Keine Mangellage in Berliner Großsiedlungen

Keine Mangellage in Berliner Großsiedlungen; Verrechnung von Minderzahlungen auf Betriebskostenvorauszahlungen; Wirtschaftsstrafgesetz; Kein Zurückbehaltungsrecht an Betriebs- und Heizkostenvorschüssen bezüglich bereits gezahlter Beträge; Ausnutzung einer Zwangslage

1. Seit dem Jahr 2000 besteht für Wohnungen in Großsiedlungen in Berlin keine Mangellage mehr nach § 5 Abs. 2 WiStG.

2. Minderzahlungen des Mieters sind zunächst auf Betriebskostenvorschüsse zu verrechnen.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht an Betriebs- und Heizkostenvorschüssen kann bezüglich bereits gezahlter Beträge nicht mehr geltend gemacht werden.

(Leitsatz zu 1. der Einsenderin, Leitsätze zu 2. und 3. der Redaktion)

Der Prozesskostenhilfeantrag der Bekl. ist zurückzuweisen, weil die Berufung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. [...]Die von den Kl. vorgenommene Verrechnung von Zahlungen, die - da sie die monatlich geschuldete Gesamtmiete überstiegen - nach § 366 Abs. 2 BGB zu erfolgen hat, ist nicht zu beanstanden. Bei Betriebs- und Heizkostenvorschüssen handelt es sich jeweils um die für den Vermieter unsicheren Forderungen, denn Vorschüsse auf Betriebs- und Heizkosten kann er im Vergleich zu den Kaltmieten gemäß § 556 Abs. 3 BGB nach Ablauf eines Jahres nach der jeweiligen Abrechnungsperiode nur noch verlangen, wenn er eine Abrechnung erteilt und sich eine entsprechende Forderung ergibt. Diese Forderungen bieten dem Vermieter damit geringere Sicherheit im Sinne von § 366 Abs. 2 BGB. Die Miethöhenvereinbarung ist weder nach § 134 BGB, § 5 WiStG nichtig noch nach § 138 BGB, nachvollziehbar vorgetragene Anhaltspunkte für den Zeitraum der Vereinbarung (1990) finden sich nicht. Im Jahr 2000 war der Berliner Wohnungsmietmarkt nach der Kenntnis des Gerichts so entspannt, dass auch 2-Zimmer-Wohnungen verfügbar waren. Der Vortrag der Bekl. lässt auch nicht erkennen, dass und inwieweit sie sich tatsächlich um eine andere Wohnung mit vergleichbaren Merkmalen bemüht hätten und ihre Bemühungen erfolglos gewesen seien. Zudem ist auf den gesamten Berliner Wohnungsmarkt und nicht auf einen Teilmarkt eines Stadtbezirks abzustellen (BGH - VIII ZR 44/04 - vom 13.4.2005, ZMR 2005, 530 f. = NJW 2005, 2156 f. = GE 2005, 790 f.). Dem Vorbringen der Bekl. lässt sich nicht entnehmen, dass und weshalb das nach Ansicht der Bekl. nicht der Fall sein soll. Wohnungen in Großblöcken gibt es in den bekannten Berliner Großsiedlungen in Neukölln, Spandau, Reinickendorf, Marzahn, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Lichtenberg und darüber hinaus weiter in ausreichender Zahl auch in anderen Bezirken Berlins. Danach kann von einer Ausnutzung einer Zwangslage im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG nicht ausgegangen werden. Mit Einwendungen gegen die ihnen am 31.8.2005 zugegangene Betriebskostenabrechnung sind die Bekl. gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB ausgeschlossen. Die Ansprüche der Kl. sind nicht verwirkt, es gibt keine nachvollziehbaren Anhaltspunkte für Umstände im Verhalten der Kl. bzw. des verstorbenen Vermieters, die bei den Bekl. redlicherweise das Vertrauen begründeten, die Forderungen aus dem Mietverhältnis würden nicht geltend gemacht. Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung liegt auch keine Verjährung der Ansprüche vor. Zutreffend hat das Amtsgericht auch erkannt, dass die Aufrechnung der Bekl. nicht zum Erlöschen der Klageforderung geführt hat. Es ergeben sich bereits keine zur Aufrechnung bereiten Gegenansprüche der Bekl. Ein Zurückbehaltungsrecht an Betriebs‑ und Heizkostenvorschüssen kann bezüglich bereits gezahlter Beträge nicht mehr geltend gemacht werden, ein Rückzahlungsanspruch besteht insoweit nicht. Ein Rückzahlungsanspruch zu viel gezahlter Mieten besteht ebenfalls nicht, da nicht ersichtlich ist, dass der Vermieter Mietzahlungen ohne Rechtsgrund gemäß § 812 Abs. 1 BGB erhalten hätte. Eine (Teil-) Nichtigkeit der Miethöhe-Vereinbarung kann - wie bereits ausgeführt - nicht erkannt werden.

