Keine Korrektur der Betriebskostenabrechnung zugunsten des Vermieters nach Zahlung

Nach Zahlung des Saldos einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter kann der Vermieter die Abrechnung nicht zu seinen Gunsten korrigieren (hier: übersehene Kabelkosten).

Die Kl. hat keinen Anspruch auf weitere Zahlungen auf die Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 1.1. bis 31.12.2008.

Denn die Kl. ist nach Vorlage der Abrechnung vom 29.10.2009 und deren Ausgleich durch die Bekl. mit weiteren Forderungen ausgeschlossen. Insbesondere war sie nicht berechtigt, Kosten des Kabelanschlusses, die sie übersehen hat, nachträglich auf die Bekl. umzulegen.

Das Gericht schließt sich der (jedenfalls bisher) herrschenden Ansicht an, dass in der Übermittlung der Abrechnung ein Angebot des Vermieters liegt, sich bei einer Nachforderung auf eine Mieterhöhung zu verständigen, das der Mieter durch den Zahlungsausgleich akzeptieren wird.

Gegen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses spricht auch nicht die Regelung von § 556 Abs. 3 BGB bzgl. der Abrechnungs- und Einwendungsfristen für Vermieter bzw. Mieter.

Denn der Mieter darf nach Übermittlung der Rechnung davon ausgehen, dass der Vermieter die Abrechnung vor Herausgabe kontrolliert hat, insbesondere keine Kosten, die bereits feststehen, übersehen hat. Andererseits darf der Vermieter nach Ausgleich des Abrechnungssaldos davon ausgehen, dass der Mieter die Abrechnung gründlich geprüft hat, keinen Erläuterungsbedarf sieht, keine sachlichen Einwände hat und von seinem Einsichtsrecht in Originalbelege keinen Gebrauch machen wird. Mithin können Vermieter und Mieter davon ausgehen, dass der jeweils andere die ihm gesetzlich eingeräumten Jahresfristen nicht ausschöpfen wird.

Nach Ausgleich des Saldos sind damit Korrekturen, jedenfalls mit übersehenen Kosten, ausgeschlossen.

Im Übrigen dürfte die Inrechnungstellung der Kabelkosten keine ordnungsgemäße Abrechnung sein, denn es fehlt die Angabe der von der Bekl. geleisteten Vorauszahlungen.

Die noch herrschende Meinung sieht in der Zahlung eines Betriebskostensaldos durch den Mieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass spätere Einwendungen des Mieters ausgeschlossen sind. Das ist allerdings wegen § 556 Abs. 3 BGB, der eine Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters enthält, zweifelhaft (vgl. Sternel, ZMR 2010, 81). Umgekehrt wird auch oft vertreten, dass nach Zahlung des Saldos durch den Mieter auch der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht korrigieren (ergänzen) kann.

Die Vermieterin hatte in ihrer Betriebskostenabrechnung die Kosten für das Kabelfernsehen vergessen anzusetzen. Nach Zahlung des Abrechnungssaldos durch den Mieter korrigierte die Vermieterin ihre Abrechnung noch innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist (zwölf Monate) und verlangte mit korrigierter Abrechnung auch die Kabelkosten. Der Mieter verweigerte die Zahlung.

Mit Urteil vom 6. Juli 2010 wies das Amtsgericht Potsdam die Klage der Vermieterin ab und meinte, in der Übermittlung der Abrechnung liege ein Angebot des Vermieters, sich auf eine abschließende Zahlung zu verständigen, das der Mieter durch vorbehaltlosen Ausgleich des Saldos angenommen habe. Nach dem Ausgleich des Saldos seien Korrekturen für beide Seiten ausgeschlossen.

Zu Recht anderer Auffassung ist das Amtsgericht Charlottenburg (GE 2007, 297; zweifelnd allerdings Kinne GE 2007, 262); vgl. auch die ablehnende Anmerkung von Kinne (GE 2007, 1411) zu dem Urteil einer anderen Abteilung des AG Potsdam, das ebenfalls eine Bindung des Vermieters an seine ursprüngliche Betriebskostenabrechnung angenommen hatte (GE 2007, 1495).