Keine Konkurrenzschutzverpflichtung gegenüber Untermietern

Ohne ausdrückliche Regelung im Hauptmietvertrag besteht keine Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters zu Untermietern des Mieters.

(Leitsatz der Redaktion).

[...] 2. Nach diesen Grundsätzen stellt die von der Verfügungsbekl. beabsichtigte Vermietung der Leerstandsfläche "ehemaliges Zoofachgeschäft" an eine Bäckerei keinen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel in § 13 Abs. 2 des Mietvertrages dar. Die gebotene Auslegung der Konkurrenzschutzklausel ergibt nicht, dass eine Filiale der [...] an die Verfügungsbekl. die Leerstandsfläche vermieten möchte, als Markt im Sinne von § 13 Abs. 2 zu verstehen wäre. Eine Bäckerei ist kein Supermarkt, Verbrauchermarkt, Discountmarkt, SB‑Warenhaus oder ähnlicher Markt im Sinne von § 13 Abs. 2 des Mietvertrages. Es fehlt an der für diese Märkte typischen Vielfalt des Warenangebots; vielmehr handelt es sich bei einer Bäckerei um ein Fachgeschäft mit sehr begrenztem Angebot. Daran ändert der Umstand nichts, dass es sich bei dem Unternehmen, an das die Verfügungsbekl. vermieten möchte, um ein überregional tätiges Unternehmen mit zahlreichen Filialen handelt, das von der Verfügungskl. als "Discountbäckerei" bezeichnet wird. Auch die Verfügungskl. hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erkennen lassen, dass sie das geplante Backwarengeschäft als Fachgeschäft ansieht.

Bei der Auslegung der Konkurrenzschutzklausel in § 13 des Mietvertrags ist neben dem Wortlaut insbesondere auch der Umstand zu berücksichtigen, dass der Verfügungskl. gemäß § 6 die Untervermietung gestattet ist. Abweichend von der Auffassung des Landgerichts misst der Senat allerdings dem bei Abschluss des Mietvertrags zwischen den Parteien aktuellen Bestand an Untervermietungen keine entscheidende Bedeutung in dem Sinne zu, dass genau die bei Vertragsabschluss bestehenden Untermietverhältnisse Konkurrenzschutz genießen sollen. Im Vertrag ist nirgends fixiert, dass der Bestand an Untervermietungen unverändert bleiben soll. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Verfügungskl. bei der Auswahl ihrer Untermieter und bei der Ansiedlung der verschiedenen Branchen in dem Einkaufscenter ‑ im Rahmen der sehr weiten Mietzweckbestimmung "Verkauf und Lagerung von Waren aller Art mit den Schwerpunkten Nahrungs- und Genussmittel und betriebstypische Nonfood‑Artikel" - frei ist und die Verfügungsbekl. somit keinen Einfluss darauf hat, ob die Verfügungskl. Geschäftsräume an Bäckereien, Fleischer, Blumenläden oder an andere Betriebe untervermietet.

Vor diesem Hintergrund ist der Umstand, dass in der Konkurrenzschutzklausel die - im Vergleich zum [...] - kleineren Geschäfte nicht erwähnt sind, so zu verstehen, dass die Verfügungsbekl. nicht gehindert sein soll, ihrerseits an Betriebe zu vermieten, die mit den Untermietern der Verfügungskl. - außer der Inhaberin des [...], das unzweifelhaft einen "Markt" darstellt - konkurrieren könnten. Der Konkurrenzschutz zugunsten der Untermieter der Verfügungskl. ist möglicherweise von Belang im Verhältnis der Verfügungskl. zu ihren Untermietern; dass die Verfügungsbekl. auf die Auswahl der Untermieter keinen Einfluss hat, spricht aber dagegen, dass der im Verhältnis der Verfügungskl. zu ihren Untermietern bestehende Konkurrenzschutz auf das Mietverhältnis mit der Verfügungsbekl. durchschlagen soll. Die Freiheit der Verfügungskl. bei der Auswahl der Untermieter korrespondiert mit der Freiheit der Verfügungsbekl. bei der Vermietung an mögliche Konkurrenten eines Untermieters der Verfügungskl., soweit es sich nicht bei dem Untermieter um den Betreiber des eigentlichen "Marktes", also des [...] handelt. [...]

