Keine Mangellage im Jahre 1994 für Wohnungen im Westteil Berlins

1. Die Indizwirkung einer Mangellage aus den Verordnungen zur Zweckentfremdung und zum Sozialklauselgesetz wird durch ein Gutachten erschüttert, wonach 1994 in West-Berlin ein merklicher Angebotsüberhang an Wohnraum bestand.

2. Aus dem bloßen Umstand, daß der Mieter eine Elternbürgschaft beibringen und die Anfangsrenovierung übernehmen mußte, ergibt sich nichts anderes, wenn Einzelheiten der Wohnungssuche nicht geschildert werden.

Die Mietzinsvereinbarung vom 12. August 1994 ist nicht gemäß § 134 BGB, § 5 WiStG teilnichtig. Die Kl. haben nicht darlegen können, daß im Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestand ("Mangellage").

Der nach § 5 WiStG, §§ 812, 134 BGB auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses klagende Mieter ist für das Vorliegen sämtlicher, die unzulässige Überhöhung des Mietzinses begründender Tatbestandsmerkmale darlegungs- und beweispflichtig (vgl. LG Berlin, ZK 61, GE 1998, 1341). Dies gilt auch für das Vorliegen einer Mangellage im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG bei Abschluß der Mietzinsvereinbarung.

Nach der Rechtsprechung der Kammer wird allerdings die Mangellage durch die Geltung einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und einer Verordnung nach dem Sozialklauselgesetz indiziert. Es handelt sich hierbei nicht um eine Umkehrung der Darlegungs- und Beweislast, denn die Einschätzung des Verordnungsgebers, daß eine Gefährdung der Wohnraumversorgung vorliegt, stimmt nicht notwendig mit der tatsächlichen Lage am Wohnungsmarkt überein. Deshalb kann der Vermieter die Indizwirkung erschüttern, indem er Tatsachen vorträgt, nach denen trotz der Geltung solcher Verordnungen an dem Vorliegen eines geringen Wohnungsangebots ernsthafte Zweifel bestehen können (LG Berlin, a. a. O.). Gelingt ihm dies, muß der Mieter durch weiteren Vortrag die Mangellage darlegen. Dem Bekl. ist es gelungen, die Indizwirkung der Verordnungen zu erschüttern, indem er - bereits erstinstanzlich - das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in den Prozeß einführte, wonach im Jahr 1994 "sowohl bezogen auf Berlin-West als auch auf Berlin-Schöneberg ein merklicher Angebotsüberhang an Wohnraum" bestand. Für den Wohnungsmarkt in West-Berlin gilt nach dem Gutachten, daß unter Berücksichtigung der Nachfrageentwicklung (Bevölkerungswanderung, Sterbeüberschuß) und der Angebotsentwicklung (stetige Erhöhung des Wohnungsbestandes) im Jahr 1994 ein Angebotsüberhang von 110,92 % zu verzeichnen ist. Angesichts dieser gutachtlichen Feststellungen, die von den Kl. in der Sache nicht angegriffen wurden, vermag die Geltung der bereits genannten Verordnungen die Kammer nicht davon zu überzeugen, daß im Jahr 1994 eine Mangellage vorlag. Soweit die Kl. einwenden, daß das Gutachten keine Aussage über den Teilmarkt der Drei-Zimmer-Altbauwohnungen mit einer Wohnfläche von 90 Quadratmetern im Innenstadtbereich Berlins treffe, ist dies nicht zutreffend. Denn das Gutachten untersucht die Marktlage in bezug auf Wohnungen, die einer West-Berliner Wohnung mit drei Zimmern und 82 qm Wohnfläche vergleichbar sind. Ausdrücklich bezieht das Gutachten Wohnungen im Ostteil Berlins wegen der Ausstattungs- und Infrastrukturunterschiede nicht ein. Die Vergleichswohnungen sind daher auch der streitgegenständlichen Wohnung nach Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar. Zwar trifft es zu, daß das Gutachten keine Differenzierungen danach trifft, ob es sich bei den Vergleichsobjekten um Altbauten oder Neubauten handelt. Fraglich ist aber bereits, ob eine solche Unterscheidung notwendig ist. Denn ein Merkmal "Baujahr" wird in § 5 Abs. 2 WiStG nicht erwähnt. Selbst wenn aber das Baujahr dem Merkmal "Beschaffenheit" zuzuordnen ist und in diesem Punkt die Vergleichbarkeit im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStG nicht gegeben sein sollte, bliebe es dabei, daß durch das Gutachten die Indizwirkung der Verordnungen jedenfalls erschüttert wird. Denn auch die nur annähernde Vergleichbarkeit vermag die Indizwirkung zu erschüttern; die Forderung nach vollständiger Vergleichbarkeit liefe darauf hinaus, bei Geltung der Verordnungen die Darlegungs- und Beweislast für das Nichtvorliegen der Mangellage dem Vermieter aufzubürden. Dies können die Verordnungen aber nicht bewirken. Die Kl. haben über das Bestehen der Verordnungen hinaus nicht hinreichend zum Vorliegen einer Mangellage vorgetragen. Es fehlt Vortrag dazu, wie lange die Wohnungssuche gedauert hat, worauf sich diese richtete, ob und wieviele Wohnungen den Kl. angeboten wurden und weshalb es zu einem Mietvertragsschluß insoweit nicht gekommen ist. Die

t bewirken. Die Kl. haben über das Bestehen der Verordnungen hinaus nicht hinreichend zum Vorliegen einer Mangellage vorgetragen. Es fehlt Vortrag dazu, wie lange die Wohnungssuche gedauert hat, worauf sich diese richtete, ob und wieviele Wohnungen den Kl. angeboten wurden und weshalb es zu einem Mietvertragsschluß insoweit nicht gekommen ist. Die von den Kl. dargestellten Umstände des Vertragsschlusses deuten nicht zwingend auf das Vorhandensein einer Mangellage. Soweit die Kl. hierzu vortragen, daß der Bekl. von ihnen die Beibringung einer sog. "Elternbürgschaft" gefordert habe, ist dies im Hinblick auf den damaligen Ausbildungsstatus des Kl. zu 1) nicht außergewöhnlich; der ausbildungsbedingten Einkommenssituation entspricht es, daß die Kl. damals unstreitig 45 % des Familieneinkommens für die Wohnung aufwenden mußten. Auch die Übernahme der Anfangsrenovierung durch die Kl. mit Kosten in Höhe von ca. 17.000 DM läßt nicht auf das Vorliegen einer Mangellage schließen, solange die Kl. nicht darstellen, aufgrund welcher Umstände sie sich auf eine solche Vereinbarung einließen. Es wäre zirkulär, die Mangellage allein aus der Übernahme der kostspieligen Renovierungsverpflichtung herzuleiten. Denn die Überforderung des Mieters soll nur dann unter Durchbrechung des Grundsatzes der Privatautonomie nach § 5 WiStG sanktioniert werden, wenn dies infolge der Ausnutzung eines - vom Mieter darzulegenden - geringen Wohnungsangebots geschieht.