Keine Mangellage bei einer Wohnung gehobenen Standards für Füh-rungskräfte

Keine Mangellage bei einer Wohnung gehobenen Standards für Füh-rungskräfte; Wirtschaftsstrafgesetz; Teilmärkte; ZweckentfremdungsVO keine Indizwirkung

1. Ob für eine bestimmte Wohnung ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG vorliegt, kann nur für den jeweiligen Teilmarkt (hier: Wohnungen für Führungskräfte) ermittelt werden.

2. Der Mieter kann sich dazu nicht auf eine Auskunft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung berufen, die nur den gesamten Wohnungsmarkt berücksichtigt.

3. Die Fortgeltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung stellt jedenfalls kein Indiz für eine Mangellage dar, wenn der Mittelwert des Mietspiegels für den betreffenden Wohnungstyp gesunken ist.

Die Bekl. ist Eigentümerin des Grundstückes Fstraße 3 A in Berlin. Der Kl. schloß am 9. Februar 1995 mit der Bekl. einen Mietvertrag über die im Erdgeschoß links auf diesem Grundstück gelegene Fünfzimmerwohnung mit Hobbyraum im Dachbereich mit einer Fläche von 141,65 m2.

Das Gebäude ist im Jahre 1981 im steuerbegünstigten Wohnungsbau, dem sogenannten II. Förderweg, errichtet worden. Die damit verbundene Bindung lief nach zwölf Jahren ab.

In dem Gebäude befinden sich insgesamt sechs Wohnungen, die über zwei Aufgänge zu erreichen sind, an denen jeweils drei Wohnungen liegen. Jeder Aufgang ist über ein Gartentor zu erreichen. Der vorhandene Garten wird von allen Mietern gemeinsam genutzt. Unter dem Gebäude befindet sich eine Tiefgarage.

Die vom Kl. gemietete Wohnung erstreckt sich über das EG und 1. OG, von dem der zu zwei Hobbyräumen ausgebaute Spitzboden zu erreichen ist. Die Wohnung verfügt über ein Duschbad mit WC, ein Bad mit WC und hat zwei Terrassen. In der Beschreibung des Mietobjektes ist weiterhin eine Einbauküche aufgeführt. Dazu vereinbarten die Parteien in § 18 des Mietvertrages, daß der Kl. neue Küchenmöbel einschließlich der dazugehörigen Elektrogeräte einbauen dürfe, jedoch die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht ihm obliege. Die Bekl. sollte nach Rechnungslegung einen Zuschuß von 7.000 DM zahlen und die Einbauküche bei Beendigung des Mietverhältnisses unentgeltlich in ihr Eigentum übergehen. Auf dem Fußboden befindet sich Parkett.

Die vereinbarte Nettokaltmiete für die Wohnung beträgt 3.500 DM zzgl. 512,05 DM Betriebskostenvorschuß, 107,62 DM Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß sowie 15,90 DM für den Kabelanschluß. Für den Hobbybereich im Dachgeschoß mit einer Fläche von 23,66 m2 waren 283,92 DM zu zahlen, für den Tiefgaragenplatz 150 DM monat-lich. Mit Schreiben vom 13. Dezember 1999 verlangte der Kl. von der Bekl. die Rückzahlung von überzahltem Mietzins in der Zeit vom 1. April 1995 bis 31. Dezember 1999 und berief sich darauf, daß die Mietzinsvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG teilweise unwirksam sei.

Nach dem Mietspiegel 1998 habe der ortsübliche Vergleichsmietzins 17,55 DM/m2 betragen, zuzüglich 20 % Wesentlichkeitszuschlag 21,96 DM/m2. Bei Abschluß des Mietvertrages habe noch ein geringes Angebot an Wohnraum vorgelegen. Erst wenige Monate vor Abschluß des Mietvertrages sei am 20. Juli 1994 die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung erlassen worden. Die Streitwohnung, die mit Aufwendungszuschüssen und Darlehen der WBK zur Versorgung der Wohnbevölkerung errichtet worden sei und unter die Neubaumietenverordnung gefallen sei, gehöre zum allgemeinen städtischen Wohnungsmarkt. Ein besonderer Teilmarkt dafür habe sich nicht herausgebildet. Im Jahre 1995 habe ein Nachfrageüberhang auf Grund der Folgewirkung des sogenannten Hauptstadtbooms bestanden. Bis Ende 1996 habe ein Defizit von 31.000 Wohnungen bestanden, wie sich aus der schriftlichen Auskunft der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 4. Dezember 2000 ergäbe. Da ein funktionierender Wohnungsmarkt eine Fluktuationsreserve von 2 bis 3 % des Wohnungsbestandes erfordere, habe das Defizit zwischen 61.000 und 86.000 Wohneinheiten betragen. Der Mittelwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes sei zwischen 1994 und 1996 lediglich um 0,50 DM/m2 gesunken. Solche Schwankungen seien beim Mietspiegel nichts Ungewöhnliches und hätten für die Bewertung der Mangellage keine Aussagekraft. Unter seinen Vorgaben - Wohnfläche rund 150 m2, fünf Zimmer, keine Souterrainräume - sei 1994/1995 kein angemessener Wohnraum zu finden gewesen. Die wenigen angebotenen Wohnungen seien völlig überteuert gewesen. Er habe deshalb in der Morgenpost vom 15. Januar 1995 eine größere Suchanzeige aufgegeben.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung von überzahltem Mietzins in der Zeit von April 1995 bis Dezember 1999 in Höhe von 9.693,01 DM gegen die Bekl.

