Keine Kündigung wegen Verletzung von Nebenpflichten bei eigener Vertragsuntreue

Keine Kündigung wegen Verletzung von Nebenpflichten bei eigener Vertragsuntreue; Beendigung des Mietverhältnisses; Fristlose Kündigung; Schuldhafte Vertragsverletzung; Bauliche Veränderungen; Unberechtigte Kündigung; Verleitung zur Falschaussage; Betriebsart "Kiosk"; Änderung der Betriebsart

1. Es ist einem Pächter überlassen, die Pachtsache für seinen Gebrauch optimal herzurichten.

2. Zur Frage, was unter dem Betrieb eines "Kiosks" zu verstehen ist.

3. Zur Frage, wann eine kündigungserhebliche Vertragspflichtverletzung vorliegen kann, wenn ein Vertragspartner Dritte zu beeinflussen versucht, die Unwahrheit zu sagen.

Nach § 554 a BGB kann ein Mietverhältnis über Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, daß dem anderen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Soweit der Kl. die fristlose Kündigung damit begründet hat, daß der Bekl. in den gepachteten Räumen bauliche Veränderungen vorgenommen hat, stand ihm ein Kündigungsgrund nicht zur Seite. Zutreffend hat das Landgericht die Auffassung vertreten, daß es dem Pächter überlassen ist, die Pachtsache für seinen Gebrauch optimal herzurichten. Erhebliche bauliche Veränderungen seitens des Bekl. bzw. seiner Unterpächter, die der Genehmigung des Kl. bedurft hätten, sind nicht vorgenommen worden.

Bezüglich der vom Kl. behaupteten Änderung der Betriebsart hat das Landgericht in seinem Urteil zutreffend ausgeführt, daß sie durch den Bekl. bzw. dessen Unterpächter nicht erfolgt ist. Nach Nr. I Abs. 1 des Pachtvertrages ist die Verpachtung der Räume "zum Betrieb eines Kiosks" erfolgt. Unter Kiosk versteht man im allgemeinen ein freistehendes Verkaufshäuschen, in dem oder aus dem heraus Waren verkauft werden. Die Betriebsart - die nach Nr. I Abs. 2 des Pachtvertrages nicht verändert werden darf - ist im Vertrage nicht näher beschrieben, jedoch wird vom Kl. in der Klageschrift auf einen "Imbiß-Laden" mit direktem Straßenverkauf abgestellt, so daß dies offenbar die vom Kl. gemeinte Betriebsart ist. Für einen derartigen Imbiß-Laden ist aber nicht entscheidend, ob der Verkauf nur zur Straße hin durch ein Fenster erfolgt oder innerhalb eines Raumes, in den man durch eine Tür von der Straße hineingelangt. Dies ist nur eine unerhebliche Variante der Betriebsart eines Imbiß-Ladens. Es handelt sich nicht um eine Änderung der Betriebsart. Es mag sein, daß einige Leute eher geneigt sind, schnell einen Imbiß auf der Straße einzunehmen, als in einen Laden hineinzugehen. Umgekehrt wird es viele Kunden geben, die den Verzehr lieber in einem überdachten, geschlossenen Raum als im Freien vornehmen. Der Bekl. hat den Kunden mit der jetzigen Gestaltung des Straßenverkaufs die Wahl gelassen.

Waren somit der Umbau und der damit etwas veränderte Verkauf in dem Imbiß-Laden nicht genehmigungsbedürftig durch den Kl. und daher die seitens des Kl. auf den Ladenumbau und die vermeintliche Änderung der Betriebsart gestützte fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses unwirksam, dann ergibt sich im Hinblick auf die seitens des Bekl. versuchte Zeugenbeeinflussung folgendes:

Der Kl. hat bereits durch seine unberechtigte Kündigung das Vertrauensverhältnis zwischen ihm als Verpächter und dem Bekl. als Pächter zerstört. Seine eigene positive Vertragsverletzung ist als besonders schwerwiegend anzusehen, weil er, obwohl er während des im November 1982 durchgeführten Umbaus des Ladens in diesem gewesen ist und mithin von diesem Zeitpunkt an Kenntnis von dem Umbau hatte, erst im März 1983, also 4 Monate danach, die fristlose Kündigung wegen des Umbaus angedroht und später - im Mai 1983 - ausgesprochen hat. Er hatte bereits im März 1983 ein etwaiges Recht zur fristlosen Kündigung infolge Zeitablaufs verwirkt (vgl. auch BGH WPM 1967, 515, 517). Hat der Kl. sich somit in erheblichem Maße seinerseits vertragswidrig verhalten, so kann er dem Bekl. nicht mit Erfolg vorwerfen, seinerseits Nebenpflichten des Pachtvertrages verletzt zu haben. Für die Frage der Zumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses ist ferner zu berücksichtigen, daß der Kl. mit seiner unberechtigten Kündigung den Bekl. provoziert hat und daß die Falschaussage der Unterpächter, zu der der Bekl. diese bewegen wollte, was die Fortdauer des zwischen den Parteien bestehenden Pachtverhältnisses anbelangt, materiell-rechtlich nicht zu einem unrichtigen Ergebnis hätte führen können. Die zutreffende materielle Rechtslage und damit die Rechte des Kl. wären durch eine Aussage der Unterpächter über eine angebliche Genehmigung nicht berührt worden.