Keine Maklerprovision ohne Vermieter- /Eigentümerauftrag

Keine Maklerprovision ohne Vermieter- /Eigentümerauftrag; Wohnungsvermittlung

1. Für die Vermittlung von Wohnraum steht dem Makler nur ein Provisionsanspruch zu, wenn er vom Vermieter beauftragt war. 2. Ohne besondere Absprachen mit dem Vermieter ist der Makler nicht berechtigt, sich zur Wohnungsvermittlung eines Untermaklers zu bedienen.

(...) Die Klage auf Zahlung einer Maklercourtage ist unbegründet; denn der zwischen den Parteien geschlossene Maklervertrag ist gemäß § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot als nichtig anzusehen. Verbotsgesetz in diesem Sinne ist § 6 WoVermittG, gegen dessen Vorschrift der Kl. nach eigenem Sachvortrag verstoßen hat. Nach § 6 Abs. 1 dieser Vorschrift darf ein Wohnungsvermittler/Makler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat. Der Kl. ist als Nachweismakler Wohnungsvermittler im Sinne des § 1 Abs. 1 WoVermittG, der diese Tätigkeit nach eigenem Vorbringen auch gewerbsmäßig ausübt (§ 7 WoVermittG), so daß § 6 Abs. 1 WoVermittG auf ihn anwendbar ist. Unstreitig hat der Kl. hinsichtlich der nach seinem Vorbringen dem Bekl. zu 2. nachgewiesenen Mietwohnung von der Vermieterin einen Wohnungsvermittlungsauftrag nicht erhalten; vielmehr hat er sich die Kenntnis von dem zur Vermietung anstehenden Objekt aus dem Bestand der "W. Berlin" verschafft, die von der Vermieterin insoweit als Maklerin beauftragt worden war. Eine Vermittlungsberechtigtung im Sinne des § 6 WoVermittG kann der Kl. hieraus indessen nicht ableiten; denn dies wäre allenfalls unter den Voraussetzungen denkbar, wenn die von der Vermieterin beauftragte Maklerin "W. Berlin" seitens dieser vertraglich berechtigt gewesen wäre, sich hinsichtlich des ihr von der Vermieterin erteilten Vermittlungsauftrags weiterer Makler (etwa des Kl. als Untervertreter) zu bedienen. Hierfür bestehen indessen keinerlei Anhaltspunkte. Der Umstand, daß die "W. Berlin" unter dem 24. Februar 1997 als seitens der Vermieterin beauftrage Wohnungsvermittlerin dem Kl. eine Maklervermittlungskostennote in Höhe der zulässigen Berechnung von zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer erteilt hat, spricht vielmehr dafür, daß sich die von der Vermieterin autorisierte Maklerin gegenüber dem Kl. wegen der ihr insoweit entgangenen Gewinnchance schadlos halten wollte. Anderenfalls wäre zwischen beauftragtem Makler und "Untermakler" allenfalls eine interne Abrechnungsquote zu erwarten gewesen. Die sonach unberechtigte Wohnungsvermittlung des Kl. im Sinne des § 6 Abs. 1 WoVermittG erfüllt nicht nur die ihm als schuldhaft vorzuwerfende Verwirklichung des Ordnungswidrigkeitstatbestandes nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 WoVermittG, sondern hieraus folgt zugleich, daß der vom Kl. seinem Klagebegehren zugrunde gelegte Wohnungsvermittlungsvertrag als nichtig im Sinne des § 134 BGB zu beurteilen ist und er gegenüber dem Bekl. zu 2. hieraus keine Rechte herleiten kann. Die Kammer folgt insoweit der Rechtsansicht des Landgerichts Hannover (NJW-RR 1991, 1295 Nr. 15) und vermag sich der vom Kl. angeführten gegenteiligen Rechtsauffassung des OLG Karlsruhe (NJW 1976, 1408 Nr. 14) nicht anzuschließen. Der Argumentation der o. a. Entscheidung des OLG Karlsruhe, auf die sich der Kl. bezieht, ist entgegenzuhalten, daß der vom Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien verfolgte Zweck der Gesetzesregelung gemäß § 6 Abs. 1 WoVermittG, nämlich Schutz des Wohnungssuchenden vor überflüssigem Zeit- und Geldaufwand, in der Regel nur dann erreicht wird, wenn dem gegen die Vorschrift des § 6 Abs.1 WoVermittG verstoßenden und insoweit nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 WoVermittG ordnungswidrig handelnden und entsprechend bußgeldbeschwerten unautorisierten Wohnungsvermittler die Entsagung eines Provisionsanspruchs gegenüber dem Wohnungssuchenden in zumindest entsprechender Anwendung

