Keine Maklerprovision trotz Besichtigung des angeblich angebotenen Objektes mit dem Verkäufer

Keine Maklerprovision trotz Besichtigung des angeblich angebotenen Objektes mit dem Verkäufer; Unterbrechung des Kausalzusammenhanges durch Direktverkauf an Erwerber

Der Makler, der aufgrund einer Besichtigung des angeblich angebotenen Objekts durch den Erwerber zusammen mit dem Verkäufer Provision verlangt, muss bei Direkterwerb darlegen, dass seine Maklerdienste trotz erst weit späterer Rechnungslegung mit einem niedrigeren als dem in dem Exposé angegebenen Kaufpreis kausal für den Verkauf waren.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Provisionsansprüche der Kl. wegen des Erwerbs einer Eigentumswohnung in der K.straße in Berlin durch die Bekl.

Die Kl. ist als Immobilienmaklerin tätig und vermakelte Wohneinheiten in der K.straße in Berlin. Etwa Mitte 2010 erwarb die Bekl. in der Anlage eine Eigentumswohnung im Dachgeschoss; bei diesem Erwerb war - was zwischen den Parteien unstreitig ist - die Kl. als Maklerin eingeschaltet und von der Bekl. auch provisioniert worden.

Unstreitig hatte die Bekl. auch Interesse an dem Kauf einer Wohnung im 1. OG der Einheit, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob die Bekl. das Interesse bereits bei dem Erwerb der Wohnung im Dachgeschoss gegenüber der Kl. geäußert hatte. Unstreitig ist wiederum, dass die Wohnung im 1. OG durch den Zeugen K. erworben worden war.

Tatsächlich besichtigte die Bekl. die Wohnung im 1. OG im Januar 2011, wobei bei diesem Termin auch der Zeuge H., die Zeugin J. und eine andere Kaufinteressentin anwesend waren.

Nachdem die Kl. zunächst vorgetragen hat:

„Nach einem weiteren Besichtigungstermin kam der Kaufvertrag über die Wohnung im 1. OG (mit der Bekl.) im Sommer 2011 in notarieller Form zustande, weshalb die Kl. der Bekl. ihre Provisionsrechnung über 17.850 € zugehen ließ. ...",

hat sie das Vorbringen der Bekl., dass der Kaufvertrag am 27. Januar 2011 vor dem Notar Dr. H. geschlossen worden sei, später unstreitig gestellt.

Unter dem 20. November 2011 legte die Kl. Rechnung über 17.850 €, welche die Bekl. nicht beglich. Die Kl. behauptet, dass die Bekl. auch hinsichtlich der Wohnung im 1. OG Maklerdienste ihrerseits entgegengenommen habe. Sie behauptet, der Bekl. aufgrund des geäußerten Interesses am 29. Dezember 2010 ein Exposé übermittelt zu haben, dies sowohl per Fax als auch durch Einwurf in den Briefkasten. Daraufhin, so die Kl. weiter, sei der Besichtigungstermin am 8. Januar 2011 mit der Bekl. vereinbart worden, der dann auch - was insoweit unstreitig ist - stattgefunden habe.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat Ansprüche gegen die Bekl. auf Provision wegen des Nachweises der Wohnung im 1. OG des Anwesens nicht hinreichend dargelegt (§ 652 BGB).

Die Kl. legt hinreichende tatsächliche Anhaltspunkte weder dafür dar, dass ihr behauptetes Handeln hinsichtlich der Wohnung im 1. OG darauf abzielte, der Bekl. das Objekt nachzuweisen, noch dafür, dass es ursächlich für den späteren Abschluss des Hauptvertrages war.

Hätte die Kl. den Besichtigungstermin tatsächlich, wie sie, von der Bekl. bestritten, behauptet, mit der Bekl. zum Zwecke des Nachweises vereinbart, so wäre es nahe liegend, dass die Kl. an „der Sache dran" geblieben wäre, nämlich durch Nachfragen bei der Bekl. und dem Verkäufer, ob die Bekl. denn gekauft habe, und zu welchem Preis, um dann, was ebenfalls einem lebensnahen Verlauf der Dinge entspräche, zeitnah Provisionsrechnung zu legen. Dazu trägt die Kl. nichts vor. Sie hat vielmehr zunächst behauptet, dass die Bekl. das Objekt im Sommer 2011 (und nicht, wie nunmehr unstreitig gestellt, Ende Januar 2011) erworben habe, womit aber nicht ersichtlich ist, dass die Kl. überhaupt Kenntnis von dem Kaufvertrag erlangt hatte.

Dagegen spricht, dass die Kl. ihre Provisionsansprüche nach einem Verkaufspreis von 250.000 € berechnet, ohne konkret zu behaupten, dass dies tat­sächlich der zwischen dem Verkäufer und der Bekl. vereinbarte Preis sei. Das von der Kl. selbst eingereichte Exposé weist jedenfalls einen Kaufpreis von 349.000 € aus; davon 6 % zuzüglich Mehrwertsteuer entsprechen aber einem Betrag in Höhe von 24.918,60 €.

Hinzu kommt der Umstand, dass die Kl. für die im Januar 2011 verkaufte Wohnung erst am 20. November 2011 Rechnung gelegt hat.

All dies spricht eher dafür, dass die Kl., wie sie behauptet, von dem Zeugen K. mit dem Verkauf der Einheit beauftragt worden sein mag, dieser dann aber das Objekt „an der Kl. vorbei" an die Bekl. verkauft hat, wie dies wohl auch die Kl. selbst sieht.

