Keine Kündigung bei Mangelkenntnis und vorbehaltloser Verlängerung eines Zeitmietvertrages mit Verlängerungsklausel

1. Die Vorschrift des § 536 b BGB, wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kennt, ist auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden, wenn der Mieter trotz Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos die Vertragszeit verlängert.

2. Ein Kündigungsrecht wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist erst eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass durch die Benutzung der Räume eine nachhaltige oder gar dauernde Schädigung droht und Gesundheitsstörungen mit Krankheitscharakter konkret zu befürchten sind; Beeinträchtigungen des Wohlbefindens durch hohe Temperaturen (hier: über 26 °C) reichen nicht aus.

Die Parteien streiten über den Bestand eines Gewerbemietverhältnisses. Die Kl. vermietete dem Bekl. Räumlichkeiten zum Betrieb eines Versicherungsservicebüros ab 1. Februar 2000 für fünf Jahre, wobei sich die Mietzeit um jeweils weitere fünf Jahre verlängerte, wenn nicht der Mieter spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widersprach.

Mit Schreiben vom 27. Juni 2006 zeigte der Bekl. der Kl. an, dass seit Mai im Mietobjekt Temperaturen von über 26° bis 30° Celsius herrschten, und er forderte sie unter Fristsetzung auf, dafür zu sorgen, dass bei entsprechenden Außentemperaturen die Temperatur 26° Celsius nicht übersteigt. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 erklärte der Bekl. die Kündigung zum 1. Oktober 2007, mit Anwaltsschreiben vom 10. August 2006 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis unter Hinweis auf die Hitzebelastung fristlos.

Der Bekl. hat behauptet, bei Errichtung des Mietobjektes habe die Kl. die Anforderungen der DIN 4108-02 nicht eingehalten. Einen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrages ab Februar 2005 habe er im Vertrauen auf eine mündliche Zusage der Kl., die Temperaturproblematik zu verbessern, unterlassen. Zudem seien die Temperaturbelastungen zum Zeitpunkt der Kündigung gesundheitsgefährdend gewesen.

Das Landgericht hat die Feststellungsklage der Kl. als unzulässig und die Feststellungswiderklage des Bekl. nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Einhaltung der Anforderungen der DIN 4108-2 und Zeugenvernehmung über die Temperaturverhältnisse für begründet erachtet. Mit ihrer Berufung verfolgt die Kl. ihr Abweisungsbegehren hinsichtlich der Widerklage uneingeschränkt weiter. Das OLG hielt die Berufung der Kl. nach erneuter Beweisaufnahme für begründet.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigungen des Bekl. vom 31.7.2006 und vom 10.8.2006 nicht beendet worden.

a) Der Bekl. hatte kein Sonderkündigungsgrund wegen unzureichender Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB. Die unzureichende Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches ist gegeben, wenn sich die Mietsache nicht in vertraglich vereinbartem Zustand befindet, sondern mängelbehaftet ist (vgl. BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01, GE 2005, 861= NJW 2005, 2152). Ein Mangel (§ 536 BGB) ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetztem Zustand. Fehlt zur Beschaffenheit der Mietsache eine ausdrückliche Parteiabrede, wie hier zum Wärmeschutz, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, GE 2009, 973 = NZM 2009, 580).

Zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt für den Wärmeschutz die DIN 4108-2, Ausgabe 1981. Die Einhaltung deren Voraussetzungen ohne weitere Verschattungsmaßnahmen - die unstreitig fehlen - ist nicht gegeben, wie die Gerichtssachverständige Dipl.-Ing. M. W. in ihrem Gutachten vom 21. Mai 2008 festgestellt hat. Das Gutachten fußt zutreffend auf einer raumbezogenen Betrachtung. Sie befindet sich insoweit in Übereinstimmung mit der in der Baupraxis und der Wissenschaft hierzu vertretenden Auffassung, wie die von ihr herangezogene Kommentarstelle zweifelsfrei belegt. Durchgreifende Angriffe hiergegen führt die Kl. nicht.

Die behauptete Hitzebelastung hat das Landgericht nach Zeugenvernehmung mit tragfähiger und überzeugender Beweiswürdigung, gegen die die Berufung nichts einwendet, für erwiesen erachtet. Auch die von dem Senat vernommenen Zeugen haben diese Hitzebelastung bestätigt.

