Keine Mietauswirkung bei behebbaren Mängeln

Keine Mietauswirkung bei behebbaren Mängeln; Mieterhöhung

Behebbare Mängel (hier: vom Vermieter ausgehängtes Badezimmertürblatt) haben keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin und die Bekl. Mieterin einer Wohnung im Hause N.straße 1, Berlin. Die Bekl. ist dabei seit 3.4.1987 Mieterin der Wohnung. Die Wohnung liegt in einfacher Wohnlage. Das Wohnhaus wurde im Zeitraum 1919-1949 errichtet. Die Wohnung ist 53,83 m2 groß. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete beträgt seit 1.1.2005 182,34 €.

In der Wohnung befindet sich, neben einer Sammelheizung und einem IWC auch ein Badezimmer, das vom Flur ausgeht. Im Rahmen von Bauarbeiten im Jahr 2004 wurde das Badezimmertürblatt von Vermieterseite ausgebaut. Die Zarge ist weiter vorhanden.

Die Merkmalgruppe I (Bad) der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2009 ist negativ.

Mit Schreiben der beauftragten Hausverwaltung vom 16.7.2009 erklärte die Kl. die Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 182,34 € um 36,47 € auf 218,81 € ab 1.10.2009. Auf das Schreiben wird verwiesen.

Die Kl. behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. liege mindestens bei 218,81 €.

I. Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere sind die notwendigen Fristen gemäß § 558 b Abs. 2 und 3 BGB eingehalten. Betreffend der Klagefrist gilt § 167 ZPO, dessen Voraussetzungen unproblematisch vorliegen. Formelle Bedenken betreffend des Mieterhöhungsverlangens (§ 558 a BGB) bestehen nicht.

2. Die Klage hat auch in der Sache Erfolg. Die Kl. kann von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von derzeit 182,34 € um 36,47 € auf 218,81 € ab 1.10.2009 gemäß § 558 Abs. 1 und 2, § 558 b Abs. 1 BGB verlangen.

a) In Berlin gilt der Berliner Mietspiegel 2009, der einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB darstellt. Aufgrund dieses qualifizierten Mietspiegels wird gemäß § 558 d Abs. 3 BGB widerleglich im Sinne von § 292 ZPO vermutet, dass die ausgewiesene Miete die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2009 ist die Wohnung - entgegen der Ansicht der Bekl. - in das Mietspiegelfeld D4 (unterer Spannenwert 4,27 €/m2) einzuordnen. Denn die 53,83 m2 große Wohnung, Bauerrichtungsjahr 1919-1949, die in einfacher Wohnlage liegt, ist neben Sammelheizung, IWC auch mit einem Bad ausgestattet. Ein Badezimmer, aus dem während der Mietzeit vom Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - das Zimmertürblatt entfernt worden ist, bleibt weiterhin ein Badezimmer. Der Mieter hat ggf. Mängelgewährleistungsrechte. [...]

Behebbare Mängel (hier: vom Vermieter ausgehängtes Badezimmertürblatt) haben keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete.

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die mit einem Badezimmer ausgestattete Wohnung, obwohl der Vermieter im Rahmen von Bauarbeiten das Badezimmertürblatt entfernt hatte. Der Mieter sah das Merkmal „Bad" nicht mehr für gegeben.

Das AG Lichtenberg folgte dieser Auffassung nicht, weil es sich um einen behebbaren Mangel handele, der keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete gehabt habe.

Das Urteil entspricht der h. M., dass behebbare Mängel keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete haben (u. a. LG Berlin, Urteil vom 1. Februar 2002, 63 S 184/01, GE 2002, 861; Schach in Kinne/Schach/Bieber, § 558 BGB Rn. 27; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 79 m. w. N.; Blank/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 31), weil die Gewährleistungsansprüche bleiben.