Keine Mangellage bei sinkenden Mietspiegelwerten

Keine Mangellage bei sinkenden Mietspiegelwerten; Sittenwidrigkeit nur bei vorwerfbarem subjektivem Verhalten des Vermieters

1. Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, ist nach der Mietpreisentwicklung auf dem die jeweilige Wohnung umfassenden Teilmarkt zu beurteilen.

2. Die Fortgeltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist kein Indiz für eine Mangellage, wenn die Mietspiegelwerte in der Zeit vor Abschluß des Vertrages in dem entsprechenden Rasterfeld gesunken sind.

3. Bei einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um 50 % liegt Nichtigkeit nach § 138 BGB nur dann vor, wenn ein sittenwidriges Verhalten des Vermieters dazukommt.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf anteilige Rückzahlung der geleisteten Mieten nach § 812 BGB. Ihre Zahlungen erfolgten nicht ohne Rechtsgrund, denn die Mietzinsvereinbarung vom 1. Oktober 1998 ist wirksam.

Die Vereinbarung verstößt zunächst nicht gegen § 5 WiStG, denn die Kl. haben nicht dargetan, daß die Bekl. bei Vertragsschluß ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt hätte.

Ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG liegt vor, wenn die Nachfrage höher als das Angebot ist. Als eine tatsächliche Vermutung für eine solche Marktlage begründende Indizien hat die Kammer in ständiger Rechtsprechung die Geltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und das Gesetz zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB angesehen, wonach Berlin zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnraumbedarf erklärt worden ist (vgl. dazu auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 5 WiStG, Rn. 14). Zu Recht meint aber die Bekl., daß die Fortgeltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und anderer öffentlich-rechtlicher Maßnahmen zur Förderung eines preisgünstigen Wohnungsangebots nicht stets hinreichende Belege für das Bestehen eines geringen Angebots darstellen und als Indizien für eine solche Marktlage mit fortschreitender Zeit an Gewicht einbüßen (vgl. auch Beuermann, a. a. O., 3. Aufl.); denn die insoweit zuständigen Gremien vermögen stets erst mit Verzögerung auf Änderungen der Marktlage zu reagieren. Die Kammer hat deswegen auch schon in der Vergangenheit die Mietpreisentwicklung auf dem die jeweilige Wohnung umfassenden Teilmarkt berücksichtigt und eine Stagnation oder ein Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete als Beleg für eine Entspannung des betreffenden Teilmarktes angesehen.

So liegt es hier mit der Folge, daß die Kl. die volle Darlegungslast für das Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses trifft. Diesen Anforderungen genügt jedoch ihr Vortrag nicht, insbesondere befaßt sich das von ihnen herangezogene Gutachten (MM 1998, 305 ff.) nicht im einzelnen mit dem hier relevanten Teilmarkt der bis 1964 fertiggestellten Neubauwohnungen. Ausführungen dazu wären aber erforderlich gewesen, denn nach Ansicht der Kammer indiziert die Mietpreisentwicklung auf diesem Teilmarkt, daß die Nachfrage nach entsprechenden Wohnungen das Angebot im Zeitraum des Mietvertragsabschlusses nicht überstieg. Das von den Kl. zur Frage des geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen zum Stichtag 1. Oktober 1998 als Beweis angebotene Sachverständigengutachten war unter diesen Umständen nicht einzuholen, denn die Beweisaufnahme wäre auf eine unzulässige Ausforschung des Sachverhaltes hinausgelaufen.

Anhand der Mietspiegel 1994, 1996 und 1998 ist festzustellen, daß die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen zwischen 1993 und 1997 erheblich sank. Bereinigt um die pauschalen Betriebskosten gemäß den jeweiligen GEWOS-Endberichten wurde für vergleichbare Wohnungen ausweislich der Felder H 8 zum Stichtag 1. Oktober 1993 im Mittel 7,18 DM/m2 und zum Stichtag 1. September 1995 7,68 DM/m2 an Nettokaltmiete gezahlt, während dieser Wert ausweislich des Feldes H 6 des Mietspiegels 1998 zum Stichtag 1. September 1997 um rund 22 % auf 5,99 DM/m2 sank. Dies indiziert eine deutliche Entspannung des betreffenden Teilmarktes, zumal die Mieten für Altbauwohnungen vergleichbarer Größe und Ausstattung im gleichen Zeitraum zum Teil erheblich anstiegen. So betrug die Miete für 60 m2 bis 90 m2 große Wohnungen in vergleichbarer Lage, die bis 1918 bezugsfertig waren, ausweislich des Feldes H 3 des Mietspiegels 1996 - unter Abzug der durchschnittlichen Betriebskosten - zum Stichtag 1. September 1995 im Mittel 6,00 DM/m2 nettokalt, nach dem Feld H 2 des Mietspiegels 1998 aber zum Stichtag 1. September 1997 mit 7,81 DM/m2 rund 30 % mehr.

