Keine Kürzung des Modernisierungszuschlags nach Einbau einer Zentralheizung und späterem Wärmecontracting

Die Vereinbarung einer Mieterhöhung nach Einbau einer Zentralheizung bleibt auch dann in voller Höhe wirksam, wenn der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters die Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt. Die Kosten der Wärmelieferung darf der Vermieter jedoch nicht mit der Heizkostenabrechnung geltend machen. (Bestätigung von Senat GE 2005, 664).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von den Bekl. restliche Miete für die Monate April 2002 bis Februar 2003 in Höhe von 271,93 € sowie Heizkostennachforderungen für die Jahre 1999, 2000 und 2001 in Höhe von insgesamt 2.026,91 €. Die Bekl. sind seit dem 1. Februar 1990 Mieter einer Wohnung in der L.straße in D., deren Vermieterin seit dem 20. Januar 1999 die Kl. ist. Bei Mietvertragsabschluß war mit den Bekl. eine monatliche Kaltmiete von 53,80 DM vereinbart worden. Nach Durchführung von Modernisierungsarbeiten im Jahre 1998, die unter anderem den Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage statt einer Ofenheizung zum Gegenstand hatten, vereinbarten die Parteien am 21. Januar/20. Februar 1999 eine von den Bekl. zu zahlende Gesamtmiete von 550,13 DM (281,28 €), die sich aus 225,25 DM Kaltmiete, 149,88 DM Modernisierungsumlage, 75 DM Betriebskostenvorschuß und 100 DM Vorschuß für Heiz- und Warmwasserkosten zusammensetzte. Seit April 2002 zahlen die Bekl. monatlich einen um 24,63 € verminderten Betrag, der sich bis Februar 2003 auf insgesamt 271,93 € summierte. Bis April 1999 erfolgte die Beheizung der Wohnung der Bekl. durch die Kl. Am 1. April 1999 beauftragte die Kl. eine Drittfirma mit der Wärmeversorgung und verpachtete die Heizungsanlage an diese. Gegenüber den Nebenkostenabrechnungen der Kl. haben die Bekl. geltend gemacht, ihnen sei erst im nachhinein die Verpachtung der Heizanlage bekannt geworden. Die Beauftragung eines Wärmelieferanten durch die Kl. habe zu einer erheblichen Verteuerung der Heizkosten geführt. Die Kl. habe dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot mißachtet. Das Amtsgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und die Bekl. zur Zahlung von 2.286,31 € verurteilt. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und die Bekl. zur Zahlung von 674,22 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

I: Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Kl. stehe gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB kein restlicher Mietzins für die Monate April 2002 bis Februar 2003 in Höhe von 271,93 € zu. Die vereinbarte Modernisierungsumlage von 149,88 DM = 76,63 € sei von den Bekl. zu Recht um 24,63 €, d.h. ca. ein Drittel, gekürzt worden. Die Vereinbarung vom 20. Februar 1999 sei eine einvernehmliche Regelung, um die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umzulegen. Die Modernisierung habe im wesentlichen den Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage betroffen, die die Kl. durch einen Wärmelieferungsvertrag vom 1. April 1999 verpachtet habe. Mit den Modernisierungskosten für die Heizung seien die Bekl. doppelt belastet worden. Sie müßten deswegen einerseits eine erhöhte Grundmiete zahlen, andererseits flössen diese Kosten, die der Vermieter über den Pachtzins an den Wärmelieferer weitergebe, in dessen Grundpreis ein, der im Rahmen der Heizungskosten auf die Mieter umgelegt werde. Aufgrund der Heizkostenabrechnungen könne die Kl. von den Bekl. für die Jahre 1999 bis 2001 noch eine Nachforderung von 674,72 € verlangen. Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche der Bekl. wegen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes seien die Heizkostenabrechnungen um die unwirtschaftlichen Kosten zu bereinigen und entsprechend herabzusetzen. Von den Bekl. sei hinreichend dargelegt worden, daß der Wärmepreis erheblich überhöht sei; dies habe die Kl. nicht konkret angegriffen. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kl. hat Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses von insgesamt 271,93 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB, nicht aber auf Erstattung der geltend gemachten Heizkosten. Die Kl. ist nicht berechtigt, von den Bekl. Bezahlung der gesamten Wärmelieferungskosten zu verlangen, die ihr der Wärmelieferant in Rechnung gestellt hat. 1. Zu Recht hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. auf rückständigen Mietzins bejaht. Die Bekl. haben durch Unterzeichnung der Vereinbarung vom 21. Januar/20. Februar 1999 ihr Einverständnis mit der Zahlung eines höheren Mietzinses aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen erteilt. Eine derartige Vereinbarung einer Erhöhung der Miete während des Mietverhältnisses war gemäß § 10 MHG (jetzt § 557 Abs. 1 BGB) zulässig. Die Bekl. sind nicht berechtigt, eine geringere als die vereinbarte Miete zu zahlen. Insbesondere hat, worauf schon das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, die nachfolgende Verpachtung der Heizungsanlage an ein Drittunternehmen keine Auswirkungen auf die Mietvereinbarung der Parteien. 2. Die Revision ist jedoch unbegründet, soweit die Kl. die Erstattung der Heizkosten begehrt, die den ihr vom Berufungsgericht unangefochten zugesprochenen Betrag von 674,22 € übersteigen. In der Bestätigung vom 20. Februar 1999 auf das Schreiben der Kl. vom 21. Januar 1999 ist zwar die Zustimmung der Bekl. zur Umstellung der bisherigen Ofenheizung auf die von der Kl. betriebene zentrale Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage zu sehen und damit auch zu der ab Ende 1998 durch diese erfolgte Lieferung von Wärme und Warmwasser; ein Fremdbezug der Energieerzeugung wird davon aber nicht erfaßt. Eine Abweichung von der mit den Mietern hierdurch vereinbarten Vertragsgestaltung durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, unter II 2, GE 2005, 664). Der der Kl. von der Drittfirma - die sie ab

