierungsmaßnahme wenigstens in groben Zügen unterrichtet worden ist. Hierfür ist vorliegend nichts vorgetragen. Auch auf Nachfrage des Gerichts in der mündlichen Verhandlung konnte der Kl. keine Angaben über eine irgendwie geartete Information der Bekl. von den geplanten Maßnahmen machen. Dass die Bekl. die Arbeiten vielleicht wahrgenommen haben, genügt nicht, da die Kenntnis hinzukommen muss, dass es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt. Das ist vorliegend nicht ersichtlich, da das Haus generell stark renovierungsbedürftig ist und die Bekl. davon ausgehen durften, dass entweder Reparaturarbeiten durchgeführt werden, oder dass die Kl. Arbeiten im eigenen Interesse zur Trennung der Wohnbereiche der Vermieter von denen der Mieter durchführten.

Eine Duldungspflicht bezüglich der Modernisierungsarbeiten bestand auch nicht. Die Kl. haben nicht dargelegt und auch auf Nachfrage des Gerichts nicht darlegen können, dass sie den Bekl. innerhalb der Fristen des § 554 Abs. 3 BGB eine Modernisierungsankündigung zukommen ließen.

Führt der Vermieter Modernisierungsarbeiten durch, ohne dass die verbesserten Vermieterleistungen auch Vertragsgegenstand geworden sind, scheidet eine Mieterhöhung gem. § 559 BGB gänzlich aus (LG Berlin, GE 2003, 187; NZM 1999, 219; AG Wiesbaden, WuM 2002, 309; AG Tiergarten, NZM 1998, 478; Artz in: MünchKomm § 559 BGB Rdn. 8, 10; Kunze/Tietsch, Miethöhe, II Rdn. 447; Emmerich, Miete, § 559 Rdn. 3; Kossmann ZAP F.4, 563, 576; Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. 86, 88; Kinne GE 1994, 70; a. A. LG Berlin, GE 1997, 1579; Beuermann, GE 1993, 1070; Schläger, ZMR 1994, 189; Palandt/Weidenkaff § 559 BGB Rdn. 6 unter Aufgabe der in der Vorauflage noch vertretenen a. A.). Der modernisierte Zustand ist gerade nicht Vertragsbestandteil geworden. Soweit insbesondere Weidenkaff aus dem Urteil des BGH vom 19.7.2007 (MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 1 = NJW 2007, 3565 = NZM 2007, 882) etwas anderes herleitet, folgt das Gericht dieser Ansicht ausdrücklich nicht. Im Fall des BGH hatte der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsankündigung zukommen lassen, er hatte dann jedoch mit den Arbeiten vor Ablauf der Dreimonatsfrist begonnen. Hier hat der BGH eine Mieterhöhung grundsätzlich für gerechtfertigt gehalten, jedoch den Wirkungszeitpunkt gem. § 559 b Abs. 2 BGB um sechs Monate nach hinten verschoben. Hier ist aber noch weniger geschehen, nämlich vor Durchführung der Arbeiten gar nichts.

Auch das Mietrecht ist Teil des Zivilrechts. Jeder mietvertragliche Anspruch setzt einen entsprechenden Vertrag voraus. Im Wohnraummietrecht gestattet § 559 BGB dem Vermieter, die Miete anzupassen auf den neuen vertraglich vereinbarten verbesserten Zustand der Mietsache, aber weder § 554 BGB noch § 559 BGB gestatten dem Vermieter, einen irgendwie gearteten Zustand zu schaffen und sich diesen dann bezahlen zu lassen. Der neue Zustand muss vertragsgemäß sein. § 554 Abs. 2 und Abs. 3 BGB sind Vorschriften, die einen vernünftigen Ausgleich zwischen den beteiligten Interessen der Mietvertragsparteien herbeiführen sollen. Auf der einen Seite will der Vermieter im eigenen Interesse zur Verbesserung der Vermietbarkeit und der Rendite des Objekts, aber auch in einem gesamtwirtschaftlichen und ökologischen Interesse auch bei lang laufenden Mietverträgen eine Anpassung der Wohnstandards an moderne Anforderungen vornehmen; auf der anderen Seite soll der Mieter vor Maßnahmen, die für ihn oder seine Angehörigen eine Härte darstellen, geschützt werden. Dieser Ausgleich hat auf Grund der Wertentscheidung des Gesetzgebers vor Beginn der Maßnahme zu erfolgen, damit keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden. Nur im Rahmen der Duldungspflicht, also der Frage, ob der Vermieter seine vertraglich geschuldete Leistung zulässigerweise verändern darf, findet eine Interessenabwägung statt. Wenn der Mieter danach die Maßnahme dulden muss und der Vermieter die Arbeiten durchgeführt hat, dann kann der Vermieter die Miete an den verbesserten Standard gem. § 559 BGB anpassen. Deshalb ist nach Ansicht des Gerichts auch eine inzidente Prüfung im Zahlungsverfahren, ob der Mieter bei ordnungsgemäßer Ankündigung hätte dulden müssen, nicht möglich. Dies würde der Wertentscheidung des Gesetzgebers widersprechen. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass vereinzelt in der Literatur die Auffassung vertreten wird, dass bei unterlassener Modernisierungsankündigung die Duldungspflicht inzidenter im Zahlungsverfahren nachzuholen sei.

