Keine Kündigungsverpflichtung wg. drohender Zahlungsunfähigkeit

Keine Verpflichtung des Vermieters zur Kündigung eines Mietverhältnisses bei Auszug eines Mitmieters und fehlender Zahlungsfähigkeit des verbleibenden Mitmieters.

Die Bekl. zu 2) stellt Antrag auf die Prozeßkostenhilfe für ein Berufungsverfahren. Im erstinstanzlichen Verfahren wurde sie zur Zahlung rückständigen Mietzinses verurteilt. Die beabsichtigte Berufung will die Bekl. zum einen mit der Behauptung begründen, sie sei einverständlich aus dem Mietverhältnis entlassen worden, zum anderen bringt sie rechtliche Erwägungen vor und meint unter Berufung auf eine Entscheidung des Landgerichts Duisburg, bei der Wohnraummiete führe auch das Unterlassen einer bei wirtschaftlicher Betrachtung gebotenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu einer vorzeitigen Enthaftung dessen, der ausgezogen sei. Das Landgericht hat den Antrag auf Gewährung von Prozeßkostenhilfe zurückgewiesen und zu den rechtlichen Erwägungen folgendes ausgeführt:

Der Rechtsansicht der Bekl. zu 2), wonach sie nach ihrem Auszug aus der Wohnung keine Mietzinsen mehr schulde, ist nicht zu folgen. Soweit sich die Bekl. zu 2) auf die Entscheidung des LG Duisburg vom 7. Oktober 1997 (NJW 1998, 1499, 1500) beruft, greift diese Argumentation nicht durch. Die vom LG Duisburg zur Begründung seiner Ansicht herangezogenen Entscheidungen des BGH sind auf Fälle der vorliegenden Art, in denen der Vermieter Mietzinsen gegen mehrere Mieter geltend macht, die zunächst zusammen einen Mietvertrag geschlossen haben und von denen ein Mieter zu einem späteren Zeitpunkt aus der Wohnung ausgezogen ist, nicht übertragbar. Zwar ist der Ansicht zuzustimmen, daß mehrere Personen auf Mieterseite eine BGB-Gesellschaft im Sinne der §§ 705 ff. BGB bilden können. Auf diese Personenmehrheit ist jedoch die Rechtsprechung des BGH zur Haftung eines aus einer Personengesellschaft ausgeschiedenen Gesellschafters für Verbindlichkeiten der Gesellschaft nicht übertragbar. In den zur Begründung herangezogenen Entscheidungen des BGH (BGHZ 70, 132 ff.; Z 87, 2 86 ff. NJW 1985, 1899 f.) war Gegenstand stets die Haftung eines aus einer Personenhandelsgesellschaft ausgeschiedenen persönlich haftenden Gesellschafters für Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Insofern liegt der Fall bereits anders, da eine Personenhandelsgesellschaft stets unter ihrer Firma Verbindlichkeiten eingehen kann (§§ 124 Abs. 1, 161 Abs. 2 HGB für die OHG und KG). Eine BGB Gesellschaft hat jedoch keine eigene Rechtspersönlichkeit; bei ihr haften stets die Gesellschafter direkt mit dem Gesellschaftsvermögen und subsidiär mit ihrem sonstigen Vermögen.

Daran ändert auch die Verweisung in § 736 Abs. 2 BGB nichts. Denn diese Vorschrift setzt das Fortbestehen der BGB-Gesellschaft voraus, was hier bereits deshalb nicht der Fall ist, weil der Bekl. zu 1) nach einem Ausscheiden der Bekl. zu 2) die Gesellschaft nicht allein fortsetzen konnte. Selbst wenn die Bekl. die BGB-Gesellschaft beendet haben, sind sie dadurch nicht von der mietvertraglichen Haftung für Mietzinsen frei geworden. Denn der Mietvertrag bestand ungekündigt fort.

Die Kl. war bereits mangels Übertragbarkeit der o. g. Rechtsprechung nicht zur Kündigung verpflichtet. Im übrigen verstößt die unterlassene Kündigung auch nicht gegen Treu und Glauben. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit hätte es vielmehr den Bekl. oblegen, den Mietvertrag zu kündigen. Dieses Unterlassen der Kündigung durch die Bekl. kann gegenüber der Kl. nicht den Vorwurf begründen, ihre unterlassene Kündigung sei treuwidrig, zumal die Kl. von den Vermögensverhältnissen der Bekl. keine Kenntnis hatte.

Es kommt häufig genug vor, daß Wohnungen an mehrere Mieter vermietet werden, von denen im Laufe der Zeit der eine oder andere auszieht und der zurückbleibende ausgerechnet der finanziell Schwächere ist. Ist der ausgezogene Mieter nicht aus dem Mietvertrag entlassen worden, haftet er weiterhin für Mietzinsansprüche - sollte man jedenfalls meinen.

Das Landgericht Duisburg hatte allerdings in einer Entscheidung vom 7. Oktober 1997 (NJW 1998, 1499) eine andere Auffassung vertreten. Ziehe einer von mehreren Mitmietern aus und werde dieser Auszug dem Vermieter bekannt, so hafte der ausgezogene Mieter nicht mehr für spätere Mietzinsansprüche, wenn der Vermieter von einer ihm möglichen Kündigung des Mietverhältnisses absehe.

Bei der Wohnraummiete führe auch das Unterlassen einer bei wirtschaftlicher Betrachtung gebotenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu einer vorzeitigen Enthaftung dessen, der ausgezogen ist.

Im Klartext: Verbleibt der zahlungsunfähige Teil der Mieter in der Wohnung und kündigt der Vermieter nicht zum frühestmöglichen Zeitpunkt wegen Zahlungsverzuges, ist die Konsequenz, daß jedenfalls gegen den ausgezogenen Mieter die Mietzinsansprüche nicht mehr realisiert werden können, die bei rechtzeitiger Kündigung nicht ausgefallen wären.

Die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin allerdings ist dieser Argumentation des Landgerichts Duisburg nicht gefolgt und hat gemeint, eine in einem solchen Fall vom Vermieter unterlassene Kündigung verstoße nicht gegen Treu und Glauben. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit nämlich obliege es dem Mieter, den Mietvertrag zu kündigen. Daß ein zahlungsunfähiger Mieter dies von sich aus tut, ist sicherlich weltfremd; um so wichtiger ist es, daß das Landgericht Berlin ihn dazu für verpflichtet hält.