mwasser; ein Fremdbezug der Energieerzeugung wird davon aber nicht erfaßt. Eine Abweichung von der mit den Mietern hierdurch vereinbarten Vertragsgestaltung durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt (vgl. Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, unter II 2, GE 2005, 664). Der der Kl. von der Drittfirma - die sie ab April 1999 eingeschaltet hat - in Rechnung gestellte Wärmepreis kann deshalb mangels einer vertraglichen Grundlage nicht von den Bekl. gefordert werden. Ohne Zustimmung der Bekl. darf die Kl. nur Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKostV umlegen. Auf die Frage, ob der von der Kl. mit der Drittfirma abgeschlossene Wärmelieferungsvertrag unwirtschaftlich ist und welche Folgerungen sich hieraus für den Fall einer Erstattungspflicht der Bekl. ergäben, kommt es daher nicht an.

Der Vermieter ist nicht ohne Zustimmung des Mieters berechtigt, die Wärmelieferung einem Dritten zu übertragen (Wärmecontracting). Dies hat der BGH erst kürzlich (GE 2005, 664) in einem Grundsatzurteil klargestellt. Die vereinbarte Modernisierungsumlage für den Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Ofenheizung muß der Mieter aber auch dann in voller Höhe weiterbezahlen, wenn der Vermieter die eingebaute Zentralheizung später von einem Dritten über einen Wärmecontracting-Vertrag betreiben läßt. So der BGH jetzt. Allerdings darf der Vermieter nicht die vollen Kosten der Wärmelieferung umlegen.

Die Beklagten (Mieter) hatten eine Ofenheizungswohnung in Dresden gemietet. Nach Einbau einer Zentralheizung vereinbarten sie Anfang 1999 mit der Vermieterin eine Mieterhöhung; dazu kam ein Heizkostenvorschuß. Bis April 1999 wurde die Zentralheizungsanlage von der Vermieterin betrieben; danach beauftragte die Vermieterin eine Drittfirma mit der Wärmeversorgung und verpachtete die Heizungsanlage an diese. Die Mieter kürzten die vereinbarte Modernisierungsumlage um ca. ein Drittel und wandten sich gegen die Heizkostenabrechnungen, da die Vermieterin das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt habe. Das Landgericht folgte dem im wesentlichen und ließ die Revision zu.

Mit Urteil vom 1. Juni 2005 stellte der Bundesgerichtshof fest, daß die nachfolgende Verpachtung der Heizungsanlage an ein Drittunternehmen keine Auswirkung auf die Mieterhöhungsvereinbarung gehabt habe. Die Mieter seien deshalb verpflichtet, die volle Modernisierungsumlage zu zahlen. Die Vermieterin sei jedoch nicht berechtigt, die vollen Kosten der Wärmelieferung geltend zu machen, da zur Änderung der Vertragsgestaltung eine Zustimmung der Mieter erforderlich sei, die hier nicht vorliege. Auf die Frage, ob der Wärmelieferungsvertrag unwirtschaftlich sei, komme es daher nicht an.

Das Landgericht hatte die Heizkostenabrechnungen um die unwirtschaftlichen Kosten bereinigt und hat statt ca. 2.000 Euro eine Nachforderung von ca. 675 Euro errechnet. Die Verurteilung zur Zahlung dieses Betrages wurde von den Beklagten nicht angefochten, so daß der BGH darüber in der Revision nicht zu entscheiden hatte. Ob die Instanzgerichte berechtigt oder gar verpflichtet sind, solche Kosten herauszurechnen oder eine Nachzahlungsklage voll abzuweisen (wie im Falle des BGH GE 2005, 664), bleibt daher offen. Die Vermieter tun gut daran, wenigstens hilfsweise in derartigen Fällen eine Berechnung der Heizkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkV ("normale Heizkostenabrechnung" ohne die im Wärmepreis enthaltenen Anteile für Abschreibung, Kapitalverzinsung, Unternehmergewinn etc.) vorzunehmen (sofern dies nach der Rechnung des Wärmelieferanten möglich ist), um wenigstens einen Teil der ihnen in Rechnung gestellten Kosten weiterzugeben.