Ohne ausdrückliche Regelung im Hauptmietvertrag besteht keine Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters zu Untermietern des Mieters.

Die Antragstellerin, Hauptmieterin einer ,,Einkaufsmall", hatte Mietflächen an verschiedene Einzelhandelsgeschäfte, u. a. auch an eine Bäckerei, untervermietet. Der Hauptmietvertrag enthielt folgende Regelung:

"Für die Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet sich der Vermieter, im Umkreis von 10 km keinen weiteren Supermarkt/Verbrauchermarkt/Discountmarkt, kein SB‑Warenhaus oder ähnliche Märkte zu errichten oder neu zu realisieren, die dem Mietobjekt Konkurrenz machen könnten."

Nachdem die Vermieterin eine Fläche an einen "Discount‑Bäcker" vermieten wollte, forderte die Antragstellerin Unterlassung.

Das LG Halle erließ eine einstweilige Verfügung, weil die Vermieterin mit der beabsichtigten Vermietung gegen ihre Konkurrenzschutzverpflichtung verstoße. Auf die Berufung der Vermieterin wies das OLG Naumburg den Antrag zurück. Die von der Vermieterin als Mieterin in Aussicht genommene Bäckerei falle nicht unter die im Mietvertrag aufgeführten Märkte. Darauf, dass ein Untermieter der Hauptmieterin eine Bäckerei betreibe, komme es nicht an, weil Konkurrenzschutz mangels Vereinbarung nur im Verhältnis zwischen der Hauptmieterin und deren Untermietern zu berücksichtigen sei.

Nach dem Mietvertrag war der Vermieterin die Errichtung oder Realisierung eines weiteren Supermarkts oder dergleichen im Umkreis von 10 km untersagt. Hierbei handelte es sich jedenfalls vom Wortlaut her nicht um eine auf das konkrete Mietobjekt ausgerichtete Konkurrenzschutzklausel (Verbot der Vermietung an gleichartige Unternehmen), sondern eher um ein Wettbewerbsverbot, weil die Vermieterin in ihren eigenen unternehmerischen Aktivitäten eingeschränkt werden sollte (kein weiteres Einkaufszentrum in der Nähe dieses Mietobjektes). Deshalb kam (nur) die Verletzung des sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes in Betracht, wonach es dem Vermieter auch ohne besondere Regelung im Vertrag untersagt ist, in demselben Mietobjekt an Unternehmen zu vermieten, deren hauptsächliches Warenangebot sich mit dem des bereits vorhandenen Mieters überschneidet. Dieses Verbot folgt nicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern aus § 535 Abs. 1 BGB, weil ein vertragsgemäßer Gebrauch von Geschäftsräumen die Fernhaltung von Konkurrenz im selben Mietobjekt voraussetzt. Ob zwischen einer Bäckerei und einem Supermarkt oder dergleichen eine Konkurrenzsituation anzunehmen ist oder nicht, mag dahinstehen. Entscheidend war hier der Umstand, dass nicht das unmittelbare Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter betroffen war, sondern die Rechtsstellung der Untermieterin der Antragstellerin, die in keinen Vertragsbeziehungen zur Antragsgegnerin stand. Das KG (Urt. v. 19. Juli 2001 - 8 U 8846/00 -, KGReport 2002, 20) hat in dem Fall, in dem einem Rechtsanwalt Konkurrenzschutz eingeräumt worden war, einem anderen Mieter die beabsichtigte Untervermietung an weitere Rechtsanwälte im Hinblick auf die Konkurrenzschutzverpflichtung untersagt und dessen auf § 540 Abs. 1 BGB gestützte Kündigung als unwirksam angesehen.

Diese Rechtsprechung lässt sich auf den - umgekehrten - Fall nur übertragen, wenn dem (Haupt-) Mieter ein entsprechender Anspruch im Mietvertrag eingeräumt worden ist, wenn also der Vermieter bei Neuvermietungen auch die Untermietverhältnisse seines (Haupt-) Mieters zu berücksichtigen hat. Da es hieran im vorliegenden Fall fehlte, hat das OLG Naumburg den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zu Recht zurückgewiesen.