Keine Leistungspflichten außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Wohnungseigentum

Keine Leistungspflichten außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Wohnungseigentum; Gebrauch; Verwaltung; Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; Garagen-Rückbau

Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.

1 Der Bekl. ist als Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümer zweier Wohnungen, zu der die in einer Garage befindlichen Kraftfahrzeugstellplätze Nr. 80 und 81 gehören. Diese Stellplätze trennte der Bekl. im Jahr 2006 von der übrigen Garage durch Anbringung von Gitterelementen und eines Rolltors ab, nachdem eines seiner Fahrzeuge entwendet und zumindest ein weiteres beschädigt worden war. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 beantragte er die Genehmigung der von ihm ergriffenen Sicherungsmaßnahmen. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt.

Darüber hinaus beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Bekl. „gemeinschaftlicherseits zum Rückbau der Garagenbox aufzufordern und zu verpflichten. Kommt er einer befristeten Rückbauanforderung der Verwaltung nicht fristgerecht nach, so soll ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des gemeinschaftlichen Rückbauanspruches beauftragt werden, der diesen gegebenenfalls auch vor Gericht verfolgen und durchsetzen soll".

2 Beide Beschlüsse wurden bestandskräftig. Der Aufforderung des Verwalters, die sogenannte Gitterbox zu beseitigen, kam der Bekl. nicht nach.

3 Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Beseitigung der Gitterbox und zum Verschließen nach der Demontage verbleibender Löcher verurteilt. Die auf Verurteilung der Kl. zur Genehmigung der Gitterbox gerichtete Widerklage hat es abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung, mit der der Bekl. unter anderem erneut dem Vorbringen der Kl. entgegengetreten ist, bei der Gitterbox handle es sich um eine bauliche Veränderung, die Nutzungsmöglichkeiten der übrigen Garagennutzer würden beeinträchtigt, davon abgesehen liege eine erhebliche optische Beeinträchtigung vor, ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seine Anträge weiter.

I. 4 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dem auf der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 gefassten Beschluss komme anspruchsbegründende Wirkung zu. Da die Beschlüsse nur anfechtbar seien und der Bekl. von der Möglichkeit der Anfechtung keinen Gebrauch gemacht habe, seien Feststellungen dazu, ob durch die Gitterboxelemente und das Rolltor die übrigen Eigentümer in einem nach § 14 Nr. 1 WEG unzulässigen Maß beeinträchtigt würden, entbehrlich.

II. 5 Die Revision ist nur teilweise begründet.

6 1. Die Zulässigkeit der Klage und der Widerklage hat das Berufungsgericht der Sache nach zutreffend bejaht.

7 a) Soweit die Klage auf Ansprüche gestützt wird, die den Wohnungseigentümern als Individualansprüche zustehen, ist die Prozessführungsbefugnis der Kl. gegeben. Durch den Beschluss vom 19. Juni 2007 sind solche Ansprüche jedenfalls auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen worden (sog. Ansichziehen). Die Kl. ist damit kraft Gesetzes prozessführungsbefugt (vgl. Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 80/09, GE 2010, 489 = NJW 2010, 933, 934 m.w.N.). Das gilt nach § 140 BGB selbst dann, wenn man den genannten Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig erachtet (zur Anwendbarkeit der Norm auf Beschlüsse der Wohnungseigentümer vgl. nur Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 23 Rdn. 30 m.w.N.).

8 b) Die Widerklage scheitert nicht schon am fehlenden Rechtsschutzbedürfnis. Denn der Bekl. hat die Wohnungseigentümerversammlung erfolglos mit seinem Anliegen befasst (zu dieser Voraussetzung, Senat, Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 114/09, GE 2010, 534, 552 = NZM 2010, 205, 206).

9 2. In der Sache halten die Erwägungen des Berufungsgerichts einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand, soweit es die Klage für begründet erachtet hat. Dabei kann offen bleiben, ob der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 19. Juni 2007 bei der gebotenen objektiven Deutung nächstliegend im Sinne der eigenständigen Begründung einer Rückbauverpflichtung auszulegen ist. Verneint man die Frage, kommt es, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, darauf an, ob die Anspruchsvoraussetzungen der §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB gegeben sind. Bejaht man sie, ergibt sich nichts anderes, weil der genannte Beschluss dann - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - mangels Beschlusskompetenz nichtig wäre.

