Keine Maklerprovision bei Ausübung des vereinbarten Rücktrittsrechts

1. Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Grundstückskaufvertrag für den Fall, daß eine Baugenehmigung nicht erteilt wird, steht einer aufschiebenden Bedingung gleich, so daß im Rücktrittsfall ein Maklerlohn nicht zu zahlen ist.

2. Ohne besondere Vereinbarung im Kaufvertrag ist der Käufer nicht verpflichtet, über einen schlichten Bauantrag hinaus auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens hinzuwirken.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. schlossen am 12. Mai 2003 einen notariellen Grundstückskaufvertrag (...). In § 19 des Grundstückskaufvertrages wurde den Kl. ein Rücktrittsrecht eingeräumt, soweit die erforderliche Baugenehmigung für das Einfamilienhaus bzw. das Doppelhaus in ortsüblicher GRZ und GFZ unter Berücksichtigung einer Mindestabstandstiefe von 5 m nicht erteilt werden sollte.

Für die Grundstücksvermittlung wurde eine Maklerprovision zugunsten des Bekl. vereinbart. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2003 forderte der Bekl. die Kl. zur Leistung der Maklercourtage in Höhe von 5.730,40 € auf, am 10. November 2003 leisteten die Kl. die Zahlung.

Die von den Kl. am 18. Juni 2003 beantragte Baugenehmigung wurde mit dem Bescheid des Bezirksamts Lichtenberg von Berlin unter dem 20. Juli 2004 versagt. Mit Schreiben vom 26. Juli 2004 erklärten die Kl. den Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber den ehemaligen Eigentümern, die diesen akzeptierten. Unter dem 16. August 2004 forderten die Kl. den Bekl. zur Rückzahlung der Maklerprovision auf. Der Bekl. meint, daß die Kl. den Eintritt der Bedingung, die ihnen das Rücktrittsrecht verschafft, wider Treu und Glauben herbeigeführt hätten.

Die Kl. haben einen Anspruch gegen den Bekl. auf Leistung des zuerkannten Betrages aus § 812 BGB sowie aus dem Gesichtspunkt des Verzuges. Die Kl. haben die Maklercourtage in Höhe von 5.730,40 € ohne rechtlichen Grund an den Bekl. geleistet. Ein Rechtsgrund liegt insbesondere nicht in dem von den Kl. geschlossenen Kaufvertrag, § 21 und der darin enthaltenen Maklercourtage. Denn vor dem Hintergrund des in dem Vertrag in § 19 unter Abs. 4 den Käufern vorbehaltenen Rücktrittsrechts und dessen tatsächlicher Ausübung ist der Vertrag nicht wirksam geworden und dementsprechend die Provision nicht verdient und nicht fällig.

Wird ein Rücktrittsrecht von der Bebauungsfähigkeit des gekauften Grundstücks abhängig gemacht, so kann ein solcher Rücktrittsvorbehalt der Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung gleichkommen mit der Folge, daß die Maklerprovision erst dann verdient ist, wenn die Bebaubarkeit feststeht (vgl. BGH, Beschluß vom 29. Januar 1998 - III ZR 76/97 -, MDR 1998, 764).

Der Rücktrittsvorbehalt, der den Kl. in dem aufgrund der Maklerleistung des Bekl. zustande gekommenen Grundstückskaufvertrages vorbehalten wurde, kommt einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB gleich. Die Maklercourtage durfte dementsprechend erst dann gefordert werden, wenn feststeht, daß dieses Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden konnte. Da der Bekl. bereits vor Bescheidung des Antrags auf Erteilung der Baugenehmigung die Kl. zur Überweisung der Maklerprovision aufforderte, letztendlich die Baugenehmigung jedoch versagt wurde, leisteten die Kl. die Courtage ohne rechtlichen Grund, so daß der Bekl. zur Rückzahlung verpflichtet ist.

