Keine Mangellage bei sinkenden Mietspiegelmittelwerten

Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung allein indizierte keine Mangellage i. S. d. § 5 WiStG; erforderlich war ferner das Ansteigen der Mittelwerte der jeweiligen Mietspiegel vor Abschluß des Mietvertrages.

Denn den Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich überzahlten Mietzinses für den Zeitraum vom 1. Februar 1996 bis zum 31. Januar 1998 gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG nicht zu.

Denn es mangelt vorliegend an hinreichenden Darlegungen der Kl. zum Bestehen einer Mangellage im Sinne von § 5 WiStG. Zwar kann zunächst auf die insoweit zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils zur Indizwirkung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in bezug auf die Existenz einer Mangellage Bezug genommen werden; erforderlich ist aber nach gleichfalls ständiger Rechtsprechung der Kammer des weiteren als zusätzliches Indiz für das Bestehen einer solchen Mangellage das Ansteigen der Mittelwerte der jeweiligen Mietspiegel. Entscheidend ist hierbei für die Beurteilung, ob eine solche Mangellage vorliegt, der Zeitpunkt des Vertragsschlusses (OLG Hamburg GE 1999, 441); denn bei einem späteren Absinken des Mietzinses nach dem Mietspiegel - und hierdurch eintretender Überhöhung desselben - gilt der sogenannte Bestandsschutz auch zugunsten des Vermieters, der bei Beginn des Mietverhältnisses einen Mietzins verlangt und vereinbart hat, der nicht die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überstieg (KG GE 2001, 343).

Vorliegend ist für den per 1. Februar 1996 geschlossenen Mietvertrag der Parteien somit ein Abgleich der Mittelwerte der Mietspiegel 1994 und 1996 maßgeblich, da diese die Mietzinsentwicklung in der Zeit vor dem Vertragsschluß bis kurz nach diesem widerspiegeln. Laut Mietspiegel 1994 betrug der Mittelwert des für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes K 3 7,95 DM brutto kalt; abzüglich der nach dem Mietspiegel 1994 für die streitgegenständliche Wohnung maßgeblichen Betriebskosten von 1,71 DM ergibt sich ein Nettokaltmietzins von 6,24 DM. Der Mittelwert des Feldes K 3 des Mietspiegels 1996 beträgt 7,70 DM brutto kalt, wovon 1,96 DM pauschale Betriebskosten in Abzug zu bringen sind. Dies führt zu einem Nettokaltmietzins von 5,74 DM. Es ist daher ersichtlich, daß eine Mangellage für das Teilsegment der in mittlerer Wohnlage befindlichen bis 1918 bezugsfertig gewordenen Wohnungen mit einer Größe von 90 Quadratmetern und mehr, ausgestattet mit Sammelheizung, Bad und WC per 1. Februar 1996 nicht mehr indiziert ist. Für die Feststellung, ob das vorgenannte Indiz des Anstiegs der einschlägigen Mietspiegelfelder vorliegt, kommt es nach Auffassung der Kammer auf die jeweiligen Mittelwerte an, die die durchschnittliche Entwicklung des Mietzinses für den Geltungszeitraum des jeweiligen Mietspiegels am ehesten widerspiegeln. Eine konkrete Berechnung des jeweiligen Mietspiegelwertes kommt erst zum Tragen, wenn - nachdem das Vorliegen einer Mangellage feststeht - die ortsübliche Miete im Rahmen von § 5 WiStG zu ermitteln ist.

Nachdem jedoch vorliegend durch das Absinken dieser Mittelwerte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Existenz einer solchen Mangellage nicht indiziert ist, hätte es den Kl. oblegen, konkret und im einzelnen darzutun, daß anläßlich ihrer damaligen Wohnungssuche dennoch von einer Mangellage auszugehen war, ohne daß hierbei etwaige besondere Wünsche der Kl. in bezug auf die innerhalb Berlins befindliche Lage einer solchen Wohnung zu berücksichtigen wären. Der Umstand allein, daß der Mietvertrag unter Mitwirkung eines Maklers zustande kam, ersetzt entgegen der Auffassung der Kl. einen solchen substantiierten Vortrag nicht. Auch das von den Kl. erstinstanzlich eingereichte im Mietermagazin 9/98 veröffentlichte allgemeine Gutachten des Professors A. Hentschel führt nicht zur Annahme des Vorliegens einer Mangellage. Es handelt sich hierbei um eine - wenn auch möglicherweise nach wissenschaftlichen Grundsätzen entwickelte - Meinungsäußerung, die für den Teilmarkt der streitgegenständlichen Wohnung eine Bewertung nicht enthält.

Eine Mietpreisüberhöhung setzt voraus, daß der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bei Abschluß des Mietvertrages ausgenutzt hat. Wenn die ortsübliche Miete für den Wohnungstyp vorher gesunken war, spricht das gegen eine Mangellage.

Die Mieter verlangten für 1996 bis 1998 überzahlte Mieten zurück und beriefen sich darauf, daß die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 20 % überschritten habe.

Mit Urteil vom 30. April 2002 verwies die 63. Kammer des Landgerichts Berlin auf ihre ständige Rechtsprechung, wonach das Bestehen eines Zweckentfremdungsverbots nicht allein ausreicht, um eine Mangellage zu indizieren. Hinzukommen müsse ein Ansteigen der Mittelwerte der jeweiligen Mietspiegel. Hier sei jedoch gerade die Miete in den Mittelwerten der Mietspiegel 1996 im Vergleich zu 1994 gesunken. Das Gutachten von Hentschel (MM 1998, 305) stelle lediglich eine Meinungsäußerung zum allgemeinen Wohnungsmarkt dar und enthalte keine Bewertung der entsprechenden Teilmärkte.