10 a) Dass eine Leistungspflicht gegen den Willen des Schuldners durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht konstitutiv begründet werden kann, hat der Senat bereits entschieden (vgl. Urt. v. 15. Januar 2010, V ZR 72/09, GE 2010, 345 = NZM 2010, 285 ff. Rdn. 10 f.; ebenso etwa auch Bärmann/Merle, WEG, aaO, § 22 Rdn. 308; Wenzel, NZM 2004, 542 ff.; jeweils m.w.N. auch zum Streitstand). Ist eine Angelegenheit weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, fehlt den Wohnungseigentümern von vornherein die Beschlusskompetenz; ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist nichtig. Die gesetzlichen Vorgaben können nach § 10 Abs. 2 WEG nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, nicht aber im Beschlusswege abbedungen werden. Was danach zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass auch dies beschlossen werden darf (vgl. zum Ganzen Senat, BGHZ 145, 158, 163 ff. = GE 2000, 1478).

11 Für Beseitigungsansprüche, mit denen die Beseitigung einer baulichen Veränderung gefordert wird, gilt nichts anderes. Zwar ist dem Berufungsgericht im Ausgangspunkt zuzustimmen, dass Angelegenheiten, die die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen, der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich sind (vgl. auch Senat, BGHZ 145, 158, 168 f.). Die genannten Kompetenzen begründen jedoch nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten (vgl. auch § 21 Abs. 7 WEG) Leistungspflichten - man denke etwa an die Verpflichtung zur tätigen Mithilfe bei der Reparatur eines beschädigten Gebäudes - aufzuerlegen (zutreffend Wenzel, NZM 2004, 542 ff.). Beschließen die Wohnungseigentümer in den genannten Bereichen Maßnahmen, können die damit verbundenen Kosten zwar notfalls auch unter Abänderung des laufenden Wirtschaftsplanes durch Mehrheitsbeschluss auf die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt werden (vgl. nur Senat, BGHZ 108, 44, 47; Bärmann/Merle, aaO, § 28 Rdn. 37 ff.). Eine Kompetenz zur Begründung darüber hinausgehender - von gesetzlichen Schuldgründen losgelöster - Leistungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss geht damit jedoch nicht einher. Insoweit können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss lediglich festlegen, ob und in welchem Umfang ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (Wenzel, aaO, 543 f.).

12 b) Nach dem derzeitigen Verfahrensstand ist das Berufungsurteil über den Klageanspruch auch nicht aus anderen Gründen richtig. Feststellungen zu den Voraussetzungen der §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB hat das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig - nicht getroffen. Da der Beschluss vom 19. Juni 2007 nach seinem klaren Wortlaut und bei nächstliegender Deutung auch keine Gebrauchsregelung und damit keine verbindliche Vorgabe dazu enthält, was als nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG anzusehen ist (zu einem solchen Fall vgl. OLG Düsseldorf ZWE 2005, 236, 239 f.), ist der Rechtsstreit mit Blick auf den Klageanspruch nicht zur Endentscheidung reif. Die Sache ist daher insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.

13 3. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht dagegen die Abweisung der Widerklage bestätigt. Diese ist unbegründet, weil die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft nicht passivlegitimiert ist. Klagen nach den §§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG sind gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten (vgl. nur Bärmann/Merle, aaO, § 21 Rdn. 53 und 55). Über die Frage, ob und welche Sicherungsmaßnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen sind, haben zuvörderst die Wohnungseigentümer zu befinden. Da deren verweigerte Genehmigung ersetzt werden soll, ist die Klage gegen diese zu richten.

Aus der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer folgt nicht deren Befugnis, den Mitgliedern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.

Dem beklagten Wohnungseigentümer gehören zwei in einer Garage befindliche Kfz-Stellplätze Nr. 80 und 81. Diese trennte der Beklagte 2006 von der übrigen Garage durch Anbringung von Gitterelementen und einem Rolltor ab, nachdem eines seiner Fahrzeuge entwendet und zumindest ein weiteres beschädigt worden war. Sein Antrag, seine Sicherungsmaßnahmen zu genehmigen, wurde am 19. Juni 2007 abgelehnt. Im Gegenteil wurde beschlossen, den Beklagten „gemeinschaftlicherseits zum Rückbau der Garagenboxen aufzufordern und zu verpflichten. Kommt er einer befristeten Rückbauanforderung der Verwaltung nicht fristgerecht nach, so soll ein Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des gemeinschaftlichen Rückbauanspruches beauftragt werden, der diesen gegebenenfalls auch vor Gericht verfolgen und durchsetzen soll." Beide Beschlüsse wurden bestandskräftig. Das AG hat den Beklagten zum Rückbau verpflichtet und die Widerklage auf Genehmigung abgewiesen. Das LG hat die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision an den BGH zugelassen.