Dass die Bekl. zwischenzeitlich mit dem Zeugen K. wegen ihrer Kaufabsicht in Verbindung getreten ist, ist seitens der Bekl. hinreichend dargelegt, und die Darlegung entspricht wiederum lebensnaher Betrachtung und ist von der Kl. auch unstreitig gestellt worden. Schließlich hielten sich die Bekl. und der Zeuge im selben Objekt auf, und die Kl. selbst trägt vor, dass die Bekl. bereits viel früher Interesse an der streitgegenständlichen Wohnung geäußert habe, so dass es für die Bekl. nahe lag, mit der Verkäuferin direkt zu verhandeln, ohne dass ein Nachweis der Kl. insoweit erforderlich gewesen wäre, mithin ursächlich gewesen sein konnte.

Was die Ursächlichkeit betrifft, so trägt die Kl. selbst vor, dass sie aufgrund des bereits Mitte 2010 seitens der Bekl. geäußerten Interesses gerade keinen Nachweis liefern konnte, da die Wohnung anderweitig, nämlich an den Zeugen K. verkauft worden war. Mit dem Verkauf durch den ursprünglichen Verkäufer an den Zeugen K. war aber eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs eingetreten, so dass bei dem Kauf von dem Zeugen K. keine Identität der ur­sprünglich nachzuweisenden mit der tatsächlich wahrgenommenen Gelegenheit mehr bestand (vgl. Palandt/Sprau, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 72. Aufl., § 652, Rn. 50).

Der Makler, der aufgrund einer Besichtigung des angeblich angebotenen Objekts durch den Erwerber zusammen mit dem Verkäufer Provision verlangt, muss bei Direkterwerb darlegen, dass seine Maklerdienste trotz erst weit späterer Rechnungslegung mit einem niedrigeren als dem in dem Exposé angegebenen Kaufpreis kausal für den Verkauf waren.

Die Erwerberin (Beklagte) hatte Mitte 2010 durch Vermittlung der Klägerin eine Dachgeschosswohnung erworben; dafür hatte die Klägerin eine Provision von der Beklagten erhalten. Unstreitig hatte die Beklagte auch Interesse am Erwerb einer im 1. OG des Hauses belegenen Wohnung gezeigt, die aber zunächst anderweitig verkauft wurde. Später erwarb die Beklagte durch Kaufvertrag vom 27. Januar 2011 die Wohnung im 1. OG doch noch, nachdem sie diese zusammen mit dem Verkäufer vorher besichtigt hatte. Die Klägerin berechnete am 20. November 2011 der Beklagten eine Provision, wobei sie einen niedrigeren als den tatsächlichen Kaufpreis zugrunde legte. Mit der Behauptung, sie habe der Erwerberin aufgrund ihres vormals geäußerten Interesses an der Wohnung am 29. Dezember 2010 ein Exposé übermittelt, verlangte sie Zahlung der berechneten Provision.

Das LG Berlin wies die Klage ab. Die Maklerin habe weder hinreichend dargelegt, dass ihr behauptetes Handeln darauf abgezielt habe, der Erwerberin das Objekt nachzuweisen, noch, dass dieses Handeln tatsächlich ursächlich für den späteren Abschluss des Kaufvertrages gewesen sei. Dagegen spreche vielmehr, dass sie ihre Provisionsansprüche nach einem Verkaufspreis von 250.000 € berechnet habe, ohne konkret zu behaupten, dass dies der vereinbarte Kaufpreis sei, zumal das Exposé einen Kaufpreis von 349.000 € ausweise. Ferner spreche dagegen, dass sie für die im Januar 2011 verkaufte Wohnung erst am 20. November 2011 Rechnung gelegt habe, obwohl die Erwerberin zwischenzeitlich wegen ihrer Kaufabsicht mit ihr in Verbindung getreten gewesen sei.

Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann zwar stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden (BGH, Urteil vom 3. Mai 2012, III ZR 62/11, GE 2012, 897). Die Rechtsprechung stellt hieran indes strenge Anforderungen (BGH, Urteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04, NJW 2005, 3779, 3780). Selbst die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht nicht ohne Weiteres für einen schlüssigen Vertragsschluss aus (BGH, Urteil vom 16. November 2006 - III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400, 401, Rn. 12). Von einem stillschweigenden Zustandekommen des Maklervertrages ist dann nicht auszugehen, wenn der Vortrag des Maklers zum vermeintlichen Zustandekommen des Vertrages widersprüchlich und wechselnd ist (OLG Koblenz, Urteil vom 13. Mai 2013, 3 U 412/13, MDR 2013, 764). Zudem muss die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Abschluss des Vertrages zumindest mit ursächlich geworden sein. Hat der Makler das Objekt aber inseriert, dem späteren Erwerber gezeigt und so den ersten Kontakt mit dem späteren Erwerber hergestellt, so hat sein Verhalten zumindest mitursächlich zum Abschluss des Kaufvertrages beigetragen (OLG München, Urteil vom 17. April 2013 - 3 U 5060/12 -, juris). Danach ist bei dem – als wahr unterstellten – Vortrag der Maklerin, sie habe der Erwerberin aufgrund ihres geäußerten Interesses an der Wohnung am 29. Dezember 2010 ein Exposé (mit dem Hinweis auf Maklerprovision) übermittelt, doch fraglich, ob ihr späteres Verhalten (spätere Rechnungslegung mit nur angenommenem Kaufpreis) derart gegen das Entstehen des Provisionsanspruchs spricht, dass eine Beweisaufnahme über ihren Vortrag entbehrlich gewesen ist.

Harald Kinne