b) Der Anspruch besteht aber auch deshalb nicht, weil die Arbeiten - zumindest teilweise - bereits bei Abschluss des Mietvertrages durchgeführt waren oder durchgeführt wurden. § 559 BGB ist nur auf bestehende Mietverträge anwendbar. Es müssen also Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden, die zu einer Gebrauchswertverbesserung oder Energieeinsparung im Vergleich zum vertraglich geschuldeten Zustand führen. Maßnahmen, die aber schon durchgeführt sind, sind Gegenstand der vertraglichen Abreden. Bei laufenden Maßnahmen spricht viel dafür, dass auf Seiten des Mieters als objektivem Empfänger der Willenserklärung das Angebot des Vermieters so verstanden werden durfte, dass das Ergebnis der laufenden Baumaßnahmen bereits zur Vermieterleistung gehört, und dass die vereinbarte Miete die Gegenleistung für den renovierten Zustand darstellt. Anderenfalls muss der Vermieter sich die Erhöhung diesbezüglich vorbehalten.

Vorliegend sind die Arbeiten für das Vordach im Sommer 2005 durchgeführt worden und später dann noch im Frühjahr 2006. Was wann durchgeführt wurde, ist nicht ersichtlich. Da die Bekl. zum 1.8.2005 in die Wohnungen im 2. OG eingezogen sind, müsste schon vorgetragen werden, dass die Arbeiten nach dem Einzug erst begonnen wurden.

Das Gleiche gilt für die behaupteten Dämmarbeiten im Keller, die im Jahre 2005 durchgeführt worden sein sollen.

(...)

2. Die Miete ist aber deshalb nicht wirksam erhöht worden, weil es an einer wirksamen Erhöhungserklärung gem. § 559 b Abs. 1 BGB fehlt. Die Mieterhöhungserklärung muss die Maßnahmen erläutern und die Erhöhung berechnen.

a) Es fehlt hier an einer wirksamen Erläuterung. Nach § 559 b Abs. 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 Abs. 1 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten voraus, dass darin die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 BGB erläutert wird. Aus der Bezugnahme auf die materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB folgt, dass der Vermieter in der Erklärung darlegen muss, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Die Auslegung des Begriffs „Erläuterung" muss sich deshalb am Sinn und Zweck des Erfordernisses einer „Erläuterung" orientieren. Sinn und Zweck dieser Verpflichtung bestehen darin, dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötigt, um qualifiziert überprüfen zu können, ob der Anspruch berechtigt ist. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters sind das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Die Erläuterungspflicht stellt somit einen Ausgleich zwischen der nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Privatnützigkeit und der in Art. 14 Abs. 2 GG statuierten Sozialpflichtigkeit des Eigentums dar. Dies kann nicht als unangemessen angesehen werden (BVerfG, WuM 1998, 463). Der Mieter soll durch die Erklärung die Tatsachen erfahren, die die Tatbestandsmerkmale des § 559 BGB ausfüllen (Begründung zum Entwurf des MHG, BR-Drucks. 161/74, S. 12). Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Palandt/Weidenkaff, § 559 b Rdn. 3; Emmerich in: Staudinger (2006), § 559 b Rdn. 14). Der Umfang der Erläuterungen ist deshalb sowohl davon abhängig, wie umfangreich die durchgeführten Arbeiten waren, als auch davon, welche Informationen dem Mieter bereits vorliegen (LG Neubrandenburg, WuM 2002, 27). Je umfangreicher die Arbeiten waren, um so ausführlicher müssen die Erläuterungen sein, da gerade bei komplexen Maßnahmen die Gebrauchswerterhöhung jeder einzelnen Maßnahme genau überprüft werden muss. Die höchste Anforderung an eine Erläuterung ist dann zu stellen, wenn es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung handelt. Hier kann der Mieter den Umfang der Arbeiten und auch die Frage, inwieweit hierdurch eine Modernisierung i. S. d. § 559 BGB eintritt, am allerwenigsten beurteilen. Der Umfang der Erläuterungspflicht ist also umgekehrt proportional zu den dem Mieter vorliegenden Informationen (LG Neubrandenburg, a.a.O.).

Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer technischen Wirkungen erschließt, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der drei in § 559 Abs. 1 BGB genannten Modernisierungszwecke. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es aber ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dieser Beschreibung, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme eine solche des § 559 Abs. 1 BGB ist (BGH, RE vom 10. April 2002, NJW 2002, 2036). Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu bedarf es zwar nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung (BGH, RE vom 10. April 2002, NJW 2002, 2036; BGH, MietPrax-AK § 559 b BGB Nr. 1, 2 = WuM 204, 154; NZM 2004, 252; OLG Naumburg, NZM 2002, 18; LG Berlin, GE 1999, 383; LG Halle, ZMR 2003, 35, 36). Der Vermieter muss nicht ein bestimmtes Maß der voraussichtlich einzusparenden Heizenergie in der Erhöhungserklärung angeben, sondern nur die Tatsachen darlegen, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt. Ausreichend, aber auch mindestens erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes der durchgeführten Maßnahmen ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) der renovierten Außenbauteile (BGH, MietPrax-AK § 559 b BGB Nr. 3 mit Anm. Börstinghaus = WuM 2006, 157; LG Berlin, MM 2008, 370). Bei einer nennenswerten Veränderung dieser Messgrößen ergibt sich bei sonst gleichen Bedingungen ohne Weiteres eine Einsparung an Heizenergie, denn die U-Werte der Außenhülle des Gebäudes gehen als Faktoren in die Berechnung des Wärmebedarfs ein.

Diesen Anforderungen genügt die Erhöhungserklärung nicht. Sie sagt zu den Maßnahmen gar nichts. Es heißt nur, dass Wärmedämmmaßnahmen durchgeführt wurden, weder was genau noch wie es vorher war. Das, was vorgetragen wird, ist nicht ansatzweise substantiiert und überprüfbar. Es erschöpft sich in der Wiederholung des Gesetzestextes. Die Angaben zu den vermeintlich niedrigeren Verbräuchen nach Durchführung der Maßnahmen reichen ebenfalls nicht. Es kommt darauf an, dass durch die baulichen Maßnahmen Energie eingespart wurde. Das ist zwar möglich, aber nicht zwingend. Die niedrigeren Verbräuche können auch durch ein milderes Wetter im Vergleichszeitraum oder durch ein anderes Nutzungsverhalten und eine andere Belegung der Wohnungen verursacht worden sein. Die Angabe der neuen Verbrauchswerte ersetzt keine ordnungsgemäße Erhöhungsbegründung.

Auch die Tatsache, dass die Kl. im Juni 2008 entsprechend den gesetzlichen Vorgaben vom Schornsteinfegermeister einen Energieausweis haben erstellen lassen, ändert daran nichts, da zum einen dieser nicht die gem. § 559 b Abs. 1 BGB erforderliche Begründung ersetzt und zum anderen als noch durchzuführende Energieeinsparmaßnahme gerade die Dämmung der Kellerdecke vorschlägt.

Soweit die Kl. im letzten Schriftsatz weitere Ausführungen gemacht haben, ist dies unerheblich, da eine Nachbesserung eines Erhöhungsverlangens gem. § 559 b Abs. 1 BGB anders als bei einem Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 a BGB im Gesetz nicht vorgesehen ist und nicht möglich ist (BGH, MietPrax-AK § 559 b BGB Nr. 3 = WuM 2006, 157 = NZM 2006, 221; Weidenkaff in: Palandt, BGB, 62. Aufl. 2009, § 559 b Rdn. 3). Erforderlich ist ein vollständig neues Erhöhungsverlangen.

Schließlich können die Kl. auch der Tatsache, dass mindestens eine weitere Mieterin die Erhöhungsbeträge zahlt, keine Rechte gegenüber den Bekl. herleiten. Wenn die andere Mieterin die Zahlungen aufgrund einer gleich lautenden Erhöhungserklärung zahlt, erfolgen diese Zahlungen rechtsgrundlos und müssen von den Kl. ggf. zurückgezahlt werden. Selbst langjährige Zahlungen auf eine solche unwirksame Erhöhungserklärung führen nicht zum Abschluss einer Mietabänderungsvereinbarung (BGH, MietPrax-AK § 3 NutzEV Nr. 2 = NZM 2007, 514 = WuM 2007, 271). In der vorbehaltlosen Zahlung auf ein formunwirksames Erhöhungsverlangen ist keine stillschweigende Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu sehen (BGH, MietPrax-AK § 557 BGB Nr. 5 = WuM 2005, 581).

(...)