Seit dem Jahr 2000 besteht für Wohnungen in Großsiedlungen in Berlin keine Mangellage mehr nach § 5 Abs. 2 WiStG. Minderzahlungen des Mieters sind zunächst auf Betriebskostenvorschüsse zu verrechnen, so dass ein Zurückbehaltungsrecht an den insoweit gezahlten Vorschüssen nicht mehr geltend gemacht werden kann.

Der Mieter berief sich gegenüber der Zahlungsklage des Vermieters darauf, dass die Mietvereinbarung für Wohnungen in einer Großsiedlung in Berlin gem. § 5 WiStG nichtig sei und machte ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorschüssen geltend, weil er die vermieterseits erfolgte Verrechnung seiner Minderzahlung darauf für unwirksam hielt. Das Amtsgericht folgte dieser Argumentation nicht und verurteilte ihn antragsgemäß. Für die von ihm beabsichtigte Berufung gegen dieses Urteil beantragte er Prozesskostenhilfe.

Das Landgericht wies den Antrag zurück. Die Mietvereinbarung sei wirksam, weil Anhaltspunkte für eine Mangellage und deren Ausnutzung nicht gegeben seien. Der Berliner Wohnungsmietmarkt sei auch hinsichtlich der Art der streitbefangenen Wohnung spätestens seit dem Jahr 2000 entspannt. Der Vermieter habe zu Recht die Minderzahlungen der Beklagten auf die Betriebskostenvorschüsse verrechnet, weil diese - wegen der Ausschlussfrist von einem Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums - unsicherer seien als Mietforderungen.

Sind weder Anhaltspunkte für eine - ausdrückliche oder stillschweigende - Bestimmung des Mieters hinsichtlich der Verrechnung von Minderzahlungen auf die Miete gegeben noch eine Verrechnungsvereinbarung getroffen, so gilt die gesetzliche Verrechnungsregel des § 366 Abs. 2 BGB (OLG Brandenburg, Beschluss vom 15. Januar 2007 - 3 W 2/07 -, GE 2007, 444), wonach zunächst die fällige Miete, sodann die älteste (OLG Düsseldorf, Urteil vom 9. März 2000 - 10 U 34/99 -, GE 2000, 164), unter mehreren fälligen und gleich alten Mieten jedoch diejenige, welche dem Vermieter geringere Sicherheit bietet, als getilgt anzusehen ist. Die Auffassung der ZK 65 entspricht der h. M., dass mangels Verrechnungsbestimmung des Mieters eine (Teil-) Zahlung zunächst auf die Betriebskostenvorschüsse angerechnet werden kann (KG, Urteil vom 24. Juli 2006 - 8 U 224/05 -, GE 2006, 1231 = ZMR 2006, 928; OLG Düsseldorf, Urteil vom 2. März 2006 - 10 U 120/05 -, ZMR 2006, 685; OLG Düsseldorf, Urteil vom 10. März 2005 - 10 U 73/04 -, GE 2006, 255; LG Berlin, Urteil vom 22. Mai 2001 - 29 O 259/99 -, GE 2001, 929; LG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2002 - 62 S 556/01 -, GE 2002, 1336), weil die Vorschüsse als weniger sicher als die Grundmiete angesehen werden können, da sie ohne rechtzeitige Abrechnung nach Ablauf der vereinbarten oder angemessenen Frist von höchstens einem Jahr grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden können (a. A. AG Görlitz, NZM 2001, 336; Bieber, GE 2006, 687, 690). Unerheblich ist, ob die Zahlung unter Vorbehalt erfolgt ist, da auch darin eine Erfüllung der Mietschuld und damit auch der Forderung auf die Zahlung der Betriebskostenvorschüsse zu sehen ist.