egel nur dann erreicht wird, wenn dem gegen die Vorschrift des § 6 Abs.1 WoVermittG verstoßenden und insoweit nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 WoVermittG ordnungswidrig handelnden und entsprechend bußgeldbeschwerten unautorisierten Wohnungsvermittler die Entsagung eines Provisionsanspruchs gegenüber dem Wohnungssuchenden in zumindest entsprechender Anwendung des § 134 BGB zu versagen ist. Hierauf hat Benöhr in NJW 1973, 1286 Nr. 15 in seiner Anmerkung zu einer vorgeblich für den Kl. sprechenden Entscheidung des AG Köln (NJW 1973, 662 Nr. 12) zutreffend hingewiesen. Soweit das LG Hannover der zuvor zitierten Rechtsauffassung von Benöhr gefolgt ist, schließt sich die erkennende Kammer der weiteren Rechtsauffassung des vorgenannten Gerichts an, nach der eine den Makler/Wohnungsvermittler allein betreffende Bußgeldandrohung nach Maßgabe des § 8 WoVermittG im heutigen Geschäfts- und Wirtschaftsverkehr (gerichts-) erfahrungsgemäß nur eine absolut geringe Abschreckungswirkung gegenüber einem wohnungsvermittelnden gewerblichen Makler haben dürfte. Dies gilt insbesondere mit Rücksicht darauf, daß die in der Regel juristisch unbedarfte Klientel eines gewerblichen Maklers sich der Bedeutung der hier maßgeblichen Rechtsprechung nicht bewußt sein dürfte. Dies gilt insbesondere auch mit Rücksicht darauf, daß in einem Falle wie dem vorliegenden die zuständige staatliche Behörde, die zu einer Durchsetzung der vom Gesetzgeber nach den Vorschriften des WoVermittG verfolgten Schutzzwecke durch Verhängung von Bußgeldern gegenüber im Sinne von § 8 WoVermittG ordnungswidrig handelnden Wohnungsvermittlern berufen wäre, in der Regel hiervon keine Kenntnis erlangen dürfte.

Ein Makler hatte sich über die Wohnungsvermittlungsaufträge , die ein Vermieter einem anderen Makler erteilt hatte, informiert. Es gelang ihm, mit einem Mietinteressenten einen Maklervertrag abzuschließen und diesem Interessenten eine Wohnung zu vermitteln. Der Mieter weigerte sich, die vereinbarte Provision zu zahlen. Die Klage des Maklers blieb vor dem LG Berlin erfolglos.

Das Landgericht vertrat in seinem Urteil vom 24. September 1999 die Auffassung, der Maklervertrag mit dem Mieter sei nichtig, weil er gegen § 134 BGB verstoße. Nach § 134 BGB sind Rechtsgeschäfte, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, nichtig. § 6 Abs.1 des einschlägigen Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) bestimmt, daß "der Wohnungsvermittler ... Wohnräume nur anbieten (darf), wenn er dazu einen Auftrag von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat." Diesen Auftrag hatte der klagende Makler nicht. Er konnte sich auch nicht auf den Auftrag des anderen Maklers berufen, dessen Unterlagen er ausgeforscht hatte. Denn erstens hatte er ganz offensichtlich keinen solchen Unterauftrag, und zweitens dürfe - so die Auffassung des Landgerichts - ein solcher Untermaklervertrag nur dann abgeschlossen werden, wenn der Auftraggeber (Vermieter) ausdrücklich eine solche Berechtigung, Untermakler einzuschalten, eingeräumt habe.

Mit eingehender Begründung folgt das Landgericht Berlin einer früheren Entscheidung des Landgerichts Hannover (NJW-RR 1991,1295), die ebenfalls bei einem Verstoß gegen § 6 WoVermittG Nichtigkeit angenommen hatte. In einer älteren Entscheidung hatte das OLG Karlsruhe (NJW 1976,1408) noch angenommen, ein Verstoß gegen § 6 WoVermittG sei zwar eine Ordnungswidrigkeit nach § 8 des Gesetzes, führe aber nicht zur Nichtigkeit eines Maklervertrages.