Das Kündigungsrecht war jedoch nach § 543 Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 536 b BGB ausgeschlossen. Nach § 536 b BGB ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kennt. § 536 b BGB ist auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden, wenn der Mieter trotz Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos die Vertragszeit verlängert (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 364 m.w.N.). Die Kenntnis des Bekl. vom unzureichenden Wärmeschutz bei Vertragsverlängerung ist unstreitig.

Dem Gewährleistungsausschluss des § 536 b BGB steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss oder zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung die Beseitigung des Mangels zugesichert hat. Die ursprüngliche Behauptung des Bekl., der Zeuge H. habe im Jahr 2003 eine solche Zusicherung gemacht, hat sich nach den eigenen Angaben des Bekl. als Partei persönlich in der mündlichen Verhandlung nicht bestätigt. [...]

b) Auch ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 1 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit bestand nicht. Allerdings steht der Kündigungsausschluss nach § 543 Abs. 4 BGB einer Sonderkündigung wegen Gesundheitsgefährdung nicht entgegen. Indes vermochte der Senat aufgrund der Beweisaufnahme keine hinreichende Überzeugung davon gewinnen, dass die von den Zeugen bestätigte Wärme in dem Mietobjekt tatsächlich gesundheitsgefährdend im Sinne des § 569 BGB war.

Ein Kündigungsrecht gemäß § 569 Abs. 1 BGB ist erst eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10 Aufl., § 569 Rn. 8 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 569 Rn. 10 jeweils m.w.N.). Die so verstandene Gesundheitsgefährdung muss außerdem konkret, also naheliegend sein, während die bloße entfernte Möglichkeit einer Gesundheitsbeschädigung keine Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB rechtfertigt (RGZ 88, 168; RG WarnR 1911 Nr. 323 S 360; KG JW 1930, 2975). Ebenso wenig reicht ein bloßes vorübergehendes Unbehagen aus (RGZ 51, 210, 211 f.; RG WarnR 1911 Nr. 323, S 360; JW 1912, 288 Nr. 9; LG Lübeck aaO.; Staudinger/Emmerich [2006], § 569 BGB Rn. 7).

Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ist nur dann gegeben, wenn eine nachhaltige oder gar dauernde Schädigung droht; es müssen Gesundheitsstörungen mit Krankheitscharakter konkret zu befürchten sein (vgl. Mössner in: jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, § 569 BGB, Rn. 18 m.w.N.).

Der Bekl. hat den ihm obliegenden Beweis für eine solche erhebliche Gesundheitsgefährdung nicht führen können. Die von dem Senat gehörten Zeugen haben zwar die von dem Bekl. behaupteten Temperaturen bestätigt. Aus ihren Aussagen ergab sich für den Senat nicht mit hinreichender Sicherheit, dass die erhöhten Temperaturen die Gesundheit der Zeugen über die mit der Hitze verbundenen Unannehmlichkeiten hinaus beeinträchtigten. Der Senat hat deshalb die Sachverständige Dr. med. Hä. als Arbeitsmedizinerin mit der Beantwortung dieser Beweisfrage beauftragt. Auch das Gutachten der Sachverständigen Dr. med. Hä. hat den Beweis für eine solche Gesundheitsgefährdung nicht erbracht. Die Sachverständige hat in ihrem schriftlichen Gutachten vom 12. Januar 2012 stattdessen überzeugend und für den Senat nachvollziehbar dargelegt, dass zwar durch den Temperaturverlauf das Wohlbefinden der Zeugen beeinträchtigt war, aber eine dauerhafte Erkrankung aufgrund der eher kurzfristigen Tätigkeit in dem Büro ausgeschlossen werden kann. Da alle Zeugen nicht von dauerhaften Symptomen, sondern nur von Beschwerden während des Aufenthalts in den Räumen gesprochen hätten, schließt die Sachverständige eine dauerhafte Gesundheitsgefährdung durch den Aufenthalt in den Räumen aus. Zudem hat die Sachverständige in der mündlichen Verhandlung überzeugend ausgeführt, dass es aus der Sicht des Arbeitsmediziners an einer hinreichenden Grundlage fehle, um eine Klimabeurteilung abzugeben. Eine solche Klimabeurteilung sei aber Voraussetzung für die Beantwortung der Frage, ob eine Gesundheitsgefährdung vorliege.

