Keine Mieterhöhung bei Inkongruenz von Zustimmungsverlangen und -erklärung

Keine Mieterhöhung bei Inkongruenz von Zustimmungsverlangen und -erklärung; Mietzinserhöhung; Zustimmungsverlangen des Vermieters; Zustimmungserklärung des Mieters; Ersetzung durch Urteil; Nettomiete; Bruttomiete

Zur Frage, was die durch Urteil ersetzte Zustimmungserklärung des Mieters umfaßt, wenn das vom Vermieter nach § 2 MHG abgegebene Zustimmungsverlangen sich auf die Nettomiete richtet, die durch Urteil ersetzte Zustimmungserklärung jedoch auf die Bruttomiete.

Die Kl. ist Eigentümerin eines Mietwohnhauses. Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung in diesem Hause, die inzwischen nicht mehr preisgebunden ist. Die Parteien vereinbarten bei Abschluß des Mietvertrages eine Grundmiete, berechnet nach der Größe der Wohnung und dem Preis pro Quadratmeter sowie Umlagen für die Sammelheizung, die Warmwasserversorgung und die Aufzugsanlage, sowie einen gesonderten Mietzins für einen Wageneinstellplatz. Über die Umlagen rechnet die Kl., wie auch gegenüber anderen Mietern, jährlich ab nach dem tatsächlichen Verbrauch.

Mit Schreiben vom 16.3.1983 forderte die Kl. die Bekl. auf, einer Erhöhung der Grundmiete auf 11,- DM pro Quadratmeter zuzustimmen. Da die Bekl. ihre Zustimmung versagten, kam es zwischen den Parteien zu dem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Charlottenburg zum Aktenzeichen 14 C 462.83. Das Amtsgericht hat die Zustimmungsklage abgewiesen mit der Begründung, daß zwischen den Parteien für den Zeitraum von drei Jahren ein fester Mietzins vereinbart worden sei. Das Landgericht Berlin folgte im Berufungsverfahren 61 S 30.84 dieser Ansicht nicht. Es erhob vielmehr Beweis über die Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen S. Der Sachverständige erstattete sein Sammelgutachten vom 5.12.1984, das insgesamt sieben Wohnungen der Kl. betraf. Der Sachverständige legte in seinem Gutachten nicht die Nettokaltmiete zugrunde, sondern die Kaltmiete nebst Fahrstuhlbetriebskosten, von ihm als Bruttokaltmiete bezeichnet. Er kam in seinem Gutachten im Ergebnis zu einer Quadratmetermiete von 10,90 DM, und zwar als Bruttokaltmiete einschließlich Fahrstuhlkosten. Von dieser ersten Zahl nahm der Sachverständige für die verschiedenen Wohnungen Abschläge vor, so daß er im Ergebnis für die Wohnung der Bekl. zu einer Quadratmetermiete (Bruttokaltmiete) von 10,35 DM kam, was einem Betrag von 869,09 DM pro Monat entsprach. Das Landgericht verurteilte mit Urteil vom 18. April 1985 die Bekl., einer Erhöhung des Kaltmietzinses für die von ihnen gemietete Wohnung auf monatlich 869,09 DM nebst Umlagen ab 1. Juni 1983 zuzustimmen. Aus den Entscheidungsgründen ergibt sich, daß das Landgericht Berlin uneingeschränkt dem Gutachten des Sachverständigen folgte.

Nach Erlaß des Urteils forderte die Kl. von den Bekl. mit Schreiben vom 6. Juni 1985 für den Zeitraum vom 1. Juni 1983 bis 30. Juni 1985, 25 Monate, insgesamt einen Nachzahlungsbetrag von 1.973,25 DM. Die Bekl. hatten bereits am 20.5.1985 als Nachzahlung den Betrag von 1.390,56 DM überwiesen. Der Differenzbetrag ergab sich daraus, daß die Bekl. für den Zeitraum ab Juni 1983 die Aufzugsvorauszahlungskosten in Höhe von monatlich 20,99 DM abzogen.

Mit der Klage begehrt die Kl. die Verurteilung der Bekl. zur Nachzahlung von 26 x 20,99 DM für den Zeitraum Juni 1983 bis einschließlich Juli 1985. Die Kl. hat die Einbehalte der Bekl. berechnet als Einbehalt von der geschuldeten Grundmiete und nicht als Einbehalte eines Teils der Umlagenvorauszahlungen.

Die Kl. hat das im Urteilstenor bezeichnete Versäumnisurteil gegen die Bekl. erwirkt, durch das diese verurteilt wurden, an die Kl. als Gesamtschuldner 545,74 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. Juli 1984 zu zahlen. Nach rechtzeitigem Einspruch beantragt die Kl. nunmehr, das Versäumnisurteil vom 24. September 1985 aufrechtzuerhalten. Die Bekl. beantragen, die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils abzuweisen und widerklagend, festzustellen, daß sie nicht verpflichtet seien, neben der seit dem 1.6.1983 zu zahlenden Kaltmiete in Höhe von 869,09 DM einen Aufzugskostenvorschuß zu zahlen.