II. Unabhängig von der Frage, ob neben § 559 BGB überhaupt Ansprüche gem. § 812 BGB in Betracht kommen, besteht auch kein Anspruch auf Zahlung unter bereicherungsrechtlichen Gesichtspunkten. In den Fällen, in denen die Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen Fehlens der Voraussetzungen des § 554 BGB ausgeschlossen ist, scheiden auch bereicherungsrechtliche Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter wegen Gebrauchs der Modernisierungsmaßnahme aus (LG Leipzig, WuM 2002, 94; AG Tiergarten, GE 1998, 46, 47; AG Schöneberg, GE 1998, 1217; Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. 682; ders. PiG 41, 45, 59 Fn. 70; a. A. KG, NJW-RR 1992, 1362; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, § 559 BGB Rdn. 16). In Betracht käme allein ein Anspruch aus aufgedrängter Bereicherung (Lammel, § 559 BGB Rdn. 16). Die Situation ist mit der des § 951 BGB vergleichbar. Dort geht es um einen Rechtsverlust durch Verbindung mit einem Grundstück. Insofern können die für die dortigen Fallkonstellationen entwickelten Grundsätze entsprechend angewandt werden.

Bei einer objektiven Werterhöhung, die für den Mieter ohne subjektives Interesse ist, wie hier das Vordach, kann der Mieter die Beseitigung verlangen, da der Vermieter nicht berechtigt war, einseitig die Vertragspflichten zu ändern. Dieser Beseitigungsanspruch kann einredeweise gegenüber dem bereicherungsrechtlichen Anspruch geltend gemacht werden (BGH, NJW 1965, 816). Der Mieter kann dem Vermieter auch die Wegnahme gestatten und dadurch die vermeintliche Bereicherung entfallen lassen.

Wenn diese Möglichkeiten, wie vorliegend wahrscheinlich bei dem Dämmmaßnahmen und der Erneuerung der Heizungsanlage, ausscheiden, weil eine Beseitigung tatsächlich oder rechtlich nicht möglich ist, dann ist der Anspruch zumindest nicht auf den objektiven Wert der Modernisierungsmaßnahme und erst recht nicht auf den Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB gerichtet, sondern allenfalls auf die Bereicherung des Mieters, also auf dessen Interesse (für den umgedrehten Fall der Vermieterbereicherung ebenso: BGH, MietPrax-AK § 812 BGB Nr. 2 = NZM 2006, 15 = GuT 2006, 32; BGH, MietPrax-AK § 812 BGB Nr. 2 = GE 2006, 1224; BGH, MietPrax-AK § 812 BGB Nr. 4). Dazu müsste im Einzelfall vorgetragen werden, welchen wirtschaftlichen Vorteil die Bekl. durch Maßnahme haben. Dann würde der Bereicherungsanspruch auf die Erstattung der ersparten Heizkosten gerichtet sein. Der allgemeine Hinweis auf die Einsparung von Strom und Gas im Haus insgesamt reicht hier nicht aus.

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen nur dulden, wenn sie formwirksam angekündigt waren. Die Folgen einer fehlerhaften Ankündigung sind umstritten. Im Gesetz ist nur geregelt, dass bei fehlender und falscher Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung der Wirksamkeitszeitpunkt einer späteren Mieterhöhung verschoben wird. Die (noch) herrschende Meinung folgert daraus, dass ohne Ankündigung der Maßnahmen oder einer Duldung durch den Mieter eine spätere Mieterhöhung auf Dauer ausscheidet. Das Amtsgericht Dortmund hat in einem ausführlichen Urteil die sich daran anschließenden Fragen erörtert.

Der Vermieter hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, unter anderem Wärmedämmung an der Fassade, ausgeführt und die Heizungsanlage erneuert. Eine förmliche Ankündigung gegenüber den Mietern unterblieb. Die geltend gemachte Mieterhöhung wurde von den Mietern nicht bezahlt.

Mit Urteil vom 13. Januar 2009 wies das Amtsgericht Dortmund die Klage ab und meinte, ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestehe schon deshalb nicht, weil das Mieterhöhungsverlangen kein Begründungsmittel nach § 558 a BGB enthalten habe. Die Mieterhöhung sei auch nach § 559 BGB unwirksam, da weder eine förmliche Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme stattgefunden habe, noch die Mieter die Maßnahmen geduldet hätten. Das hätte vorausgesetzt, dass sie von den Maßnahmen „wenigstens in groben Zügen unterrichtet worden" seien. Die auch vertretene Auffassung, im Zahlungsverfahren könne und müsse inzident geprüft werden, ob der Mieter bei ordnungsgemäßer Ankündigung die Maßnahmen hätte dulden müssen, widerspreche der Wertentscheidung des Gesetzgebers. Auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung scheide (im Gegensatz zu einer vom Kammergericht geäußerten Auffassung) aus, da es sich um eine aufgedrängte Bereicherung handele. Ohnehin könne eine Bereicherung allenfalls in Höhe der eingesparten Energiekosten angenommen werden, die vom Vermieter substantiiert vorzutragen wären.