Auch die in Nr. 3.5 des Anhangs zur Arbeitsstättenverordnung und diese konkretisierend in Nr. 3.3 der Arbeitsstätten-Richtlinie getroffenen Regelungen führen zu keiner anderen Betrachtungsweise. Soweit dort bestimmt ist, dass Arbeitsräume eine „gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur" aufweisen müssen, die 26 °C nicht überschreiten soll, ist Adressat dieser Normen lediglich der Arbeitgeber (vgl. Herrlein, Sommerliche Aufheizung von Geschäftsräumen als Mangel der Mietsache? in: NZM 2007, 719). Zutreffend hat die Sachverständige daher darauf hingewiesen, dass die Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung den Arbeitgeber verpflichten und ihr Gutachten keine Aussage darüber trifft, welche etwaigen Verpflichtungen den Vermieter aufgrund des Mietverhältnisses treffen. Nach den weiteren Ausführungen der Sachverständigen bedeutet eine Überschreitung der Innentemperatur von 26 °C deshalb auch noch keine Gesundheitsgefährdung.

Die Widerklage war als unzulässig zurückzuweisen.

Anders als im arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozess nach § 4 KSchG (vgl. dazu BAG NJW 1994, 2780, 2782) ist bei dem Streit wegen der Kündigung eines Mietverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO nur dessen (Fort-) Bestand Gegenstand der begehrten Feststellung, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung. Sie ist bloße Vorfrage hierzu. Soweit ein Feststellungsantrag sich seinem Wortlaut nach auf die Unwirksamkeit einer bestimmten Kündigung beschränkt, ist er in diesem Sinne umzudeuten (vgl. BGH, NJW 2000, 354, Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl., § 256 Rn. 3 m.w.N.). In Anwendung dieser Grundsätze war die Klage der Kl. als positive Feststellungsklage zulässig und die dagegen gerichtete negative Feststellungswiderklage des Bekl. unzulässig.

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erfordern die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Schon auf der tatsächlichen Ebene ist der vorliegende Fall nicht mit demjenigen des Oberlandesgerichts Düsseldorf (NJW-RR 1998, 1307) zu vergleichen. Dort musste der Mieter für mehrere Monate mit Innenraumtemperaturen von mehr als 35 °C rechnen, während hier nach dem Vortrag des Bekl. die Durchschnittstemperaturen lediglich im Juli 2006 (39,76 °C) überschritten waren und im Juni bei 31,48 °C und im August bei 33,87 °C lagen.

Verlängert der Mieter trotz Mangelkenntnis (hier: sommerliches Aufheizen) vorbehaltlos die Vertragszeit, so ist ein Kündigungsrecht ausgeschlossen. Wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung kann der Mieter erst kündigen, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft durch die Raumnutzung eine nachhaltige oder gar dauernde Schädigung droht und Gesundheitsstörungen mit Krankheitscharakter konkret zu befürchten sind.

Die Parteien schlossen einen fünfjährigen Gewerbemietvertrag mit Verlängerungsklausel. Der Mieter rügte eine überdurchschnittlich hohe sommerliche Aufheizung (30 °C) und verlangte Mangelbeseitigung; von einem Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses sah er ab. Nachdem keine Besserung eingetreten war, kündigte er fristlos wegen aus der Hitzebelastung resultierender Gesundheitsgefährdung. Die Klägerin (Vermieterin) begehrt Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbesteht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das OLG hat ihr stattgegeben.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung des Beklagten nicht beendet worden. Ein Sonderkündigungsgrund wegen unzureichender Gewährung des vertragsmäßen Gebrauchs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aufgrund der Hitzebelastung und der daraus angeblichen resultierenden Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB) liegt aufgrund der Ergebnisse eines Sachverständigengutachtens nicht vor. Ein Kündigungsrecht wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist erst eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass durch die Benutzung der Räume eine nachhaltige oder gar dauernde Schädigung droht und Gesundheitsstörungen mit Krankheitscharakter konkret zu befürchten sind; Beeinträchtigungen des Wohlbefindens durch hohe Temperaturen (hier: 30 °C) reichen nicht aus.

Nach §536 b BGB ist das Kündigungsrecht (auch bei Verlängerungsverträgen) ausgeschlossen, wenn der Mieter trotz Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltslos die Vertragszeit verlängert. Die Kenntnis des Beklagten vom unzureichenden Wärmeschutz bei Vertragsverlängerung ist unstreitig. Dem steht ebenfalls nicht entgegen, dass der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss oder zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung die Beseitigung des Mangels zugesichert hat.