Durch den Beschluss über das Ansichziehen des Rückbauanspruchs ist die Gemeinschaft (als rechtsfähiger Verband) prozessführungsbefugt, selbst wenn ein Beschluss teilnichtig sein sollte. Jedoch erfolgt aus dem unangefochten gebliebenen Rückbauverlangen selbst noch keine Leistungspflicht, weil die Wohnungseigentümer eine solche nur im Rahmen des § 28 WEG konstitutiv (als selbständige Rechtsgrundlage) begründen können. In dem Prozess muss vor Gericht eigenständig geprüft werden, ob der Rückbauanspruch materiell-rechtlich begründet ist. Das muss jetzt nach Zurückverweisung an das LG noch geprüft werden. Die Widerklage auf Genehmigung ist jedoch bereits deshalb als unbegründet abzuweisen, weil die Klage auf Genehmigung nicht gegen die Gemeinschaft gerichtet werden kann, sondern nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer, was hier nicht geschehen ist.

1. Die konstitutive Begründung von Leistungspflichten durch Mehrheitsbeschluss – außerhalb der Mehrheitsbeschlüsse über die Kostenverteilung im Rahmen von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen (sowie Sonderumlagen) – war trotz des Widerstands einiger OLGs bereits von BGHZ 145, 158 = GE 2000, 1478 grundsätzlich abgelehnt worden.

2. Sehr wichtig, wenn auch noch nicht umfassend geklärt sind die Ausführungen des BGH am Ende, dass sich nämlich Individualansprüche auf Gebrauchsregelungen bzw. allgemein auf Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht gegen die Gemeinschaft als rechtsfähigen Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten. Das ist unter dem Gesichtspunkt der internen Willensbildung der Wohnungseigentümer nachvollziehbar, lässt aber prozessuale Fragen off en. Wenn ein Wohnungseigentümer von den übrigen Gebrauchsregelungen oder Verwaltungsmaßnahmen verlangt, müsste sich der Klageantrag auf die zuvor verweigerte Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer richten. Mit einer Klage auf Abgabe einer Willenserklärung der übrigen Wohnungseigentümer ist das Problem aber noch nicht gelöst. Zwar gilt deren Erklärung mit Rechtskraft des Urteils als abgegeben, damit ist aber noch kein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen, weil dieser regelmäßig die Verkündung in einer Eigentümerversammlung voraussetzt. Man könnte allenfalls rechtlich konstruieren, dass unter Zuhilfenahme der Kläger ein Universalbeschluss zu unterstellen ist, der durch die Rechtskraft des Urteils als verkündet gilt.

Nach der hier vom BGH auch angesprochenen Systematik kann aber das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer durch Urteil den verweigerten Mehrheitsbeschluss vollständig ersetzen. Der Klageantrag müsste dann jedoch nicht auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, sondern sogleich auf Ersetzung des Mehrheitsbeschlusses durch gerichtliche Entscheidung gehen, was dann mehr einer Gestaltungsklage gleichkommt.

3. Das rechtskräftige Urteil wird, auch wenn es die übrigen Wohnungseigentümer verurteilt, darauf hinauslaufen, dass die Gemeinschaft, also der rechtsfähige Verband, diese gerichtlich ersetzte Mehrheitsentscheidung auch ausführt, und dass dies auf Kosten der Gemeinschaftskasse geschieht, so dass also die Kosten anteilig auch auf die Kläger umzulegen sind. Würde man nur die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte ansehen, müssten diese bei einer Verurteilung persönlich (und vielleicht sogar als Gesamtschuldner) die Kosten der Verwaltungsmaßnahme tragen. Das wäre ein kaum hinzunehmendes Ergebnis, weil die übrigen Wohnungseigentümer dann für ihr Abstimmungsverhalten nachträglich bestraft würden und die Gemeinschaft durch die Sonderverurteilung der übrigen Wohnungseigentümer ungerechtfertigt entlastet würde. Hier wird wohl der BGH künftig noch einiges klarzustellen haben.

Immerhin wissen die Rechtsanwälte, dass sie auf dem richtigen Weg sind, wenn sie wegen verweigerter Verwaltungsmaßnahmen die übrigen Wohnungseigentümer verklagen. Bei einer fehlgerichteten Klage unmittelbar gegen den rechtsfähigen Verband (der aber die geschuldeten Verwaltungsmaßnahmen später auszuführen hat) muss mit einer Abweisung ohne Sachprüfung gerechnet werden, weil der falsche Beklagte in Anspruch genommen worden ist. Selbst wenn in einer Übergangszeit noch großzügig ein Parteiwechsel vom Verband auf die übrigen Wohnungseigentümer zugelassen werden sollte, hätte der ausgeschiedene Verband dennoch unabweisbar einen Anspruch auf Erstattung seiner außergerichtlichen Kosten allein durch sein Ausscheiden aus dem Prozess wegen des Parteiwechsels.