Zur Begründung tragen sie vor: Aufgrund der Entscheidung des Landgerichts umfasse die durch Urteil ersetzte Zustimmung zum Mieterhöhungsbegehren der Kl. nicht nur die Grundmiete, sondern auch die Fahrstuhlkosten, so daß unter Umlagen im Sinne des landgerichtlichen Urteils nur die Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser zu verstehen seien. Dies ergäbe sich daraus, daß das Landgericht in seinen Entscheidungsgründen ausdrücklich auf das Gutachten des Sachverständigen S. Bezug genommen habe und der im Gutachten des Sachverständigen S. genannte Betrag die Fahrstuhlkosten mit umfasse.

Klage und Widerklage sind nicht begründet. Vorweg ist festzuhalten, daß es zu einer Erhöhung der Grundmiete aufgrund des landgerichtlichen Urteils nicht gekommen ist. Das Verfahren zur Erhöhung der Miete nach dem MHG ist in der Weise ausgestaltet, daß hierzu ein Vertrag zwischen den Mietparteien erforderlich ist, wobei die erforderliche Zustimmung des Mieters unter bestimmten Voraussetzungen durch den Vermieter im Gerichtsverfahren erzwungen werden kann, wenn die Voraussetzungen zur Mieterhöhung vorliegen. Mit der Rechtskraft des Urteils gilt die Willenserklärung des Mieters gemäß § 894 Abs. 1 ZPO als abgegeben. Der Sachverhalt ist also zu beurteilen, als hätten die Bekl. die Erklärung abgegeben, wie sie sich aus dem Tenor des landgerichtlichen Urteils ergibt. Ein Vergleich der beiden Erklärungen, nämlich der Erhöhungserklärung der Kl. und der durch Urteil ersetzten Zustimmungserklärung der Bekl. ergibt, daß diese Erklärungen sich nicht decken. Die Kl. verlangt eine Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete ohne Umlagen für Heizung, Warmwasser und Fahrstuhl. Die fingierte Erklärung der Bekl. enthält die Zustimmung zu einer Grundmietenerhöhung einschließlich Fahrstuhlkosten nebst Umlagen für Heizung und Warmwasser. Dies ergibt sich ganz deutlich daraus, daß der Betrag im Urteilstenor übernommen worden ist aus dem Gutachten des Sachverständigen, dem das Landgericht uneingeschränkt folgte, dieser Betrag jedoch die sogenannte Bruttokaltmiete einschließlich Fahrstuhlkosten umfaßt. Ein nach § 319 zu berichtigender Irrtum des Landgerichts liegt, wie inzwischen durch die Entscheidung des Kammergerichts - 20 W 136.86 - entschieden worden ist, nicht vor. Damit verbleibt es bei dem Anspruch des Landgerichts in der vorliegenden Form und damit auch an der Diskrepanz zwischen beiden Willenserklärungen. Dies führt nach § 155 BGB dazu, daß der Vertrag über die Erhöhung der Kaltmiete ohne Umlagen zwischen den Parteien nicht zugestandegekommen ist. Es stand der Kl. frei, mit den Bekl. eine Vereinbarung des Inhalts zu suchen, daß von dem Betrag, wie er im landgerichtlichen Urteil festgehalten ist, der Aufzugskostenvorschuß von 20,99 DM monatlich abzuziehen sei. Angesichts des Verhaltens der Bekl. wären diese mit Sicherheit auf einen entsprechenden Vorschlag der Kl. eingegangen. Da es aber zu einer derartigen Vereinbarung der Parteien nicht gekommen ist, bleibt es bei der Rechtsfolge des § 155 BGB, d. h., daß die - fingierte - Vereinbarung zwischen den Parteien über die Mieterhöhung unwirksam ist.

Die Bekl. wären zu einer Nachzahlung von Miete überhaupt nicht verpflichtet gewesen. Dies bedeutet, daß sie auch nicht den von der Kl. verlangten Teilbetrag nachzuzahlen brauchen. Aus diesem Grunde kann dahinstehen, ob die von der Kl. vorgenommene Verrechnung der einbehaltenen Teilbeträge entgegen der ausdrücklichen Bestimmung der Bekl. überhaupt zulässig war.

Die Widerklage ist aus den oben genannten Gründen ebenfalls unbegründet. Da der fingierte Vertrag zwischen den Parteien über die Zahlung einer höheren Kaltmiete unwirksam ist, verbleibt es bei den bisherigen Vereinbarungen, wonach die Bekl. an die Kl. einen monatlichen Vorschuß auf die voraussichtlichen Kosten des Fahrstuhlbetriebs zu zahlen haben.

Anmerkung: Vgl. Anmerkung Schultz in GE 88, 257