Aus dem vorliegenden Vertragsverhältnis ergibt sich auch nicht, daß die Courtage unabhängig von der Ausübung des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts fällig würde. Anders als in dem vom Hanseatischen Oberlandesgericht entschiedenen Fall (Urteil vom 28. Mai 1999 - 11 U 10/99 -, MDR 1999, 1498) vereinbarten die Parteien vorliegend gerade die Fälligkeit der Provision mit "Wirksamkeit" dieses Vertrages, § 21 Satz 3 des Grundstückskaufvertrages. Damit ist aber klargestellt, daß die Maklercourtage nicht bereits bei Abschluß des Vertrages, sondern erst dann fällig werden sollte, wenn der Vertrag als solcher wirksam wird. Unabhängig von notwendigen Genehmigungen bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages bei einer, einer aufschiebenden Bedingung gleichzusetzenden, Vereinbarung eines Rücktrittsrechts des Umstandes, daß das Rücktrittsrecht als solches nicht mehr ausgeübt werden kann.

Vorliegend durfte auch das vertraglich vorbehaltene Rücktrittsrecht ausgeübt werden. Die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen dafür, nämlich die Versagung der Baugenehmigung, lagen unstreitig vor. Entgegen der Auffassung des Bekl. haben die Kl. auch den Eintritt der Bedingung nicht wider Treu und Glauben verhindert, § 162 Abs. 1 BGB. Denn in dem Kaufvertrag war nicht vereinbart, daß den Kl. vertraglich auferlegt wurde, weitere Aktivitäten zu entfalten als einen schlichten Bauantrag für das begehrte Bauvorhaben zu stellen. Wird dieser abschlägig beschieden, so eröffnete sich ohne weiteres für die Kl. das vertraglich vorbehaltene Rücktrittsrecht. Sie waren aufgrund von Treu und Glauben nicht gehalten, ihr Baubegehren weiterzuverfolgen, um damit zu bewirken, daß die Behörde auf eigene Kosten ein Baubauungsplanverfahren einleitet, welches zu unbekannter Zeit mit unbekanntem Ergebnis enden würde. Eine dahingehende Treuepflicht läßt sich aus dem Vertrag nicht entnehmen und ist so von den Vertragspartnern auch nicht gesehen worden, die den Rücktritt der Kl. schlichtweg akzeptierten. Es hieße die Pflichten des zum Rücktritt Berechtigten zu überspannen, wenn entgegen dahingehender vertraglicher Vereinbarung ihm im Rahmen der Treuepflicht auferlegt würde, auf behördliches Verhalten mit unbekanntem Ausgang hinzuwirken.

(...)

Die Maklerprovision ist grundsätzlich bei Abschluß des vermittelten Vertrages verdient. Wenn der Käufer später, etwa infolge eines Sachmangels, zurücktritt, berührt das den Anspruch des Maklers nicht. Anders ist es, wenn das vertragliche Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleichsteht.

Im Grundstückskaufvertrag war ein Rücktrittsrecht für den Käufer für den Fall vereinbart, daß die Baugenehmigung nicht erteilt werden sollte. Die Baugenehmigung wurde nach mehr als einem Jahr versagt; zwischenzeitlich hatte der vermittelnde Makler seine Provision gefordert, und der Käufer hatte sie schon gezahlt. Nach Versagung der Baugenehmigung trat der Käufer vom Kaufvertrag zurück und verlangte Erstattung der Maklerprovision. Der Makler meinte, der Käufer hätte eine Bauvoranfrage stellen und alsdann die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens anregen müssen.

Mit Urteil vom 27. September 2007 gab das LG Berlin der Zahlungsklage statt und verwies darauf, daß hier das vertragliche Rücktrittsrecht einer aufschiebenden Bedingung gleichstehe. Das folge schon daraus, daß die Fälligkeit des Maklerlohns mit "Wirksamkeit" des Vertrages ausdrücklich vereinbart worden sei. Den Eintritt der aufschiebenden Bedingung habe der Käufer auch nicht treuwidrig vereitelt, denn er sei nicht verpflichtet gewesen, über den Bauantrag hinaus weiter tätig zu werden und auf ein behördliches Verhalten (Aufstellung eines Bebauungsplans) mit unbekanntem Ausgang hinzuwirken.