Ein Rückzahlungsanspruch ergibt sich nicht aus §§ 812, 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG. Es kann dahingestellt bleiben, ob und in welchem Umfang der zwischen den Parteien vereinbarte Nettokaltmietzins den ortsüblichen Vergleichsmietzins, wie er sich aus den Berliner Mietspiegeln 1994, 1996, 1998 und 2000 ergibt, übersteigt. Denn es fehlt ein weiteres, für die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung wesentliches Tatbestandselement, nämlich das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die vom Kl. gemietete Wohnung nach Lage, Größe und Ausstattung von der durchschnittlichen, auf dem Wohnungsmarkt gesuchten Wohnung abweicht. Die Lage in Dahlem ist eine der besten - und damit teuersten - Wohnlagen Berlins. Selbst nach einem nach dem Mittelwert des jeweiligen Mietspiegelfeldes berechneten Nettokaltmietzins - für 1994 z. B. bei 16,15 DM/m2 2.277,15 DM netto/kalt ohne Entgelt für die im Dach vorhandenen Nebenräume sowie ohne Tiefgaragenstellplatz - ist die Wohnung nur für einen sehr kleinen Kreis von Wohnungssuchenden überhaupt erschwinglich. Die besondere Ausstattung, insbesondere die Sondermerkmale und die Überschreitung des Mittelwertes, sowie die erheblichen Nebenkosten sind dabei noch nicht einmal berücksichtigt. Für Wohnungen, die schon nach dem jeweils geltenden Mietspiegel besonders teuer waren, wie z. B. auch neu ausgebaute Dachgeschoßwohnungen, war ein geringes Angebot nicht vorhanden. Es kann als allgemein bekannt unterstellt werden, daß die in der Vergangenheit für sogenannte Führungskräfte erstellten Wohnungen gehobenen Standards und überdurchschnittlicher Größe nicht den erwarteten Absatz gefunden haben. Auch im sogenannten zweiten Förderweg sind u. a. solche Wohnungen errichtet worden.

Die lndizwirkung der Fortgeltung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung sowie der Verordnung gemäß §§ 5 a, 16 Abs. 4 WoBindG und Artikel 13 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit ge-fährdeter Wohnungsversorgung gilt für diesen Teilmarkt nicht ohne weiteres. Im konkreten Fall wird sie dadurch widerlegt, daß der Mittel-wert des Mietspiegelfeldes L 10 im Gegensatz zu den Mittelwerten an-derer Mietspiegelfelder bezogen auf den Nettokaltmietzins zwischen 1994 und 1996 von 13,58 DM/m2 auf 13,28 DM/m2 gesunken ist. Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß das Absinken des ortsüblichen Vergleichsmietzinses zumindest für ein ausreichendes Angebot an vergleichbaren Räumen spricht. Der bereits erkennbare Trend setzte sich im übrigen im Mietspiegel 1998 weit deutlicher fort. Auch die vom Kl. eingereichte Auskunft der Senatsverwaltung für Bau und Wohnen weist darauf hin, daß nähere Aufschlüsse über das vorhande-ne Angebot der Empfehlung der Mietspiegelwerte zu entnehmen sind.

Auf den Vergleich zwischen der Anzahl der Haushalte und der Anzahl der Wohnungen im Jahr 1995 kommt es nicht an, weil diese Zahlen lediglich eine allgemeine Aussage über den Wohnungsmarkt machen können. Die Anzahl der Wohnungen reicht von der Einzimmerwohnung bis zur Wohnung mit sieben und mehr Zimmern, während die Anzahl der Haushalte zwischen den auf unterschiedliche Haushaltsgrößen entfallenden Anteilen nicht unterscheidet. Zudem sind, wie bereits dargelegt, der Wohnung des Kl. vergleichbare Wohnungen für die überwiegende Anzahl der Haushalte nicht erschwinglich, da sie ein Haushaltseinkommen von mindestens 10.000 DM netto voraussetzen, wenn man davon ausgeht, daß 1/3 des Einkommens für Miete aufgewandt wird.

Die persönlichen Erfahrungen des Kl. bei der Wohnungssuche sind ebenfalls nicht geeignet, die Indizwirkung des Fortbestandes der Verordnungen zum Schutz der Mieter zu verstärken. Die Vorstellungen des Kl., auch in seiner Wohnungsanzeige, grenzen den Kreis der in Frage kommenden Wohnungen durch konkrete Wünsche zur Größe, Lage und Ausstattung stark ein.

Weitere Indizien oder Tatsachen, die die Annahme eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen, für die der Kl. darlegungs- und beweispflichtig ist, belegen können, konnte der Kl. nicht vortragen.

Eine Mietpreisüberhöhung kann man nur dann geltend machen, wenn ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vom Vermieter ausgenutzt worden war. Maßgeblich sind Teilmärkte und nicht die globale Ausgeglichenheit oder Unausgeglichenheit des Wohnungsmarktes.