Für den Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses am 1. Oktober 1998 kann danach ein geringes Angebot an Wohnungen, die der streitgegenständlichen vergleichbar sind, nicht vermutet werden. Dies gilt auch angesichts der Tatsache, daß der Mittelwert des Mietspiegelfeldes H 6 zum Stichtag 1. Oktober 1999 ausweislich des Mietspiegels 2000 wieder anstieg. Denn der ermittelte Wert von 7,63 DM/m2 liegt noch unter dem zum Stichtag 1. September 1995 ermittelten durchschnittlichen Mietpreis und läßt deshalb keinen Rückschluß auf eine das Angebot nachhaltig übersteigende Nachfrage nach vergleichbaren Wohnungen zu.

Die Mietzinsvereinbarung verstößt aber auch nicht gegen § 138 BGB. Dabei mag dahinstehen, ob objektiv ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne des Regelbeispiels des § 138 Abs. 2 BGB schon dann vorliegt, wenn die angemessene Miete um mehr als 50 % überschritten wird (so in Anlehnung an die Rechtsprechung zu § 302 a a. F. StGB OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994,1034; vgl. auch OLG Hamburg NJW-RR 1992, 1366), oder ob diese Grenze erst bei einer Überschreitung um 100 % erreicht ist (so ausdrücklich LG Berlin Zivilkammer 61, GE 1998, 745; vgl. auch KG Berlin GE 1999, 570). Denn jedenfalls ist in subjektiver Hinsicht nicht ersichtlich, daß die Bekl. im Zuge der Vertragsverhandlungen eine Zwangslage zum Nachteil der Kl. ausgebeutet oder sich sonst sittenwidrig verhalten hätte. Daß die Kl. sich in einer Zwangslage befunden hätten, haben sie nicht hinreichend dargelegt. Wie oben ausgeführt, ist für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht von einem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen auszugehen, so daß es substantiierter Ausführungen dazu bedurft hätte, aus welchen Gründen die Kl. gerade auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen gewesen sein sollen. Daß die Bekl. aus anderen Gründen eine überlegene Position hatte und diese im Zuge der Vertragsverhandlungen in sittenwidriger Weise zu Lasten der Kl. ausgenutzt hätte, kann ohne weitere Darlegungen bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um weniger als 100 % nicht vermutet werden. Soweit das Amtsgericht Tiergarten in der von den Kl. zitierten Entscheidung (GE 2000, 347) unter Berufung auf die oben bereits zitierten Rechtsentscheide des OLG Karlsruhe und des OLG Hamburg zu § 5 Abs. 2 WiStG eine Überschreitung von 50 % genügen läßt, übersieht es, daß auch der von den Oberlandesgerichten erörterte strafrechtliche Wuchertatbestand in subjektiver Hinsicht die Ausnutzung einer Zwangslage voraussetzt. Dieses Tatbestandsmerkmal wird bei einem Verstoß des Vermieters gegen § 5 WiStG regelmäßig als erfüllt anzusehen sein und wurde im Rahmen der Rechtsentscheide deshalb nicht besonders erwähnt; daß bei einer Überschreitung der ortsüblichen Miete um 50 % ohne weiteres ein sittenwidriges Verhalten des Vermieters zu vermuten sei, ist den zitierten Rechtsentscheiden indes nicht zu entnehmen.

Ob ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG vorliegt, muß der sich darauf berufende Mieter nachweisen. Manche Gerichte meinen noch immer, die Fortgeltung des Zweckentfremdungsverbots stelle ein Indiz für eine Mangellage dar. Das ist falsch.

Die Mieter hatten 1998 eine Neubauwohnung gemietet und beriefen sich später darauf, daß die Miete überhöht und auch sittenwidrig gewesen sei. Sie konnten sich dazu auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten berufen, wonach jede Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50 % sittenwidrig sei.

Mit Urteil vom 19. Juni 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und verwies darauf, daß eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG immer für einen entsprechenden Teilmarkt zu ermitteln sei, nicht aber für den Wohnungsmarkt insgesamt. Deshalb stelle die Fortgeltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, wenn überhaupt, nur noch ein schwaches Indiz dar. In den Mietspiegeln 1994, 1996 und 1998 sei für das entsprechende Rasterfeld eine Mietsenkung festzustellen, so daß für den betreffenden Teilmarkt eine Entspannung zu vermuten sei. Das von den Mietern angebotene Sachverständigengutachten zu dieser Frage holte die Kammer nicht ein, da dies ein unzulässiger Ausforschungsbeweis gewesen wäre. Auch eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB lag nicht vor, denn dazu reicht, entgegen AG Tiergarten, eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50 % allein nicht aus. Erst bei einer Überschreitung um 100 % wird ein vorwerfbares Verhalten des Vermieters, das stets vorliegen muß, vermutet.

Es gibt immer noch Mieter, die allein mit dem Mietspiegel versuchen, eine Mietpreisüberhöhung zu konstruieren. Entscheidend ist jedoch, ob bei Vertragsschluß gerade für die fragliche Wohnung eine Mangellage bestand. Wenn die Mietspiegelwerte dafür gesunken waren, ist das zu verneinen.